売却向けコラム

収益物件を売却するときは、不動産会社に査定を依頼して適正な売り出し価格を調べます。
しかし、不動産会社がどのような査定方法で査定額を決めているのか気になりますよね。
そこで今回は、収益物件の売却査定方法の種類や査定のポイント、注意点を解説します。
アパートや投資用マンションなど、収益物件の売却を検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

収益物件の売却査定方法の種類とは？

基本的に、不動産の査定方法は3種類あり、不動産の種類によって使い分けています。
この章では、収益物件の査定方法やそのほかの不動産の査定方法について解説します。

種類①収益還元法

収益還元法は、主にアパートや貸家、貸店舗のような収益を生み出す物件に用いられる査定方法です。
将来どのくらい収益を得られるかを基準に査定する方法で、投資家目線で不動産の査定額が決まります。
また、収益還元法には「直接還元法」と「DCF法」の2種類があります。
直接還元法は、収益物件の1年間の純利益を、還元利回りすなわち「その物件から得られる投資利回り」で割ることにより、不動産の価値を算出するものです。
純利益とは、賃料や礼金などの収益物件が生み出す総収入から管理費などの経費を差し引いた実質利益のことです。
還元利回りとは、投資家が期待する利回りまたは成約が予想される利回りを指します。
直接還元法の計算式は、以下のとおりです。

不動産価格＝1年間の純利益÷還元利回り
たとえば、1年間300万円の純利益があり、還元利回りが10％の場合、300万円×10％＝3,000万円が不動産価格になります。
DCF法は、収益物件の将来の収益と売却価格を予測し、それを現在の価値に割り引き、それらを合計して不動産価格を算出します。
この方法は、今手元にあるお金の価値が金利や物価の上昇などで将来的に変動する点を考慮するものです。

種類②原価法

原価法は、再調達原価をもとに不動産の価値を推定します。
再調達原価とは、対象となる不動産を現在の時点で新しく建物を建築、または土地を造成する場合の費用を算出したものです。
この再調達原価から、建築後の経過年数に応じて価格が低下する分を控除（減価修正）し、現在の評価額を推定します。
再調達原価は、直接法と間接法の2種類、または両方を併用して計算します。
直接法では対象不動産を調査して、同じ不動産を再建築した場合の費用を計算する方法です。
一方、間接法では類似する不動産価格や建築費用を参考にして原価を求める方法です。
たとえば、林地を宅地に変更した場合には、近隣の事例から工事費用を確認し、再調達原価を算出します。
一方、昔からある住宅地などの場合には再調達原価を調べるのが困難なため、原価法は向いていないです。
原価法は、一戸建て住宅の建物部分の査定方法として用いられることが多いです。

種類③取引事例比較法

取引事例比較法は、対象不動産と条件が近似している物件の取引事例を多数参照し、価格判定の基準とする方法になります。
具体的には、類似する物件の過去の取引事例から平均坪単価を算出し、売却する物件の面積をかけます。
必要に応じて対象不動産の間取りや方角などの個別事情や地域要因を含めて上記価格を補正し、査定額を算出する方法です。
取引事例比較法は、居住用マンションや土地の査定方法として用いられることが多いです。

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収益物件の売却査定に影響するポイントとは？

収益物件の売却査定のポイントは、以下のとおりです。

①入居率

入居率は、とくに賃貸物件や商業ビルのような収益物件にとっては査定する際に非常に重要なポイントです。
入居率が高いということは、その収益物件が入居者またはテナントを惹きつけ、維持する能力があることを示します。
さらに、入居率が長期にわたって安定していれば、将来的にも安定した収益が見込めるため、購入希望者にとって魅力的な物件となり、高値で売れる可能性があるでしょう。
一方、空室率の高い物件は好ましくない物件とみなされ、市場価値が下がる可能性があります。

②建物の築年数

建物の築年数も、収益物件の売却査定に影響を及ぼすポイントです。
一般的に、古い建物と比較すると新しい建物のほうが、外観や内装がきれいなため、資産価値が高いです。
また、築年数の浅い収益物件は、最新の設備や性能を備えていることも多いため、耐久性や高い収益性などが期待できます。
反対に、築年数の古い建物は、経年劣化が進んでいるため、品質や性能に不安があるため、査定をする際にマイナスポイントです。
ただし、築年数だけで査定額が左右されるわけではありません。
築年数が古くても利回りが高ければ、ポイントも高いです。

③設備

収益物件の場合、人気の設備が付いているかどうかも査定のポイントです。
たとえば、賃貸物件の人気設備として以下の5つが挙げられます。

●高速インターネット
●浴室暖房乾燥機
●オール電化
●オートロック
●宅配ボックス

人気の設備が付いている物件は、潜在的な借主や買主にとって物件をより魅力的にし、売却査定の際も査定額が高くなります。
ただし、何が望ましい設備かは、立地やターゲットとする市場によって異なることがあるためご注意ください。
たとえば、高齢者向けの収益物件であれば、車椅子対応や緊急通報システムなどの設備があると評価が上がります。
単身世帯が多いエリアで若い買主や借主をターゲットにした収益物件であれば、高速インターネットや宅配ボックスなどの設備が比較的人気でしょう。

④周辺環境

物件の立地と周辺環境は、査定に大きな影響を与えます。
とくに、居住用の賃貸物件の場合、学校やスーパーマーケット、病院、公共交通機関など、主要な施設が周辺にあると、利便性が高く入居率につながりやすいため、査定の際に高ポイントです。
反対に、近隣に廃棄物処理場や騒々しい高速道路がある収益物件は、資産価値にマイナスの影響を与える可能性があります。

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収益物件の売却査定の注意点とは？

不動産会社の収益物件の売却査定を依頼する際の注意点は、以下の3点です。

注意点①資産価値

賃貸ビルのような収益をもたらす収益物件の場合、古くなって資産価値が下がる前に査定を依頼し、売却を検討することが大切です。
建物にも寿命があり、築年数がかなり古くなると、売りに出しても買主にとって魅力的ではなくなります。
古い物件は、新築時ほど見栄えが良くなかったり、経年劣化も進むため、賃貸物件としての魅力も下がります。
入居者が退去すれば、新しい入居者を集めるために家賃を下げなければならないリスクもあるでしょう。
そのため、築年数が経って資産価値が下がる前に、査定を依頼していくらで売却できるかを把握し、高い値段で売れるときに売却して、新しい収益物件に投資するのがおすすめです。

注意点②査定額の算出

前章で査定方法について解説しましたが、個人が自分で計算して査定額を算出するのは難易度が高いです。
とくに、収益物件は利回りや市場の動向なども調べて妥当な価格を計算する必要があるため、相場観のある不動産のプロでないと正確な金額の算出はむずかしいでしょう。
そのため、収益物件の査定額を知りたいときは、不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。
なお、不動産会社の売却査定は、基本的に無料です。

注意点③査定額の根拠

不動産会社に査定を依頼したときは、その査定額をどのように算出しているかを確認することをおすすめします。
不動産会社によっては、主観的な判断で査定額を算出するケースもあるからです。
たとえば、不動産会社によっては、不動産の状態よりもその地域における需要を重視して査定額を決めている可能性もあります。
不動産会社によって評価する項目や査定額の根拠が曖昧なケースもあるため、提示された査定額に疑問が生じた場合は、売り出し価格を決める前に確認しましょう。

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まとめ

収益物件の査定方法は、収益還元法と原価法、取引事例比較法の3種類あります。
査定に影響するポイントは、入居率や築年数、設備や周辺環境の4つです。
不動産会社に査定を依頼するときの注意点は、資産価値や査定額の算出、査定額の根拠の3点です。