売却向けコラム

不動産の売却を検討する中で、物件をアピールするためにどのような広告が使われ、その費用は誰が負担するのかと疑問に感じていませんか。
広告の種類や費用負担のルールをあらかじめ理解しておかないと、効果的な集客ができないばかりか、後になって想定外の費用を請求されるトラブルに発展する恐れがあります。
本記事では、不動産売却で活用される主な広告媒体の特徴をはじめ、宅建業法に基づく費用の負担構造や、例外的に売主が広告費を支払うケースについて解説します。
無駄な出費を抑えつつ、納得のいくスムーズな不動産売却を成功させたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産売却で活用される主な広告の種類と特徴

今回のテーマである不動産売却の広告には、主に紙媒体やWEB媒体などの種類があります。
まずは、売却活動に使われる主な広告媒体について解説していきます。

チラシ・新聞広告の特徴

チラシや新聞折込広告は、物件周辺へ情報を届けやすく、生活圏内で住み替えたい方や学区重視の世帯に向いています。
一方、新聞折込は中高年層や家族層へ届きやすく、ポスティングなら新聞を購読しない若年層にも情報を届けやすいでしょう。
また、一般的な配布は通常の販売活動に含まれるため、原則として不動産会社が費用を負担し、売主への別途請求はありません。
反響率は地域や物件条件で異なりますが、1万枚で1〜3件ほどの問い合わせが一つの目安となります。
さらに、専用電話番号やQRコードで反響地域や時期を把握すれば、効果の高い場所へ配布を集中するなど、次の広告計画に生かせるでしょう。

レインズ掲載の仕組み

レインズは、指定流通機構が運営する不動産会社向けの情報共有システムであり、一般の購入希望者が直接閲覧するものではありません。
物件を登録すると全国の加盟会社が情報を確認でき、それぞれの顧客へ紹介しやすくなるため、買主と出会う機会が広がるでしょう。
そのため、1社へ仲介を依頼した場合でも、ほかの不動産会社を通じて購入希望者を探せます。
また、専属専任媒介契約では休業日を除いて5日以内、専任媒介契約では7日以内の登録が必要ですが、一般媒介契約には登録義務がありません。
登録情報は各社の営業活動にも活用されるため、物件の露出を広げながら効率よく買主を探せる点が特徴です。

現地看板の役割とルール

現地看板は、売却する土地や建物の外壁などに設置し、通行人や近隣住民へ販売中であることを知らせる広告方法です。
地域の環境や利便性を知る方の目に触れやすく、近くに家族を呼びたい世帯などへ届く可能性もあるでしょう。
ただし、設置時は屋外広告物法や自治体のルールを確認し、大きさや取り付け方法、公道へのはみ出しに注意しなければなりません。
また、価格や物件情報は正確に記載する必要がある一方、看板によって近隣へ売却中であることが伝わりやすくなります。
周囲に知られず売却したい場合は、プライバシーにも十分に配慮し、不動産会社と事前に相談しながら別の広告方法を選ぶと安心です。

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不動産売却にかかる広告費用の仕組みと原則

前章では不動産売却の主な広告媒体について述べましたが、やはり気になるのはその費用ですよね。
ここでは、広告費用の仕組みと宅建業法上の原則について解説します。

販売活動費の内訳と違い

販売活動費には、レインズへの登録、WEBサイトや不動産ポータルへの掲載、チラシの作成・配布、現地看板の製作などが含まれます。
さらに、見学会の準備費や営業担当者の人件費も通常の販売活動にあたり、原則として不動産会社が負担する営業経費です。
そのため、一般的な広告の範囲であれば、売主が個別に広告費を支払う必要はありません。
また、専属専任媒介契約や専任媒介契約は1社へ任せるため、成約を見据えた広告計画を立てやすいでしょう。
一方、一般媒介契約では各社の広告方法が異なるため、契約前に掲載媒体やチラシ配布、見学会の有無など、具体的な販売方針まで確認しておくと安心です。

査定料が無料になる理由

不動産会社がおこなう価格査定は、媒介契約につなげる営業活動の一つと位置づけられているため、基本的に無料で受けられます。
不動産会社の主な収益は売買成立時の仲介手数料であり、通常の査定そのものに料金を設定する仕組みではありません。
また、仲介で受け取れる報酬には上限が定められているため、通常査定費を別途請求することは原則的な扱いではないでしょう。
一方、公的機関や裁判所へ提出する正式な評価が必要な場合は、不動産鑑定士へ有料で依頼することがあります。
不動産鑑定評価書は遺産分割や財産分与などで使われるため、売却価格の目安を知る査定とは目的が異なる点を理解しておきましょう。

宅建業法上の原則と実務

宅建業法や国土交通省の規定では、不動産会社が受け取れる仲介報酬には上限があり、通常の販売活動はその範囲でおこなうのが原則です。
したがって、レインズへの登録やポータルサイトへの掲載、チラシ配布などで、売主が別途広告費を負担する必要はありません。
一方、売主が希望する特別な広告で、通常の営業活動を超える内容については、実費負担が認められる場合があります。
ただし、売主から明確な依頼があり、特別な広告であることや請求額が実費であることなどの条件が必要です。
さらに、内容や金額、掲載期間を事前に確認し、見積もり書や依頼書を保管しておけば、費用負担の範囲が明確になり安心でしょう。

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売主が広告費を自己負担する場合と注意点

ここまで原則的な広告費用の仕組みを解説しましたが、売主が支払う例外的な場合もおさえておきましょう。
最後に、売主が自ら広告費を支払う場合の注意点について解説していきます。

特別な広告の種類と費用

売主が費用を負担する特別な広告には、VRや3Dモデリングを使った内見データの作成、ドローンによる空撮などがあります。
専門業者へ依頼する場合は内容や撮影範囲で異なりますが、3万円〜15万円程度が一つの目安になるでしょう。
また、ポータルサイトの上位表示や有料追加機能、物件専用特設ページ、充実した案内資料なども対象となる広告です。
さらに、新聞の大きな広告枠、高品質な紙を使ったチラシ、対象を絞るインターネット広告も特別な広告の一例となります。
内容によっては数万円〜数十万円となるため、実施前に媒体や地域、掲載期間、予算、見積もりを確認し、書面で依頼しておくことが重要です。

高額広告の費用対効果

特別な広告は、費用をかければ必ず早く売れるわけではないため、物件の特徴や購入を想定する層との相性を確認することが大切です。
たとえば、地域の家族層を対象とする中古住宅なら、全国向けより周辺エリアへ届く媒体が適する場合もあるでしょう。
そのため、価格帯や間取り、立地を整理し、どの層へ何を伝える広告なのかを明確にして選ぶ必要があります。
また、似た物件での実績や閲覧数、問い合わせ数の目安を不動産会社へ確認すると、費用対効果を検討しやすいでしょう。
広告開始後も反響をこまめに確認し、掲載期間や予算を適宜見直すとともに、利用媒体や予算上限なども書面へ残しておけば安心です。

契約解除時の清算と交渉

専任媒介契約や専属専任媒介契約を期間途中で解除する場合は、通常の広告費と、売主が特別に依頼した広告費を分けて確認することが大切です。
標準媒介契約約款では、専任・専属専任媒介契約を不動産会社の責めによらない事情で解除すると、履行費用を請求される場合があります。
一方、売主が特別に依頼し、すでに制作や掲載が完了して実費が発生している広告は、解除時に清算対象となる場合があります。
また、契約内容に反する行為があった場合は、約款に基づいて費用の扱いが変わることもあるでしょう。
そのため、清算時は請求書や領収書を確認し、契約前には解除時の費用や違約金、特約事項まで確かめておくと安心です。

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まとめ

不動産売却で活用される広告媒体にはチラシや新聞折込、不動産会社間の情報システムであるレインズ、現地看板などがあり、それぞれ届く層や特徴が異なります。
一般的な販売活動にかかる広告費用は不動産会社が負担するため、売主が規定の仲介手数料とは別に個別の広告費を支払う必要は原則としてありません。
売主自ら特別な広告を希望する場合は実費負担となるため、費用対効果を見極め、事前に書面で見積もりや契約解除時の清算ルールを確認しておくと安心でしょう。