購入向けコラム

マイホームの購入を検討している方のなかには、購入後にリノベーションをしたいと考えている方は多いのではないでしょうか。
リノベーション前提の購入には、費用面や物件選びの注意点など、事前に知っておきたいポイントがあります。
この記事では、リノベーション前提で中古マンションを購入するメリットや、効率的な物件探しの方法、そして注意点について解説いたします。
自分好みの住まいづくりをしたい方は、ぜひこの記事をご参考になさってくださいね。

リノベーション前提の中古マンションを選ぶメリット

「リノベーション前提」で中古マンションを購入することには、どのようなメリットがあるのでしょうか。
まずは、リノベーション前提で中古マンションを選ぶメリットについて、解説していきます。

間取りを自由に設計できる

リノベーション前提の中古マンションを選ぶメリットは、間取りを自由に設計できることです。
「スケルトンリノベーション」をおこなえば内装をすべて解体し、骨組みだけの状態から新しい空間を作り直せます。
仕切りを取り払って広いLDKにしたり、部屋を分けて子供部屋や書斎を作ったりと柔軟に対応できます。
また、日当たりや風通しを活かした配置や、効率的な生活動線を考えられるのも魅力です。
さらに、配管や配線を新しくできるため、将来の漏水や電気トラブルを防ぎ、快適な住環境を整えることができます。

取得費用を抑えられる点

リノベーション前提の中古マンションは、取得費用を抑えられる点も魅力です。
内装や設備が古いため、改装済み物件より安く売られていることが多く、価格差が数百万円以上になる場合もあります。
購入後に工事費はかかりますが、全体で見れば費用を抑えられるケースが少なくありません。
リノベーション済み物件には業者の利益が上乗せされているため、自分で手配したほうが無駄のない選択といえます。
浮いた分をリノベーション予算に充て、デザインや設備にこだわることもでき、計画的な資金管理につながるでしょう。

好みに合わせてカスタマイズ

リノベーション前提であれば、内装や設備を一から自分好みに選べるのが大きな魅力です。
床に無垢材を使ったり、壁を好きな色に塗ったりと自由にデザインすることができます。
また、海外製のキッチンを導入するなど、細部まで理想を反映できる点も魅力です。
さらに、断熱材の追加や二重サッシで省エネ性能を高めれば、光熱費削減や快適な住環境も実現します。
将来を見据えたバリアフリー改修や性能向上は、売却時の資産価値アップにもつながるでしょう。

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リノベーション前提のマンションの探し方

前章では、リノベーション前提で中古マンションを選ぶメリットについて述べましたが、具体的にどのように探せばよいのでしょうか。
ここでは、リノベーション前提のマンションを、効率的に探す方法について解説いたします。

築年数で絞り込む方法

リノベーション前提のマンションを効率よく探すには、築年数で絞る方法が有効です。
とくに、築25～30年の物件は価格が落ち着いており、新耐震基準も満たしているため安心です。
候補を絞り込んだら、次は物件の「構造」と「管理状況」を、比較しましょう。
構造には主に「ラーメン構造」と「壁式構造」があり、間取りを変えやすいラーメン構造のほうがリノベーション向きとなっています。
また、長期修繕計画や修繕積立金がきちんと管理されているかも、重要なポイントです。
計画的に維持管理されているマンションを選ぶことが、将来安心して暮らすための鍵となるでしょう。

ワンストップサービスを活用

リノベーションを考える際は、「ワンストップサービス」を利用するのもおすすめです。
これは、物件探しから資金計画、設計や工事までを一つの窓口でまとめてお願いできるサービスのことです。
不動産会社や設計事務所と別々にやり取りする必要がなく、時間も手間も減らすことができます。
また、内見のときに設計担当者が同行して、希望の間取りが可能かその場で確認してくれるのも安心ポイントです。
さらに、物件代とリノベ費用を合わせた総額で資金計画を立てやすく、ローンもまとめて借りやすい仕組みがあります。
施工事例を見て、自分の好みに合うかどうかを比べながら、信頼できる会社を選ぶようにしましょう。

管理規約の確認ポイント

リノベーション前提でマンションを選ぶ際は、必ず「管理規約」をチェックしましょう。
確認を怠ると、思い描いていた工事ができなくなることがあります。
工事できるのは「専有部分」のみで、窓のサッシや玄関ドアなどは共用部分にあたるため、変更できません。
また、床材には防音基準があり、希望のフローリングが使えない場合もあります。
さらに、水回りの移動や工事できる曜日・時間など、細かい規定が設けられていることもあります。
事前に不動産会社を通じて規約を入手し、疑問点は管理会社に確認してから購入を判断すると安心です。

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リノベーション前提でマンションを選ぶ際の注意点

ここまで、リノベーション前提で物件を探す方法について解説しましたが、購入前に確認すべき注意点についても、おさえておきましょう。
最後に、物件選びでとくに注意すべき点と、危険性について解説していきます。

リノベーション向き物件の判断基準

リノベーションに向いているかどうかを判断するには、内見時にいくつかのポイントを見ておくことが大切です。
まず確認したいのは壁の種類で、撤去できない「構造壁」と撤去できる「間仕切り壁」を見分ける必要があります。
図面で太い線になっていたり、叩くと硬い音がする壁は構造壁の可能性が高いです。
また、玄関は共用部分で位置を変えられないため、生活動線は玄関を基準に考える必要があります。
さらに、水回りの位置に関わる「パイプスペース」も共用部分であるため、そこから水回り設備を大きく離すのは難しい点も覚えておきましょう。

構造による設計の制約

マンションの構造は、リノベーションの自由度や住みやすさに大きく関わります。
「ラーメン構造」は柱と梁で支えるため、室内の壁を取りやすく、間取り変更がしやすいのが特徴です。
一方の「壁式構造」は壁全体で建物を支えているため、壁を壊すことができず、設計の自由度が限られてしまいます。
また、上下の音に影響する床のコンクリート厚さ（スラブ厚）も要チェックで、200mm以上あれば遮音性が高いといえます。
これにくわえて、床や天井が「二重床・二重天井」になっているかも、確認しておきましょう。
この構造は、配管や配線の移設が比較的簡単ですが、「直床・直天井」の場合は水回りの移動が難しくなるなど、制約が大きくなります。

旧耐震基準物件のリスク

1981年5月以前に建てられた「旧耐震基準」の物件は、価格が安くても注意が必要です。
新耐震基準に比べて耐震性が劣り、住宅ローンの審査が厳しくなったり、フラット35が使えなかったりします。
ローンを組めても地震保険料が高くなるなど、負担が増えるケースもあるでしょう。
対策としては、専門家に依頼して、「耐震基準適合証明書」を取得する方法があります。
これがあれば、優遇制度やローンが使える可能性がありますが、数十万円の費用や取得できないリスクもあります。
旧耐震物件を選ぶときは、こうした危険や費用を考えて慎重に判断しましょう。

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まとめ

リノベーション前提で中古マンションを選ぶと、物件取得費用を抑えつつ、間取りや内装、設備をご自身の好みに合わせて自由に設計できるのが魅力です。
築25年程度の物件を狙い、ワンストップサービスを活用するほか、希望の工事が可能か、契約前にマンションの管理規約を必ず確認するようにしましょう。
購入前には、撤去できない構造壁や建物の構造による設計の制約を確認し、住宅ローン審査が厳しくなる旧耐震基準の物件は慎重に判断することが大切です。