売却向けコラム

土地の相続時に知っておきたいことのひとつに、受け取った土地を売却するときの売れ行きがあります。
故人の土地を売却したくとも、物件の条件面の問題でうまく売れず、相続人の悩みとなるケースも珍しくありません。
そこで今回は、相続した土地が売れない主な理由のほか、土地が売れ残るとどうなるのかと対処法も解説します。

相続した土地が売れない主な理由

相続した土地が売れない主な理由は、以下のとおりです。

理由①土地があるエリアに問題がある

地方に住む親が亡くなったときなど、遠方にある田舎の土地が相続財産になることも多いです。
大半の買主から好まれるのは、基本的に都市部にある土地であり、地方や田舎にある土地は、残念ながら人気がありません。
無償での譲渡を提案しても、引き取り手が見つからないケースも多いです。
土地があるエリアは、それほど売却に影響しやすく、地方や田舎にあって人気のない土地は、相続後に手放そうとしても売れ残ってしまいます。

理由②土地の形状に問題がある

土地が売れにくい理由は、物件自体の条件にもあります。
まず、土地の形状は大事で、買主にとって使いやすい長方形や正方形などが基本的に好まれます。
一方、長方形や正方形以外の形状、たとえば台形や三角形などの土地は不整形地と呼ばれ、あまり人気がありません。
不整形地は、敷地として使ったときにデッドスペースが生じやすく、買主にとって損だからです。
また、土地が低い位置にあり、道路との間に高低差があるときも注意が必要です。
道路よりも低い位置に土地があると、敷地として使うときにかさ上げが求められます。
土地のかさ上げには、費用や手間がかかるため、買主から敬遠されてしまいます。

理由③土地の地盤に問題がある

自然災害が頻発する近年では、地盤が弱いなどの理由により購入を見送られるケースも見られます。
土地はどれも頑丈に見えますが、実際の地盤の強度はさまざまです。
地盤がやや軟弱で、大雨や地震などのときに、崩落や液状化のリスクが高い土地も珍しくはありません。
盛り土や埋め立てなどによって造られた土地は、軟弱地盤の可能性が比較的高く、売れ行きがどうなるかには注意したいところです。
また、地盤に関する問題には、地中に何かが埋まっていることなども挙げられます。
地中にある不要物やゴミなども、買主からは問題視されやすく、売却のハードルを上げてしまいます。

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相続した土地が売れないとどうなる？

相続した土地が売れないときの問題は、不要な土地を現金化できないことだけではありません。
具体的にどうなるのか、売主にとっての問題は事前に把握したいところです。

固定資産税の負担がある

相続した土地が売れないとき、売主の負担となるのは、まず固定資産税です。
固定資産税は、不動産の所有者に毎年一律で課せられる税金であり、売り出し中の土地でも課税は避けられません。
売却期間が長引くほど、固定資産税で損をするため注意しましょう。
なお、相続した土地に建物があると、土地の固定資産税が軽減されますが、建物が老朽化したときは別です。
老朽化した建物を放置していると、近年は特定空家に指定され、固定資産税の優遇措置を停止されるケースがあります。
特定空家に指定されると税金がどうなるのか、節税目的で建物を残しているときは一度確認しておくほうが安心です。

災害時のリスクがある

大きな災害が頻発している近年、土地でトラブルが起きるリスクも高まっています。
大雨や地震などで自分の土地が崩れ、土砂が隣地に流れ込むなどしたとき、発生した損害を所有者が賠償しなくてはなりません。
地方や田舎にある畑・山林などでも、所有者に一定の管理責任がある点は同じです。
相続した土地がどのようなものでも、災害時にどうなるかを考え、適切な対策は講じておく必要があります。
相続した土地をすぐに手放せば、所有者としての管理責任も短期間でなくなって安心です。
しかし、土地が売れなければ管理責任と縁が切れず、災害時にどうなるかと、常に不安を抱える状態となってしまいます。

建物の管理をする手間が生じる

土地に建物があるときは、建物も管理の対象となります。
建物は放置していると老朽化が進み、倒壊などによって周囲に損害を与えかねません。
建物が周囲に損害を与えたときも所有者が責任を問われるため、将来や災害時に物件がどうなるかには注意が必要です。
なお、建物を放置していると、犯罪行為に悪用されたり、放火などで火事になったりするケースが多いです。
そのため、こまめな管理が不可欠であり、物件がいつまでも売れないと所有者の負担となります。

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相続時の売れない土地への対処法

相続時の売れない土地への対処法は、以下のとおりです。

対処法①売却

条件の良くない土地も、事前に手を打てば売れる可能性が出てくるため、売却もひとつの対処法となりえます。
たとえば、隣地の植木が伸びて自分の土地に入っているときは、隣地の所有者に伐採などを一度相談してみましょう。
植木を切ってもらうなどして越境が解決すれば、売却にあたっての懸念はなくなります。
すぐに対応するのが難しい状況なら、将来的に越境を解決する旨の覚書を作成しておくのが有効です。
相続した土地に古い家屋があることで売却しづらくなっているなら、建物の解体を検討してみましょう。
また、売却先を隣地の所有者にすることで、土地が売れる可能性があります。
土地の面積や形状、立地などが良くなくとも、隣地の所有者にはあまり問題となりません。
買主にとって隣地にあたる土地は、自分の敷地を広げられる良い物件であり、条件面に多少の難があっても購入される可能性が高いです。
以上のような何らかの対策が難しいときは、売り出し価格の調整によっても売却のハードルを下げられます。

対処法②寄付

需要がない土地を売却するのが難しい場合には、寄付という選択肢もあります。
寄付にすると、譲渡先から対価を求めない形となるため、売却よりもハードルが下がります。
とくに、隣地の所有者に話を持ちかけると、寄付なら応じてもらえるかもしれません。
ただし、土地を受け取った方は、元の持ち主に代金を支払う必要はなくとも、贈与税の負担は必要になることがあります。
仮に土地を寄付したとして、受け取った方の贈与税がどうなるかには注意しておきましょう。
自治体への土地の寄付は、物件の管理や維持の手間から断られるのが基本です。
しかし、環境保護など一部の目的で、不要な土地を引き取るケースもまれに見られます。
そのため、寄付の相手に心当たりがなければ、自治体に一度相談してみるのもおすすめです。

対処法③相続放棄

売れない土地への対処法は、上記のようにいくつかあるものの、手間がかかる点は否めません。
そもそも手間を避けたいなら、相続を辞退し、遺産を一切受け取らない「相続放棄」を選ぶのもひとつの方法です。
相続放棄を選べば、問題のある遺産を受け取らずに済み、売れない土地に手を焼くリスクもなくなります。
ただし、現金や宝石など、価値のある遺産もあわせて受け取れなくなる点には要注意です。
また、相続放棄を選ぶには、相続の発生から3か月以内に、家庭裁判所まで申し立てをしなくてはなりません。
期限や手続きを意識していないと、売れない土地を強制的に受け取ることにもなりかねないため注意しましょう。

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まとめ

相続した土地が売れない理由には、物件が田舎や地方に位置している、敷地として使いにくい形をしているなどが挙げられます。
相続した土地が売れないと、自分が使わない土地のために固定資産税を毎年負担する形になるうえ、所有者としての管理責任とも縁が切れません。
対処法としては、売却の懸念となる問題を売主側で解決してから売り出す、売却ではなく寄付する、相続放棄によって土地を受け取らないなどが有効です。