売却向けコラム

住み替えでは、家の売却と購入を両方おこないますが、それぞれに税金がかかるため、あらかじめ想定しておくことがスムーズな支払いに通じます。
また、住み替え時に利用できる税金の特例もあるため、あわせて把握しておくと、節税対策になるでしょう。
今回は、住み替えの売却時と購入時で、それぞれにかかる税金と、住み替えで利用できる可能性がある特例をご紹介します。

住み替え時の売却！売買契約から確定申告時にかかる税金とは

旧居の売却をおこなうとき、売買契約時から確定申告をまでのタイミングで、4種類の税金かかってきます。
まずは、住み替えの売却に焦点を絞り、売却フェーズごとにかかってくる税金をご紹介します。

売買契約時

住み替えの売却で、買主が決まると結ぶことになるのが、売買契約です。
その際に用いられる売買契約書は、印紙税の課税文書となっています。
売却の際の印紙税は、売買契約書に記載される売買代金をもと税額が決まり、その分の印紙税を契約書に収入印紙を貼ることにより、納税したとみなされます。
たとえば、売買契約書にある売買代金が500万円超で1,000万円以下の場合、必要になる印紙は本則1万円分、軽減税率の適用で5,000円分です。
売買代金が1,000万円超で5,000万円以下になると、本則で2万円分、軽減税率の適用で1万円分となります。
このように印紙税は、売買代金に比例して上がっていく仕組みです。

抵当権の抹消時

住み替えの際、住宅ローンの残債がある不動産を売却するときには、抵当権抹消登記が必要になります。
不動産登記に対してかかる税金が、登録免許税です。
抵当権抹消の登記費用に関しては、通常、売主が負担をします。
登録免許税の税額は、抵当権抹消の場合、不動産1つごとに1,000円です。
たとえば、マンションを売却する場合、建物と土地の2つに抵当権が付いていることが多いため、支払う税金は2,000円であることが一般的です。

司法書士や不動産会社への依頼時

売却をおこなうためには、買主を探す必要がありますが、多くの売主の方がプロである不動産会社に仲介をご依頼くださいます。
また、登記の手続きを専門家である司法書士に依頼するケースも少なくありません。
不動産会社に依頼したときの成功報酬になる仲介手数料や、司法書士に支払う手数料に対してかかる税金が、消費税です。
ちなみに、居住用の不動産を売却する場合は、土地に対しては消費税は課税されません。

確定申告

不動産売却をして、売却益となる譲渡所得が発生するとかかる税金が、譲渡所得税です。
譲渡所得税には所得税と住民税、復興特別所得税が含まれており、確定申告のフェーズでかかってくる税金となります。
税額を求めるためには、先に「譲渡価額－（譲渡費用＋取得費）」の計算式で、譲渡所得を割り出すことが必要です。
譲渡価額は売却代金などで、譲渡費用には売却に必要だった費用、取得費には不動産購入にかかった費用を当てはめて計算します。
譲渡所得に、税率を掛けると、売却益に対する譲渡所得税額が割り出せます。
税率は、不動産の所有期間で異なりますが、売却した年の1月1日の時点で所有期間が5年以下であれば、短期譲渡所得として税率39.63%です。
所有期間が5年超であれば、長期譲渡所得として、税率は20.315%まで下がります。

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住み替え時の不動産購入！購入フェーズの税金と贈与税とは

旧居の売却だけでなく、住み替えの場合には、新居の購入もおこないます。
ここでは、住み替えの購入フェーズでかかってくる税金を解説します。

売買契約と住宅ローン契約時

住み替えでは、売却時と同じで、印紙税は購入の際の課税文書にかかる税金です。
印紙税がかかるのは、売買契約時や住宅ローン契約のタイミングです。

所有権移転登記

マイホームを購入したときには、所有権移転登記をおこないます。
所有権移転登記についての登録免許税は、住み替えで購入をおこなう買主が負担します。
税金は「固定資産税評価額×税率」で税額を求めることができますが、中古の建物の場合、本則の税率は2％で、軽減税率は0.3％です。
なお、新築住宅などはじめて登記をおこなう不動産の場合は、所有権保存登記として、税率が異なります。
所有権保存登記では、本則の税率が0.4％で、軽減税率は0.15％です。

引き渡し後

不動産の取得でかかる税金が、不動産取得税です。
支払いのタイミングは引き渡し後で、購入して半年から1年半ほどの間に、納税通知書が都道府県税事務所から送られてきます。
「固定資産税評価額×税率」が計算式で、本則4％、軽減税率であれば3％の税率となります。
築古物件など、軽減措置の適用対象となる不動産の場合は、不動産取得税がかからないケースも少なくありません。

司法書士や不動産会社への依頼時

住み替えの購入でも、不動産会社に仲介を依頼したときの仲介手数料や、司法書士の手数料にかかる税金が消費税です。
購入する新居が、新築住宅・中古住宅に関わらず、不動産会社から買う物件となる場合には、建物に対して税金が生じます。
個人の方から中古住宅を購入する際は、建物に消費税はかかりません。

家の贈与を受けた場合

新しく住み替える家を贈与された場合、かかってくる税金が贈与税です。
また、購入資金の援助を受けた場合に対しても課税されます。
親や祖父母といった直系尊属からの資金援助であれば、省エネ等住宅を購入するときには1,000万円、そのほかの住宅だと500万円までが非課税になる可能性があります。
直系尊属ではない方からの援助の場合は、援助された金額から、基礎控除額110万円をマイナスした額が課税対象です。
贈与税では、納税するのは受贈者側になります。

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住み替え時の税金対策になる特例とは

売却と購入の両方をおこなす住み替えでは、さまざまなタイミングで、各種の税金を支払います。
そのため、住み替え時に利用できる特例を押さえておくことは、大きな節税につながる可能性があるため重要です。

軽減税率の特例

住み替えで売却をおこなう旧居が、所有期間10年超であるとき、長期譲渡所得の20.315%よりも、譲渡所得税の税率が低くなります。
この制度を軽減税率の特例といいますが、譲渡所得の6,000万円以下の部分に適用される税率は、14.21％です。
6,000万円を超える部分の税率は、長期譲渡所得と同じ、20.315％です。
適用するには、売却物件が居住用住宅であることや、取引の相手が生計をひとつにしている親族ではないことなどが、要件として設けられています。

3,000万円の特別控除

譲渡所得を大幅に減らし、税金対策として大きな効果が期待できる特例が、3,000万円の特別控除です。
3,000万円の特別控除の特例を利用した場合、譲渡所得を求める式は、「譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）－3,000万円」となります。
計算をした残りに金額に税金がかかるため、売却益が3,000万円までなら、譲渡所得税がかからないことになります。
適用要件には、マイホームとして居住していたことや、売る前年や前々年に別の特例を利用していないことなどがあります。
なお、軽減税率の特例との併用も可能です。

住宅ローン控除

住み替えで、新居の購入に住宅ローンを利用する場合、知っておきたいのが住宅ローン控除になります。
住宅ローン控除は、年末時点でのローン残高の0.7％に相当する税額を控除できるものです。
ただし、上限が設けられており、新築住宅の場合は3,000万円まで、中古住宅の場合は2,000万円までです。
控除の期間は新築住宅は13年間、中古住宅は10年間の長期にわたって適用されます。

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まとめ

住み替えは、売却と購入の両方をおこない、それぞれのフェーズで税金を支払います。
焦ることなく支払い、スムーズに住み替えを進めるには、税金がかかるタイミングなども把握しておきたいところです。
また、大きな節税につながる特例もあるため、要件を確認し、賢く利用しましょう。