売却向けコラム

中古マンションを売却した方のなかには、大変だったと感じた方も少なくありません。
しかし、流れを押さえ、手間を省くことでスムーズに売却できます。
そこで今回は、中古マンションを売却する際の流れと、売却が大変だと感じる理由、手間を省いてスムーズに売却する方法について解説します。
中古マンションの売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

中古マンションの売却は大変？まずは流れを把握しよう

中古マンションをスムーズに売却するためには、事前に取引の流れを把握することが大切です。
そこでまずは、中古マンションの売却をどのように進めれば良いのか、取引の一連の流れについて解説します。
中古マンションを売却する際は、以下のような流れに沿って進めます。

●査定を受ける
●不動産会社と媒介契約を結ぶ
●売却活動をおこなう
●売買契約を結ぶ
●決済・引渡し
●確定申告をおこなう

上記の内容について、順番に解説します。

ステップ1：査定を受ける

中古マンションがどれくらいの価格で売却できるのかを把握するためには、不動産会社に依頼して査定を受ける必要があります。
査定には、机上査定と訪問査定の2種類がありますが、売却することが決まっている場合は、実際に物件を確認したうえで価格を算出する「訪問査定」がおすすめです。
また、査定価格が適正かどうか見極めるために、ご自身でも近隣で売り出されている類似物件の販売価格や、不動産情報誌などをチェックして情報を取集しておきましょう。

ステップ2：不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定価格に納得したら、不動産会社と媒介契約を結び仲介を依頼します。
媒介契約には、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。
需要が低い立地や売却しにくい物件、1社とじっくり打ち合わせをしながら売却を進めたいという方は、「専任媒介契約」もしくは「専属専任媒介契約」がおすすめです。

ステップ3：売却活動をおこなう

不動産会社と媒介契約を結び、担当者と一緒に販売戦略を練ったら、不動産会社がチラシを作成してポスティングしたり、レインズ（不動産情報ネットワークシステム）に登録したりして買主を募ります。
物件に興味を持った方は内覧を希望するため、快く応じましょう。

ステップ4：売買契約を結ぶ

買主が見つかったら、条件交渉をおこないます。
取引の内容に売主と買主の両方が納得したうえで、売買契約を結びましょう。

ステップ5：決済・引渡し

売買契約の締結から1か月～2か月ほどあと（書類の準備や諸手続きにかかる期間）に、決済と引渡しをおこないます。
同日に所有権移転登記をおこなって売却の完了です。

ステップ6：確定申告をおこなう

不動産を売却して利益（譲渡所得）を得ると、その利益に対して譲渡所得税が課されます。
譲渡所得は、給与所得などとは切り離して計算する分離課税であるため、確定申告が必要です。
譲渡所得を得た場合は、翌年の2月16日～3月15日の確定申告の期間内に忘れずに手続きしましょう。

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中古マンションの売却が大変な理由

中古マンションの売却は、前章で解説した流れに沿って不動産会社と一緒に進めていけば、それほど難しい取引ではありません。
では、なぜ大変だと感じる方がいるのでしょうか。
そこで次に、中古マンションの売却について大変だといわれる理由について解説します。

●売却までの期間が長い
●内覧の準備が面倒
●慣れない手続きが難しく感じる

上記の理由について、その内容を順番に解説します。

理由1：売却までの期間が長い

中古マンションを売却するためには、3か月～半年ほどかかるのが一般的です。
立地条件やマンションの状態によっては、それ以上かかることも珍しくありません。
早く現金化したい場合、売却に長期間がかかって大変だったと感じる方が多いです。

理由2：内覧の準備が面倒

中古マンションを売却するうえで重要なポイントは、内覧時に購入検討者から良い印象を持ってもらうことです。
内覧に訪れるということは、物件の間取りや立地条件、価格などが購入検討者の条件に近く、最終的に物件を確認してから決めたいという方がほとんどです。
しかし、実際に内覧してみて悪い印象を受けると、購入意欲が損なわれてしまいます。
したがって、内覧者に「このマンションを購入したい」と思ってもらうために、内覧に向けて整理整頓や清掃をおこなうなど、しっかり準備をする必要があります。
また、販売期間中はいつでも内覧希望に応じられるよう、とくに希望が多い週末の予定は入れずに空けておかなければなりません。
そのような準備や期間が面倒だと思う方が多いことも、中古マンションの売却が大変だといわれる理由の1つです。

理由3：慣れない手続きが難しく感じる

中古マンションを売却するためには、多くの書類を準備する必要があります。
自宅で保管している登記済権利証（登記識別情報）やマンションの管理規約などを準備することは、それほど大変ではないでしょう。
しかし、登記簿謄本（登記事項証明書）や印鑑証明書など、法務局や役所で取得しなければならない書類もあります。
また、住宅ローンが残っている状態で売却する場合には、金融機関の手続きも必要です。
さらに、買主に物件について告知するための物件状況報告書や付帯設備表などは、売主が作成しなければなりません。
このような書類を揃えたり、売買契約を結んだりといった手続きが難しく感じる方も多いのです。

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中古マンションの売却で大変さを軽減する方法

中古マンションの売却は、内覧準備や手続きに対して大変さを感じる方が多いことを前章で解説しました。
言い換えれば、そのような負担を軽減できれば、中古マンションの売却に対するハードルが下がるでしょう。
そこで最後に、中古マンションの売却をスムーズに進める方法について解説します。

引っ越しを済ませてから売却する

中古マンションを売却する場合、「売り先行」と「買い先行」の2つの方法があります。
前章で解説したように、内覧準備に大変さを感じるようであれば、中古マンションを売却する前に新居を探し、引っ越しを済ませてから売り出す「買い先行」を検討してみましょう。
空っぽの状態で売り出せば、内覧準備をする必要がなくなりますよ。

ハウスクリーニングを利用する

内覧準備のために清掃をおこなっても、なかなか汚れが落ちない場合は、ハウスクリーニングを利用するのがおすすめです。
とくに水回りは生活感が出やすく、汚れが目立つと不衛生な印象を持たれてしまいます。
水回りをハウスクリーニングできれいにするだけでも、印象が良くなります。

手続きを司法書士に依頼する

書類の準備や手続きが面倒であれば、司法書士に依頼することで手間を省けます。
ただし、その場合は司法書士への報酬が発生するため、どれくらいかかるのかを事前に確認しておきましょう。

買取を利用する

売却の期限が決まっている場合は、不動産会社の買取を利用するのも方法の1つです。
先述のとおり、仲介は売却活動をおこなって買主を探すため、場合によっては売却期間が長引く可能性があります。
買取は、不動産会社が買主となって直接物件を買い取る方法です。
査定価格に納得すればすぐに売買契約に進み、契約後1週間～1か月ほどで現金化できるため、売却に時間をかけたくない方は買取の利用も視野に入れて検討してみましょう。

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まとめ

中古マンションを売却した方のなかには、「売却するまで大変だった」という意見も少なくありません。
その理由としては、売却期間が長かったり、内覧準備や手続きに大変さを感じたりといったことが挙げられます。
しかし、買い先行を選択することや手続きを司法書士に依頼することで手間を省けるため、不動産会社と相談しながら効率良く売却を進めていきましょう。