売却向けコラム

不動産を売却する際は、売り出し価格をいくらにすれば良いのか迷いますよね。
そこで売り出し価格の参考となるのが「不動産査定書」です。
この記事では、不動産売却における不動産査定書とはなにか、見方や見るべきポイントを解説します。
不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

不動産売却における「不動産査定書」とは？

不動産査定とは、宅地建物取引士や不動産鑑定士などの専門家が不動産を調査し、推定市場価格を分析することです。
不動産査定は、不動産の売却価格を決めるうえで欠かせないステップです。
宅地建物取引士や不動産鑑定士は、不動産に関する知識と特定の方法論を使用して、不動産の価値を見積もります。
「不動産査定書」とは、不動産の査定結果が記された書類のことです。
不動産査定書には、不動産の推定市場価値として査定額が記載されるだけでなく、価格の根拠についても説明文が記載されます。
不動産査定書は、不動産の売却活動中のガイドとして機能し、現実的な売り出し価格を決定するのに役立ちます。

不動産査定の方法とは

査定方法は「簡易査定」と「訪問査定」の2種類があります。
簡易査定は、主に物件の所在地、築年数、広さなど、すぐに入手できるデータに基づいて査定額を見積もる方法です。
オンラインから簡単に査定依頼をすることができ、場合によっては匿名で依頼も可能です。
査定結果も当日～3日ほどと、直ぐに知ることもできる点も嬉しいところでしょう。
ただし、簡易査定の場合、最近の改装工事の履歴や物件の物理的な状態など、物件の詳細な個別要因は考慮されないケースが多いため、査定額の精度は低くなる可能性があります。
訪問査定は、査定をおこなう者が実際に物件のある場所に訪れて、物件の状態や周辺環境など、より包括的に調査する査定方法です。
訪問査定は簡易査定と比較すると査定結果が出るのに時間がかかりますが、より正確な不動産の査定額を知ることができます。

不動産査定書の種類

不動産査定書は、不動産仲介会社が作成した不動産査定書と不動産鑑定事務所が作成した不動産査定書の2種類です。
多くの不動産仲介会社は無料で売却査定をサービス提供しています。
不動産売却の際に、不動産仲介会社に査定を依頼すれば、不動産の状態や直近の相場を調べ、不動産査定書を作成します。
不動産の売り出し価格を決めるうえで妥当な価格を知りたい場合は、不動産仲介会社に依頼するのがおすすめです。
訴訟や税務問題など、より法的に効力のある不動産査定書が必要な場合は、不動産鑑定事務所に依頼するのが適しています。
不動産鑑定士は、国土交通省の鑑定評価基準に基づいて、不動産を査定します。
不動産鑑定士が作成した不動産査定書は詳細かつ正確な不動産の価格が記載されますが、不動産仲介会社と違って有料のためご注意ください。

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不動産売却における「不動産査定書」の見方とは？

不動産査定書に書かれている内容は一見難しそうに思えるかもしれませんが、見方を理解すると簡単です。
不動産査定書に主に記載されている項目は以下の4つです。

①査定物件の情報の見方

査定物件の情報欄には、不動産の住所や面積、駅までの距離や接道状況などが記載されます。
接道状況とは、敷地に接している道路の状況のことで、敷地の北側に幅員4ｍの公道がある場合は「北側4ｍ公道」というように記載されます。
接道状況や駅までの距離は交通利便性にかかわり、査定価格にも影響するため、チェックしておきましょう。

②査定価格の見方

不動産査定書では、何よりもまず、査定価格 (提示価格とも呼ばれる) が気になりますよね。
査定価格は、現在の市場で当該不動産を3 か月以内に売り出した場合の妥当な売り出し価格になります。
査定価格は、不動産の状態や所在地、同じエリアの同様の不動産の最近の成約価格、不動産市場の現状を考慮して算出した価格です。
なお、不動産査定書には、最高価格、標準 (または中央値) 価格、最低価格の 3 つの異なる数値が表示される場合があります。
最高価格は、購入意欲の高い買主がいた場合に、最良のシナリオで売却が成立したときを想定した価格です。
標準価格は、現在の市場状況と比較可能な売上に基づいて、最も可能性の高い売却価格を表します。
最低価格は、市場が低迷しているときや早急な売却が必要なときなどに売却したときを想定した価格です。
売り出し価格は高すぎると潜在的な購入者が思いとどまる可能性があり、低すぎると早く売却できても利益が少なくなります。
したがって、バランスのとれた、十分な情報に基づいた価格設定アプローチが重要です。
不動産査定書は、この決定をおこなう上で非常に参考になります。

③査定価格の根拠の見方

不動産査定書には「なぜこの査定価格にしたのか」という根拠も記載されます。
文章で説明されることもあれば、計算式でどの要素が加点・減点になったのか記載される場合もあります。
たとえば、日当たりが良い点は加点され、駅が遠くて交通が不便な点は減点などです。

④事例値情報の見方

事例値情報の欄には、周辺地域での類似した物件の売買事例に関する情報が記載されます。
査定価格を算出する際は、近隣の類似物件の売買事例の価格を参考にすることもあるため、要チェックです。

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不動産売却における査定書のチェックポイントとは？

不動産査定書を見る際は、重点的に見たほうが良いポイントがあります。
重要なポイントをチェックしておくと、不動産の価値の理解を深めるだけでなく、売却活動においても役立ちます。

ポイント①査定価格の根拠

不動産査定書には、評価者がどのようにして不動産の査定価格を導き出したのかが明記されているかチェックしましょう。
査定価格の根拠を見ることで、不動産のマイナスポイントやプラスポイントを知ることができ、売り出す際のアピールにも役立つからです。
たとえば、駅に近いなどの立地がプラスポイントで、築年数が古いなどがマイナスポイントだった場合。
広告を出すときは交通利便性をアピールしつつ、室内はきれいに掃除して古さを感じさせないような工夫をするなどの対策がとれます。

ポイント②査定書の見やすさ

不動産査定書をパッと見たときに分かりやすく表記されているかも、重要なチェックポイントです。
なぜなら、査定書の見やすさは物件の広告のセンスと直結しているからです。
もしも不動産査定書が見にくかったり分かりにくかったりした場合は、その不動産会社の広告センスを少し疑ったほうが良いでしょう。
不動産売却の早期成約は、物件自体の需要や魅力はもちろんのこと、仲介を依頼した不動産会社の広告の腕にもかかっています。

ポイント③適正な成約時期

不動産査定書に書かれている成約時期は「現在の市場で不動産を査定価格で売り出すと、どのくらいの期間で売れるのか」を予想したものです。
一般的には3か月程度ですが、成約時期が1年など通常よりも長く設定されている場合は理由を聞いたほうが良いです。
反対に、成約時期が3か月未満と非常に短い場合も確認しましょう。
適正な成約時期を把握しておくと、売却スケジュールについて現実的に日程調整ができ、引っ越しの準備など、次のステップを計画するのに役立ちます。

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まとめ

不動産査定とは、宅地建物取引士や不動産鑑定士などの専門家が不動産を調査し、推定市場価格を分析することです。
不動産査定書には、物件情報や査定価格、査定価格の根拠や事例値情報が記載されています。
不動産査定書でとくに見るべきポイントは、査定価格の根拠と査定書の見やすさ、適正な成約時期の3点です。