売却向けコラム

投資用物件の売却を検討しつつも、具体的な売却の流れや税金の計算方法がわからず、困っていませんか。
タイミングや手順を誤ると、本来得られるはずの利益を逃すだけでなく、税金や維持費の負担だけが重くのしかかるリスクがあります。
そこで本記事では、売却の判断基準となる資金面や市況の考え方、事前の準備、さらに決済・引渡しに至るまでの工程を解説いたします。
不動産投資を成功させたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

投資用物件を売却する理由と判断のポイント

投資用物件の売却を成功へ導くためには、初めに売却の目的を明確にしておくことが重要です。
まずは、投資用物件を売却する主な理由や、その判断基準について解説していきましょう。

資金確保と早期売却

投資用物件を手放す理由として、「まとまった現金が欲しい」というニーズは多くみられます。
不動産は現金化に時間がかかる資産のため、急ぎで資金が必要な際は、早めの売却検討が有力な選択肢となるでしょう。
金利上昇によってローンの返済が不安な場合や、毎月の返済額を見直したい場合などが、売却を検討する代表的なタイミングといえます。
また、売却益を頭金にして、さらに収益性の高い物件へ買い替える、ステップアップを目指す方も少なくありません。
不動産投資以外にも、事業の運転資金や子供の教育資金、老後資金などのために現金が必要となるケースもあります。

コストの増加と売却計画

投資用物件は、所有しているだけでも維持コストがかかるため、それが将来の利益を減少させる原因になることがあります。
とくに、一棟アパートなどでは、外壁塗装や防水工事などで、数百万円から数千万円規模の修繕費がかかることもあります。
そのような場合、修繕をおこなう前に売却してリスクを回避する、「売却計画」を立てると良いでしょう。
税金負担への対策も重要であり、減価償却費という経費が計上できなくなると、手残り額は増えないのに税金だけが高くなる現象が起きます。
これを「デッドクロス」と呼び、税負担が重くなる前に売却を検討することが大切です。

利益確定と市況分析

売却を検討する際は、「家賃収入を得続けるか」あるいは「売却して利益を確定させるか」という選択も重要です。
売却益にかかる税金は所有期間によって異なり、5年以下では税率が約40%ですが、5年を超えると約20%まで下がります。
ただし、この「5年」の判定は「売却した年の1月1日時点」でおこなわれるため、単純に購入日から5年経過しただけでは長期譲渡所得にならない場合があることには注意が必要です。
そのため、利益が出そうな物件ほど、5年を超えてから売却するタイミングを慎重に見計らうことが大切です。
くわえて、現在の景気動向や金利の動き、周辺の土地価格などを確認し、「今は高く売れる時期か」を冷静に見極める必要もあります。
毎月の家賃収入と売却時の利益、そして市場の状況を総合的に判断して、ご自身に最適なタイミングを決めていきましょう。

▼この記事も読まれています
オーナーチェンジ物件は売却しにくい？売却価格の調べ方や成功の秘訣を解説

投資用物件を売却する準備と流れ

前章では、売却判断について述べましたが、投資用物件を売却する準備と流れも気になりますよね。
ここでは、投資用物件を売却する前におこなうべき、具体的な準備と流れについて解説いたします。

査定の種類と進め方

投資用物件の売却に向けた第一歩は、所有している物件が「いくらで売れそうか」を知るために、不動産会社へ査定を依頼することから始まります。
投資用物件は、「どれくらい家賃収入を生むか」が価格基準になるため、一般的な住宅とは評価ポイントが異なる点に注意しましょう。
査定には、データ上で計算する「机上査定」と、担当者が実際に現地を確認する「訪問査定」の2種類があります。
机上査定は、図面や近隣事例をもとに結果がわかるため、概算価格を知りたい場合に便利です。
一方で、訪問査定は建物の状態や周辺環境まで確認するため、より正確な金額算出が期待できるというメリットがあります。

媒介契約の選び方

査定額や担当者の説明に納得できたら、次は売却を依頼する不動産会社を決定して、「媒介契約」を締結することになります。
この契約には3つの種類があり、それぞれにおいて「自由度」と「不動産会社の熱意」のバランスが異なっています。
「一般媒介」は複数社に頼める自由さがありますが、不動産会社の優先順位が下がりやすく、活動量が落ちる可能性があるでしょう。
対して「専任媒介」や「専属専任媒介」は1社に任せる形ですが、定期的な活動報告義務があるなど、責任を持って動いてくれる仕組みです。
どの契約を選ぶにしても、査定額だけで選ばずに、投資物件の実績や担当者との相性を含めて、慎重に判断することが大切です。

具体的な販売活動計画

契約が完了したら、いよいよ「誰に、どのような方法で売るか」という、具体的な販売戦略を立てていくことになります。
投資用物件の場合、購入者が個人の方か、法人やファンドなのかによってアプローチが変わるため、ターゲット設定が重要です。
ターゲットが定まれば、投資家向けサイトへの掲載や独自のネットワーク活用など、効果的な宣伝方法が見えてくるでしょう。
その際、家賃表やこれまでの修繕履歴、長期修繕計画書、管理体制がわかる資料などを用意しておくと、物件の魅力が伝わりやすくなります。
また、空室がある場合は、清掃をおこなって部屋をきれいにしておくだけでも、購入検討者の方への第一印象は向上します。

▼この記事も読まれています
購入申込書とは？不動産を売却する前に知っておきたい見方や注意点を解説

投資用物件の売買契約と交渉から引渡しまでの流れ

ここまでは売却の準備を解説しましたが、売買契約と交渉から引渡しまでの流れもおさえておきましょう。
最後に、条件交渉から契約、そして引渡しまでの流れと注意点について解説していきます。

購入希望者との条件交渉

「買いたい」という方が現れると購入申込書が届き、具体的な条件交渉がスタートすることになります。
価格交渉が入ることもありますが、事前に「最低でもこの価格なら売る」というラインを決め、感情的にならず冷静に判断しましょう。
投資用物件を買う方は利回りを重視するため、「現在の家賃ならこれくらいの利回りになる」といった数値を伝えるとスムーズです。
また、エアコンなどの設備をどこまで残すかについては、後でトラブルにならないよう、書面で明確にさせておくことが重要です。

売買契約時の注意点

条件がまとまったら、宅地建物取引士から重要事項説明を受けて、いよいよ売買契約を締結する段階へと進みます。
問題がなければ契約書に署名捺印をし、買主から売買価格の5～10%程度を目安とした「手付金」を受け取ることになります。
一定期間内であれば、手付金の放棄または倍返しによって契約解除が可能ですが、基本的には解約がないように進めましょう。
また、雨漏りなどの不具合を知りながら隠していると、後で責任を問われることがあるため、正直に伝えることが大切です。

決済と引渡しの流れ

契約が無事に完了したら、最後は残代金の受け取りと、固定資産税や家賃などを日割り計算して、精算する手続きをおこないます。
また、オーナーチェンジ物件の場合は、入居者から預かっている「敷金」を新しいオーナーへ引き継ぐ必要があるため、売買代金から敷金分を差し引いて決済するのが一般的です。
売主側は仲介手数料などを支払い、司法書士が名義変更の手続きをおこなうことで、正式に物件が買主のものになる仕組みです。
最後に、鍵や契約書類、今までの修繕記録などを渡して引渡しは完了となります。
管理会社や入居者の方への連絡も忘れずにおこない、家賃の振込先変更などをスムーズに進めましょう。
なお、売却で利益が出た場合は、翌年に確定申告が必要になるため、書類は大切に保管しておきます。

▼この記事も読まれています
不動産買取でよくあるトラブル！トラブル解決策と回避方法を解説

まとめ

投資用物件の売却では、資金確保や修繕費のリスク回避といった目的を明確にし、税率が下がる所有期間5年超などのタイミングを見極めることが大切です。
査定で相場を把握して最適な媒介契約を結び、ターゲットに合わせた戦略や資料作成、物件の清掃といった事前準備を整えることが売却成功への近道です。
購入希望者との条件交渉や契約手続きを慎重に進め、引渡し時の精算や翌年の確定申告まで見据えて、最後まで誠実に対応しましょう。