売却向けコラム

離婚に伴い、夫婦で共有してきたマイホームの不動産名義を変更しようと考えている方はいらっしゃるのではないでしょうか。
名義変更には費用がかかるため、その内訳や負担を減らす方法を知っておくことが大切です。
この記事では、不動産の名義変更にかかる費用の内訳や、費用を抑えるためのポイントを解説いたします。
離婚後の不動産名義変更でお悩みの方は、ぜひこの記事をご参考になさってくださいね。

離婚による不動産の名義変更で発生する3つの税金

離婚に伴う不動産の名義変更では、様々な費用が発生します。
まずは、名義変更で発生する税金について、解説していきます。

登録免許税の計算と軽減措置

不動産の名義変更をする際には、「登録免許税」が必ずかかります。
計算方法は「固定資産税評価額 × 税率」で、この固定資産税評価額は、納税通知書や役所の証明書で確認することが可能です。
また、離婚の財産分与による名義変更では、税率は2.0％と定められています。
たとえば、評価額2,000万円なら、税額は40万円となります。
なお、住宅購入時に使える軽減税率は、財産分与には適用されないため注意しましょう。

譲渡所得税の課税と控除

離婚の財産分与では、不動産を渡す側に、譲渡所得税が課される可能性があります。
課税対象となるのは、分与する不動産の時価が、購入時の価格や譲渡費用を上回った場合です。
つまり、購入したときよりも不動産の価値が上がっている場合に、税金がかかることがあるのです。
しかし、特例を適用すれば、この譲渡所得税の負担を大きく減らすことができます。
その代表的な制度が、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」です。
この特例は、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける、効果の大きい制度となります。
離婚成立後に元配偶者へ譲渡する場合、この特別控除の対象になる可能性があります。
この特例を使えば、譲渡所得が3,000万円以下なら、譲渡所得税はかかりません。

贈与税と財産分与の関係

離婚に伴う財産分与は、夫婦の共有財産を清算する手続きのため、原則として贈与税はかかりません。
ただし、例外的に贈与税が課されるケースもあるため、少し注意が必要です。
たとえば、分与された財産の額が、社会の常識から考えてあまりにも多すぎると判断された場合です。
また、税金を逃れる目的で、離婚を偽装したと判断された場合も同様に贈与税となります。
とはいえ、常識の範囲内で財産分与をする限り、贈与税が問題になることはほとんどありません。

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離婚による不動産の名義変更で必要な各種書類の発行手数料などの費用

前章では、名義変更にかかる税金について述べましたが、その他にも様々な費用が発生します。
ここでは、名義変更に必要な書類の発行手数料について、解説いたします。

主要書類と手数料の一覧

不動産の名義変更では、税金の他にも、さまざまな書類の発行手数料が必要になります。
まず、不動産の権利関係を証明する登記事項証明書は、法務局で1通600円で取得することが可能です。
次に、登録免許税の計算に用いる固定資産評価証明書は、市区町村の役所で取得します。
費用は自治体によりますが、1通あたり200円から400円ほどが一般的です。
不動産をもらう側は住民票の写しを、渡す側は印鑑登録証明書を用意しましょう。
これらはそれぞれの住所地の役所で取得でき、手数料は、どちらも1通200円から300円ほどとなります。
くわえて、離婚の事実を証明する戸籍謄本も必要で、本籍地の役所で1通450円かかります。

オンライン請求で時短・節約

必要書類を効率よく集めるには、計画とオンライン手続きの活用が役立ちます。
法務局や役所など、複数を回る前に順番を決めておくとスムーズです。
登記事項証明書は、オンライン請求なら窓口より安く、自宅から24時間申請することができます。
住民票や印鑑登録証明書は、マイナンバーカードを使えばコンビニ交付で安く取得可能です。
ただし、全ての自治体が対応しているわけではないため、事前確認が必要です。

二重払いを防ぐための対策

登記申請は書類に不備があると手続きが止まり、やり直しで費用が余計にかかる恐れがあります。
印鑑証明書のように、有効期限がある書類もあるため、期限切れには注意が必要です。
対策としては申請前にチェックリストを作り、必要書類が揃っているか確認しましょう。
渡す側は登記識別情報や印鑑証明書、もらう側は住民票などが必要となります。
くわえて、物件の固定資産評価証明書や、財産分与の合意内容を示す書類も必要です。
申請書を提出する直前に再確認する習慣をつければ、手戻りのリスクを大幅に減らせるでしょう。

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離婚による不動産の名義変更で司法書士報酬の相場と費用を抑える方法

ここまで、名義変更にかかる税金や手数料について解説しましたが、専門家である司法書士に依頼する場合の費用も、おさえておきましょう。
最後に、司法書士報酬の相場と、費用を抑えるポイントについて解説していきます。

登記内容別の報酬相場

司法書士の報酬は事務所ごとに異なり、離婚の財産分与による所有権移転登記は6万～10万円が相場です。
このなかには、登記申請書の作成や法務局への代理申請が含まれます。
抵当権抹消登記は単独なら1万～2万円程度ですが、移転登記とセットなら割安になる場合もあります。
事務所を比較検討する際は、単に金額の安さだけでなく、サービス内容をよく確認しましょう。
報酬にどこまでの業務が含まれているのか、複数の事務所から見積もりを取って比較することが大切です。

事前見積もりで費用を確認

司法書士に依頼する際は、後のトラブルを避けるためにも、必ず事前に詳細な見積もりを取ることが大切です。
見積もりを確認するときは、総額だけでなく、「報酬」と「実費」がはっきりと分けられているかを見ましょう。
実費とは、登録免許税など、手続きで必ず発生する費用のことです。
そのうえで、見積もり以外に追加費用が発生する可能性はないか、事前に質問しておきましょう。
たとえば、「法務局からの補正指示に対応する場合、追加の報酬は発生しますか」などと確認します。
また、正式に依頼する前に交わす業務委託契約書の内容も、きちんと確認しましょう。
契約書で、依頼する業務の範囲が明確に書かれているか、支払い方法なども確かめます。
どこまでの業務を依頼するのか、はっきりさせておくことが、余計な出費を防ぐ鍵となります。

自分で手続きするコスト比較

不動産の名義変更は、時間と労力をかければ、自分自身でおこなうことも不可能ではありません。
費用面だけを見れば、登録免許税といった実費だけで済むため、自分でおこなう方が安くなるでしょう。
しかし、時間やリスクの観点から考えると、司法書士に依頼するメリットが見えてきます。
自分で手続きをする場合、平日に何度も役所へ足を運び、多くの時間を費やすことになります。
万が一、書類に不備があれば、その都度修正する必要があり、想像以上に手間がかかるでしょう。
一方、司法書士に依頼すれば、こうした面倒な手続きの大部分を、正確に代行してもらえます。
専門家が間に入ることで、手続きが遅れて関係が悪化するといった、精神的な負担も軽くなります。
そのため、依頼をする際は、費用を節約するか、安心と時間を買うかといった、ご自身の状況に合わせて判断すると良いでしょう。

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まとめ

名義変更では登録免許税が必ずかかり、不動産の値上がり益には譲渡所得税が課される可能性がありますが、原則として贈与税の心配はありません。
手続きには、住民票や戸籍謄本など各種書類の発行手数料がかかりますが、オンライン請求やコンビニ交付の活用で費用と時間を節約することが可能です。
司法書士への報酬は、6万円から10万円程度が相場ですが、複数の事務所から見積もりを取って比較し、安心と時間を買うか費用を優先するかで判断することが大切です。