売却向けコラム

大切な不動産を売却する際、「仲介」と「買取」どちらを選ぶべきか、迷っていませんか。
スピーディーな売却や周囲に知られず手放したい場合には、「買取」が有力な選択肢となります。
本記事では、不動産買取の基本的な仕組みから仲介との違い、少しでも希望に沿った条件で売却するコツ、契約前の注意点までを解説いたします。
不動産の売却を検討しており、「買取」について知りたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産買取とは

不動産の「買取」を検討する際は、その仕組みを理解することが重要です。
まずは、不動産買取の概要と仲介との違い、メリットについて解説していきます。

「買取」と「仲介」の違い

不動産の売却方法には、「仲介」と「買取」という2つの選択肢があります。
仲介は、不動産会社が買主を探し、売買成立後に売主が不動産会社に対して仲介手数料を支払う一般的な方法です。
これに対して、買取は不動産会社が買主となり、売主と直接取引をおこなうため、仲介手数料がかかりません。
買主探しや内覧対応が不要なため、転勤・住み替え・相続などで早く物件を売りたい方に選ばれやすい方法です。
築年数が古い物件や権利関係が複雑な物件でも、不動産会社が対応できるケースが多い点も特徴です。

即時買取の特徴と流れ

仲介と即時買取の違いは、「売却までの早さ」と「売却価格」です。
仲介は市場価格に近い価格で売却が期待できますが、買主が見つかるまで数か月かかることが一般的です。
一方で、即時買取は査定価格に合意すればすぐに売買契約ができ、代金受取まで数日〜1か月程度とスピーディーなのが特徴です。
ただし、買取価格は仲介相場より低く、一般的には市場価格の6割〜8割ほどにとどまります。
迅速に現金化でき、手間が少なく秘密裏に売却できる一方で、価格重視の場合は仲介が向いています。
そのため、ご自身の状況に合わせて、現金化の早さと売却価格のどちらを優先するかを判断することが重要です。

契約不適合責任が免責になる

売却後のリスクとして「契約不適合責任」があり、仲介の個人間売買では売主が売却後の欠陥に対する責任を負います。
しかし、売主が個人で買主が不動産会社となる買取では、この責任を免除する特約を付けるのが一般的です。
不動産会社は、専門家として物件の状態を把握したうえで購入するため、免責が成立します。
売主にとっては、物件状態に不安があっても、安心して売却できる点がメリットです。
ただし、売主が知っていた欠陥を故意に隠すことは認められず、査定時の正直な申告が重要です。

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不動産買取を成功させるコツは？

前章では、不動産買取の基礎知識について述べましたが、どうせなら高く・早く売りたいですよね。
ここでは、買取を成功させるためのコツについて解説いたします。

買取相場を把握する

不動産買取でできるだけ納得のいく価格を得るためには、まず「買取相場」を正しく把握することが重要です。
買取相場は仲介と異なり、業者が再販にかかる費用や利益を考慮するため、市場価格のおよそ6割〜8割が基準になります。
ただし、物件の状態や立地、業者の得意分野によって、査定額は想像以上に変わることがあります。
そのため、提示された金額がどのような根拠で算出されたものなのか、その理由を丁寧に確認する姿勢が欠かせません。
また、レインズ（不動産流通標準情報システム）などで周辺の成約事例を把握しておくと、査定額の妥当性を見極めやすくなり、冷静に判断する助けになります。

リフォームは最低限に留める

買取を前提に売却する場合、売主側の大規模リフォームは、基本的に費用対効果が見込めません。
業者は、購入後に自社の方針でリフォームをおこなうため、売却前の工事費が買取価格に上乗せされることはほぼありません。
業者の再販プランと合わない内容をリフォームしてしまうと、撤去費用が発生し、査定額が下がるリスクすらあるのです。
買取で意識すべきなのは「プラス査定」ではなく、「マイナス査定を避ける」視点です。
最低限の対策として、清掃と残置物の撤去をおこない、業者に余計な処分費用を想定させないようにしましょう。
とくに、水回りや玄関など、第一印象に影響する部分の清潔感を保つだけでも、査定額の維持につながります。

買取保証サービスの活用

仲介と買取の良い部分を組み合わせた「買取保証付き仲介」は、売却の不安を軽減できる有効な選択肢です。
まず仲介として数か月間、市場価格での売却に挑戦し、それでも売れなかった場合に限り、事前に定めた保証価格で不動産会社が買い取ります。
住み替えなどで売却期限が決まっている場合、「最低でもこの価格で売れる」という安心感がメリットです。
一方で、保証価格は通常の買取よりさらに低く、市場の5割〜7割程度に設定される点には注意が必要です。
また、仲介と買取を同じ会社が担うため、仲介活動への熱量が不足する懸念があることも理解しておきましょう。
利用する際は、資金化が必要な時期から逆算してスケジュールを組み、保証価格が妥当か他社の買取額と比較することが大切です。

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契約前に確認しておきたい不動産買取の3つの注意点

ここまで、買取のメリットやコツを解説しましたが、契約前に確認すべき点もおさえておきましょう。
最後に、思わぬトラブルを防ぐための注意点について解説していきます。

住宅ローンが残る場合

売却予定の物件に住宅ローンが残っている場合、決済日までに抵当権を抹消する手続きが必要です。
抵当権を外すには、ローン残債を全額返済する必要があるため、まずは金融機関に一括繰上げ返済の申し出をおこない、必要書類の準備を依頼します。
買取価格が残債を下回る「オーバーローン」の場合は、不足額を自己資金でローン返済をする必要があり、準備ができなければ売却自体が進められません。
決済当日は、司法書士の立ち会いのもと、売買代金で残債を完済し、所有権移転と抵当権抹消の登記申請が同時におこなわれます。
ローンが残っている場合は、残高確認と金融機関への事前連絡を早めにおこなうことが、スムーズな売却の鍵となります。

仲介手数料以外の費用

買取では、仲介手数料が不要になるものの、売却にかかる費用が完全にゼロになるわけではありません。
必ず必要になるのが売買契約書に貼付する「印紙税」で、契約金額に応じた印紙代がかかります。
また、抵当権抹消登記や住所変更登記が必要な場合は、登録免許税と司法書士報酬が発生します。
売却益が出るケースでは、翌年に譲渡所得税や住民税がかかる可能性もあるため、事前に税額を確認しておくと安心です。
そのほか、引っ越し費用や残置物の処分費用なども売主負担となるため、売却前に全体の出費を把握しておくことが大切です。

契約書の確認項目

買取契約は早く進む反面、契約内容を細かく確認せずに進めてしまうリスクがあります。
まずは「解除条件」を確認し、手付金や違約金の条件が適切かどうかをチェックしましょう。
次に、買取のメリットである「契約不適合責任の免責」が契約書に明記されているかを確認します。
ただし、売主が知っていた欠陥を故意に隠した場合は責任を問われるため、把握している不具合は正直に申告することが重要です。
居住中の物件を売却する場合は、「引渡猶予条項」を設け、決済後も数日間は無償で居住できるよう事前に交渉し、契約書に記載してもらいましょう。

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まとめ

不動産買取は、仲介手数料が不要で早めに現金化できる反面、価格は市場相場の6～8割程度になるのが特徴です。
納得のいく売却を目指すには、複数社に査定を依頼して相場を把握し、大規模なリフォームはせずに清掃程度に留めるのがコツです。
契約前には、住宅ローン残債や諸費用を把握し、契約不適合責任の免責など、契約書の重要事項をしっかり確認しましょう。