売却向けコラム

所有している不動産の売却を考えている方のなかには、不動産会社の買取を検討している方もいらっしゃると思います。
しかし、不動産会社の買取の場合、一般的な媒介契約による不動産売却と違うので、どのような流れになるのか不安に感じるかもしれません。
今回は、不動産買取の流れとはどのようなものか、契約締結前・契約締結後の流れや必要な事前準備についてご紹介します。

不動産買取の事前準備の流れ

不動産買取を検討している方のなかには、少しでも早く不動産を売却したいと考えている方もいらっしゃるでしょう。
スムーズな買取を進めるためにも、事前準備をしっかり進めておくと良いです。
ここからは、不動産買取の事前準備の流れについてご紹介します。

必要書類の確認

不動産買取の事前準備の流れとして、まず必要書類の確認をしておくことが大切です。
不動産の買取に必要な書類は、以下のとおりです。

●登記済権利証・登記識別情報
●固定資産税納付通知書
●本人確認証・印鑑証明書・住民票

登記済権利証は、不動産の所有権を証明する書類で、2005年以降は「登記識別情報」として、登記完了時に法務局から交付されています。
登記済権利証・登記識別情報は再発行ができない書類であり、もし紛失していた場合は司法書士などに本人確認情報を作成してもらう必要があるので、早めの確認が必要です。
固定資産税納付通知書は、固定資産税を確認する書類で、年に1度市区町村から送られてきます。
もし紛失している場合は、市区町村の役所に行き「固定資産評価証明書」の発行を依頼しましょう。
本人確認証・印鑑証明書・住民票は、物件を引き渡すときに必要な書類です。
これ以外にも、土地や一戸建て住宅の買取の場合は、土地測量図面や境界確認書が必要となります。
マンションを売却する場合は、マンションの管理規約が必要なので、紛失した場合は管理会社に確認しておきましょう。

不動産相場の確認

次の流れでは、不動産会社に依頼する前に、自分で不動産相場を確認します。
売却を考えている不動産の相場を事前に調べておけば、不動産会社から提示された査定価格に対して、相場に対して高いのか安いのか、自分で判断がしやすくなります。
不動産会社による買取は、買主を見つけて売却する仲介にくらべて価格が安くなるのが通常で、仲介価格の6割から8割程度の価格となるケースが一般的です。
これは、不動産会社が不動産を買取したあとに、リフォームや販促活動をおこなうための費用がかかるからです。
相場より安い価格を提示されたとしても、不当に安い価格をつけられていないか自分でチェックできるように、相場の確認をしておきましょう。

査定依頼をおこなう

不動産買取の事前準備が終わったら、実際に不動産会社に査定依頼をおこないます。
査定には「簡易査定」と「訪問査定」の2種類があります。
簡易査定は、物件の築年数、広さ、場所などの情報から、簡易的に不動産価格を算出する方法です。
オンライン上でもすぐに査定金額が出せるスピーディさが強みですが、実際の物件を見ていないため、正確さの点では劣ります。
訪問査定は、実際に不動産会社の担当者が物件を確認して、査定価格を算出する方法です。
簡易査定より正確な価格が出せますが、実際に訪問してさまざまな質問にも答える必要があります。
不動産を買取で売却する場合、査定金額がそのまま買取価格になるケースがほとんどなので、査定は重要です。
事前に調べた相場を参考にして、適切な査定をしてくれる不動産会社を選びましょう。

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不動産買取の契約締結前までの流れ

不動産買取のための事前準備が終わったら、売買契約締結に向けて動き始めることになります。
ここからは、不動産買取の契約締結前までの流れについてご紹介します。

取引する不動産会社を決定する

契約締結前の流れとして、まずは、査定を依頼した不動産会社のなかから、実際に取引をおこなう業者を決定します。
決定するときのポイントとなるのは、まずは買取価格が納得できる金額かどうかです。
買取の場合、査定価格がそのまま買取価格になるケースも多いため、査定価格をもとに、どの不動産会社に依頼をするか検討しましょう。
もちろん、査定価格が高いほうが良いのですが、あまりにも他の業者にくらべて高すぎる査定額を提示している業者には注意が必要です。
自分が調べた相場や、他の業者から提示された査定額と照らし合わせて、平均的で納得できる金額の不動産会社を選ぶと良いでしょう。
また、不動産会社のなかには、仲介が得意な業者もあれば、買取を得意とする業者もあります。
その不動産会社の特徴や取引実績を調べて、買取実績がきちんとあるかどうか確認が必要です。

引き渡し条件を決める

買取を依頼する不動産会社が決定したら、そのあとは物件の引き渡し条件を決めていきます。
ここで話し合っておきたいのは、以下の条件です。

●引き渡しを含めた今後のスケジュール
●必要な書類
●物件を引き渡すうえでの細かい条件
●売却代金の入金日

契約締結前の段階で、条件をしっかりと確認しておかないと、契約締結後にトラブルが発生したり、追加で費用の負担が発生したりする恐れもあるので、注意が必要です。

売買契約を結ぶ

不動産会社と引き渡し条件もまとまり、必要書類の確認もすべて終了したら、両者合意のもとで売買契約を結びます。
契約締結前には、契約書や契約約款などを読みあげ、契約内容の最終確認をおこないます。
すべて問題がなければ、契約書へサインをして、押印をして契約書が完成です。
契約書は完成してしまうと、内容の変更は手間や費用がかかる場合もあるため、契約締結前に契約書の内容をしっかりと確認したうえで、サインと押印をするようにしましょう。
なお、契約締結時には、売り手は手付金を受け取ることが一般的となっています。

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不動産買取の契約締結後の流れ

不動産買取は契約を締結したらそれで終わりではなく、契約締結後にもまだやるべきことは残っています。
ここからは、不動産買取の契約締結後の流れについてご紹介します。

不動産の引き渡し

不動産売買の契約締結後は、まず売買契約書で定めた日に決済と不動産の引き渡しがおこなわれます。
決済・引き渡しの当日におこなうことは、以下のとおりです。

●売却額の受け取り
●鍵・必要書類の受け渡し
●司法書士への報酬の支払い

なお、決済当日には、司法書士に提出する書類と、不動産買取業者に引き渡す書類があり、これがないと当日に決済がおこなえないので注意が必要です。
物件の引き渡し前には、物件の状態の最終確認をおこない、契約書に記載されている条件と一致しているか確認してから、引き渡しをおこないます。
間違いない手続きをおこなうためにも、決済・引き渡し当日には、弁護士や司法書士など専門家の立ち会いがあると良いでしょう。

確定申告をおこなう

不動産を買取してもらった場合、譲渡所得が発生するため、確定申告をおこなう必要があります。
確定申告をおこなう期間は、不動産買取をおこなった翌年の2月16日から3月15日までです。
申告期限を過ぎてしまった場合、延滞税が発生するので注意しましょう。
確定申告をおこなう場合、売却に関する契約書や領収書、取得費の証明書類などが必要となるので、事前に準備をしておくと申告がスムーズです。
確定申告後に、譲渡所得に応じた譲渡所得税を納める必要がありますが、自宅の売却の場合特別控除が適用されるケースもあるので、事前に調べておきましょう。

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まとめ

不動産買取の事前準備の流れは、まず必要書類を準備して相場を調べ、不動産会社に査定依頼をおこないます。
契約締結前の流れでは、不動産会社を決定し、引渡し条件を決めて、売買契約を結びます。
契約締結後は、不動産の決済と引き渡しをおこなったあと、翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告を忘れないようにしましょう。