売却向けコラム

マンションの売却を検討しているものの、「もし売却価格が購入時の金額より下がって損をしてしまったらどうしよう」と不安に感じていませんか。
実は建物の経年劣化などにより購入価格を下回るケースは珍しくありませんが、正しい知識を持っていれば損失を最小限に抑えたり、税制特例を利用して金銭的な負担を軽くしたりすることが可能です。
本記事では、マンション売却で損失が出る原因と現状をはじめ、実際に損が出た場合の具体的な対処法や、高値で成約して損をしないための効果的な対策について解説します。
現在マンションの売却をお考えの方や、大切な資産を手放すにあたって絶対に失敗したくないとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

マンション売却で損することはある？

マンション売却で損する原因には、主に市場の構造や建物の経年劣化などがあります。
まずは、マンション売却における損失の実態とその要因について、解説していきます。

損失が出る背景と構造

新築マンションの価格には建築費だけでなく、事業者の利益や広告費なども含まれるため、中古になった時点で購入価格との差が生じやすくなります。
いわゆる新築プレミアムは、購入直後でも市場ではそのまま評価されにくい部分です。
また、建物部分は築年数とともに価値が下がりやすく、鉄筋コンクリート造の住宅には税務上47年の法定耐用年数が設定されています。
一方、土地部分は立地や需要、景気によって価格が変動するのが特徴でしょう。
そのため、購入価格を下回る売却は珍しくなく、築年数や地域相場から現在の価値を把握することが大切です。

平均的な損失額と算定

税務上の譲渡損失は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引き、計算結果がマイナスになった場合に発生します。
取得費は購入代金や購入時の諸経費をもとに、建物部分の減価償却費を差し引いて算出する仕組みです。
また、譲渡費用には仲介手数料や印紙税などが含まれるため、購入価格との差額だけでは正確な損失額はわかりません。
たとえば4000万円で購入した物件を3200万円で売り、取得費3800万円、譲渡費用150万円なら損失は750万円です。
実際の金額は購入時期や築年数で異なるため、売却前に取得費や諸費用を整理すると安心でしょう。

価格が下落する主な要因

マンション価格の下落幅を考える際は、築年数に加え、駅からの距離や間取り、地域の需要との相性も確認する必要があります。
とくに築1年～15年ほどは新築時との価格差が広がりやすく、築20年～25年を超えると変化が緩やかになる傾向です。
また、駅徒歩5分以内は需要を保ちやすい一方、徒歩10分超やバス利用中心の立地では購入希望者が限られる場合もあります。
さらに、地域の世帯構成と間取りが合わないことも、価格へ影響する要因でしょう。
そのため、築年数・立地・間取りを確認し、条件が重なる場合は早めに相場を把握することが大切です。

▼この記事も読まれています
マンション売却時は火災保険を解約しよう！返戻金や手続きも解説

損した場合の対処法と活用できる税制特例

前章では損失が出る原因について述べましたが、実際に損した場合はどうすればよいか、不安に感じることもあるでしょう。
ここでは、損失が出た際に役立つ具体的な対処法や、資金計画について解説します。

損益通算と繰越控除

マイホームの売却で損失が出ても、一定の要件を満たせば、給与所得などと相殺できる損益通算を利用できる場合があります。
さらに、控除しきれない損失は翌年以降3年間へ繰り越せることがあり、売却年を含め最大4年間の軽減が可能です。
買い替えの特例では、売却年の1月1日時点で所有期間が5年を超える国内のマイホームであることなどが条件となります。
また、新居を所定期間内に取得し、床面積50㎡以上、返済期間10年以上の住宅ローンを利用することも要件でしょう。
くわえて、期限内に新居へ入居することが必要で、繰越控除を受ける年は合計所得金額が3000万円以下であることも確認が必要です。

オーバーローンの特例

売却価格より住宅ローン残高が多い状態をオーバーローンといい、買い替えをしない場合でも特例の対象になるケースがあります。
主な条件は、売却年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるマイホームで、売買契約日の前日に償還期間10年以上の住宅ローン残高があり、売却価格がその残高を下回ることなどです。
ただし、控除額には上限があり、実際の譲渡損失とローン残高から売却代金を引いた額のうち、少ないほうが対象となります。
また、売却時は抵当権を抹消するため、残債の返済方法を金融機関と整理しておくことが大切でしょう。
不足分は自己資金で補うほか、承諾が得られれば無担保ローンへ切り替えられる場合もあります。

売却後の計画と専門家

売却価格がローン残高を下回りそうな場合は、査定段階から売却後の資金計画まで見通しを立てておくことが大切です。
たとえば、金融機関の承諾を得て賃貸へ切り替える方法や、不足分を新居資金とまとめる買い替えローンを検討できます。
ただし、賃貸化では家賃でローンや管理費を支払えるか、買い替えローンでは借り入れ増加後も返済できるか慎重な確認が必要でしょう。
さらに、譲渡損失の特例は条件が細かいため、税理士や税務署へ早めに相談し、確定申告の書類を準備しておくと安心です。
残債整理が難しいときは、任意売却の実績がある不動産会社や法律の専門家へ早めに相談しましょう。

▼この記事も読まれています
マンションの売却でよくある悩みは？ローン残債や売れない時の対策も解説

マンション売却で損しないための対策とコツ

ここまで損失時の対応策を解説しましたが、事前にできる損しないための対策も、しっかりとおさえておきましょう。
最後に、売却タイミングの見極め方や、高値で成約するためのコツについて解説していきます。

価格上昇の見極め方

マンションを少しでも好条件で売るには、物件のある地域で価格が上昇しているか、安定しているかを確認することが大切です。
その際は、3月の地価公示や9月の都道府県地価調査を参考にすると、地域全体の価格動向を把握しやすくなります。
また、不動産価格指数を確認すれば、マンション市場の推移を月単位で追えるため、売却時期を考える材料になるでしょう。
さらに、不動産情報ライブラリでは築年数や面積が近い取引事例を調べられ、売出価格の参考にできます。
くわえて、住宅ローン金利や地域の取引件数も買い手の動きに影響するため、複数の指標から時期を見極めることが重要です。

スケジュールと段取り

マンション売却は査定から引渡しまで3か月～半年ほどかかることが多いため、希望時期から逆算して準備を始める必要があります。
まず住宅ローン残高や必要資金を整理し、複数の不動産会社へ査定を依頼して、価格や販売方針を比較すると良いでしょう。
次に、依頼先と媒介契約を結び、広告や内覧対応を進め、買主が決まったら売買契約、決済、引渡しへと進みます。
また、不動産会社は査定額だけで判断せず、近隣の成約事例など価格の根拠が明確かを確認することが大切です。
なお、大規模な改装より、ハウスクリーニングや小さな補修で印象を整えるほうが費用を抑えやすいでしょう。

内覧時の印象アップ術

内覧では第一印象が大切なため、室内を整理し、キッチンや浴室、トイレなどの水回りを買い手目線で清潔に整えておきましょう。
落としにくい水垢や油汚れは、専門のハウスクリーニングを利用すると、設備の印象を効率良く高められます。
また、生活臭は換気や無香料の消臭剤で整え、当日は照明を点けてカーテンを開けるなど、明るく見せる工夫も効果的です。
さらに、家具や小物は通路を広く保ちながら配置すると、部屋の広さや使い方を想像してもらいやすくなります。
くわえて、日当たりや風通し、時間帯ごとの静かさなど、住んだからこそわかる魅力を不動産会社と共有することも大切でしょう。

▼この記事も読まれています
マンション売却時は管理組合へ連絡が必要！書類や役員任期中の注意点を解説

まとめ

マンション売却で損をする主な原因は、新築時の上乗せ価格がなくなることや建物の経年劣化であり、築年数や立地条件などによって価格が下落する幅は大きく異なります。
実際に売却で損失が出た場合でも、要件を満たせば最大4年間の税負担を軽くできる損益通算や、オーバーローンの特例などを活用することで賢く対処できます。
売却で損をしないためには、地域の価格動向を確認し、6か月以上の余裕を持った計画を立てて、内覧時の印象を良くする工夫を実践することが大切になるでしょう。