購入向けコラム

マイホームを購入するにあたり、住宅ローンを検討している方は多いのではないでしょうか。
そのなかで登場する「共同抵当権」は、仕組みや特徴を正しく理解しておくべき重要なポイントのひとつです。
この記事では、共同抵当権の定義やメリット・デメリット、そして注意すべき点について解説いたします。
これからマイホームの購入を検討している方は、ぜひこの記事をご参考になさってくださいね。

共同抵当権とは

住宅ローンを検討する際、「共同抵当権」という言葉を耳にしたことはありませんか。
まずは、共同抵当権とは何か、その仕組みについて解説していきます。

共同抵当権と一般的な違い

共同抵当権とは、1つの借金を担保にするために、複数の不動産に抵当権を設定する仕組みです。
身近な例として、一戸建てを購入する際に、土地と建物をまとめて担保に入れるケースがあります。
通常の抵当権が「借金1つに不動産1つ」なのに対し、共同抵当権は「借金1つに不動産複数」である点が特徴です。
さらに、登記の方法も異なり、それぞれの登記簿には、どの不動産が一緒に担保になっているかを示す情報が記載されます。
この「共同担保目録」を確認することで、どの不動産がまとめて担保とされているかを、誰でも把握できる仕組みになっています。

債権者・債務者から見る仕組み

共同抵当権は、債権者にとって、貸したお金を確実に回収するための有効な仕組みです。
担保の1つが火災や災害で価値を失っても、他の不動産から優先的に回収できるため、リスクを抑えられます。
また、競売にかける不動産を選んだり、同時に処分したりと柔軟に対応できる点も大きな利点です。
一方で債務者にとっては、複数の不動産を担保にまとめられることで、融資額を増やせる可能性があります。
1つの不動産だけでは不足する場合でも、他を組み合わせれば評価額を合算でき、希望額に近い融資を受けやすくなるのです。

複数物件を担保にする強み

共同抵当権は、土地と建物のように、一体で利用することで価値が高まる不動産に有効です。
土地だけ、建物だけで評価するより、まとめて住宅として扱う方が担保価値は大きくなります。
金融機関にとっても、全体を一つの担保と見なすことで、高額な融資を安心して実行しやすくなるのです。
また、建物の価値が下がっても土地が残り、土地に弱点があっても建物が補うなど、互いの価値を支え合えます。
複数物件を組み合わせることで、単なる合算以上の相乗効果が生まれ、強固な担保力となります。

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共同抵当権の3つのメリット

前章では、共同抵当権の仕組みについて述べましたが、これを活用することでどのようなメリットがあるのでしょうか。
ここでは、共同抵当権のメリットについて解説いたします。

融資額が引き上げられる

共同抵当権の大きな利点は、融資額を増やせる可能性が高まることです。
複数の不動産の評価額を合算して担保価値と見なしてもらえるため、借入可能額が広がります。
たとえば、土地2,000万円と建物3,000万円を合わせれば、5,000万円の価値として評価され、融資上限も引き上げられるのです。
1つの不動産では足りない場合でも、他を組み合わせれば希望額に届く可能性が出てきます。
ただし、融資審査では担保価値だけでなく、年収や勤務先など返済能力も重視される点に注意が必要です。
共同抵当権は、あくまで担保を強化する仕組みであり、安定した返済力が前提となります。

金利や条件が有利になる

共同抵当権を利用すると、融資条件が有利になる可能性があります。
金融機関にとっては貸し倒れリスクが下がり、安心して融資を実行できるためです。
担保の1つが値下がりしても他で補える仕組みがあるため、回収の確実性が高まります。
その結果、金利を低めに設定したり、返済期間を延ばして、月々の負担を軽くしたりする提案を受けられる場合があります。
これは、必ずしも条件改善につながるとは限りませんが、担保価値が融資額を十分に上回ると交渉材料になりやすいのです。

契約手続きと費用

共同抵当権を利用する際は、契約手続きと費用を事前に理解しておく必要があります。
流れとしては、金融機関との契約後に、司法書士が登記申請をおこなうのが一般的です。
費用には、借入額の0.4％（軽減措置あり）の登録免許税や、司法書士報酬、印紙税、登記情報取得の実費などが含まれます。
また、不動産の数が多いほど費用が増える点も注意が必要です。
場合によっては、不動産鑑定士による評価費用が数十万円発生することもあります。
これらは、融資実行時に差し引かれるか自己負担となるため、あらかじめ金融機関や司法書士に確認して、資金計画に組み込むことが大切です。

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共同抵当権のデメリットとリスク

ここまで、共同抵当権の仕組みとメリットについて解説しましたが、デメリットについても、おさえておきましょう。
最後に、共同抵当権のデメリットと、リスクを避けるための対策について解説していきます。

他の不動産を失うリスク

共同抵当権の最大のリスクは、返済不能になると、担保に入れたすべての不動産を失う恐れがある点です。
1つの借金を複数の不動産で支えているため、金融機関は回収のために自由に競売対象を選ぶことができます。
そのため、債務者が「自宅だけは残したい」と願っても原則通らず、金融機関は回収を最優先にします。
結果として、ローン破綻が他の不動産まで巻き込む可能性が高まるのです。
とくに、親の土地に子どもが家を建てるケースでは、返済が滞れば親の資産も失う危険があるため注意しましょう。

解除・変更手続きの複雑さ

共同抵当権は、設定後に一部を売却したり解除したりする際の手続きが、煩雑になりやすい特徴があります。
たとえば、土地だけを売却して返済に充てたい場合でも、金融機関の同意が必須で自由に進められません。
金融機関は、残る担保の価値を厳しく審査し、不足すると判断すれば解除を認めないこともあります。
承認を得るには、売却代金の多くを返済に回したり、代替担保を求められるケースも少なくありません。
さらに、ローン完済時には、担保に入れた不動産ごとに抵当権抹消の登記が必要となり、費用もかさむ点がデメリットとなります。
そのため、共同抵当権を利用する際は、将来の売却や解除を見据えた計画性が欠かせないのです。

リスクを抑えるための対策

こうしたリスクを抑えるためには、まず共同抵当権に代わる他の選択肢を検討してみることが一つの方法です。
たとえば、不動産ごとに個別のローンを組んで抵当権を設定すれば、1つの返済が滞っても他の不動産への影響を防げます。
また、所有不動産の中から、もっとも価値の高いものだけに抵当権を設定し、他の大切な資産はしっかりと保全するという考え方も有効です。
なお、契約前には金融機関にデメリットや一部解除条件を確認し、不安が残る点は必ず相談しましょう。
そのうえで、登記の専門家である司法書士に相談すれば、手続きにかかる具体的な費用や法的な注意点について、正確な助言が受けられます。
万が一、契約内容に少しでも不安がある場合は弁護士に相談するなど、専門家の客観的な視点を取り入れて、慎重に判断することが大切です。

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まとめ

共同抵当権とは、1つの借金を担保するために複数の不動産へまとめて設定するもので、土地と建物を一緒に担保に入れる一戸建て購入時などが身近な例です。
複数の不動産の評価額を合算して担保価値を高めるため、融資額を引き上げられる可能性があり、金融機関のリスクが減ることで、金利などの条件も有利になり得ます。
1つのローンの返済が滞ると、担保にした不動産をすべて失う危険性があり、一部の不動産だけを売却する際の手続きが複雑になる点に注意しましょう。