売却向けコラム

不動産売却を検討していると、「不動産の無料査定」という文言を目にすることがあります。
古くから「ただより高いものはない」と言いますが、不動産の無料査定は安心できるサービスなのでしょうか。
そこでこの記事では、不動産売却時の無料査定について、よくあるトラブルやトラブルの回避方法とあわせて解説します。

不動産売却時の無料査定とは？

不動産売却では、まず不動産の価値を算出する「査定」をおこないます。
査定によって売却したい不動産の価値を把握したうえで、売主が希望する売り出し価格を付け、不動産会社が売却活動を開始する流れが一般的です。
もともと査定は無料でおこなわれているものであり、「無料査定」と書かれていても、怪しいサービスではありません。
無料だから手抜きでおこなわれる、ほかのサービスに勧誘されるといったことはなく、ごく一般的なものです。

査定はなぜ無料なのか

査定が無料でおこなわれる理由は、査定が不動産会社の営業活動の一環であるためです。
不動産会社は、不動産取引の成功報酬ともいえる「仲介手数料」で利益を得ています。
不動産売買においては、仲介手数料以外に不動産会社の利益は発生しません。
売主は査定を依頼し、査定額や不動産会社の対応などから不動産売却を任せる不動産会社を選択します。
査定の依頼がなくては、不動産会社は利益を得るためのスタート地点に立つことができないのです。
そのため、売主が気軽に査定を依頼できるよう、基本的な査定は無料となっています。

有料の査定もある？

相続などで正確な不動産価値を公的に証明する必要があるときにおこなう、不動産鑑定士による査定は有料です。
精度は高いものの、不動産売却と相続とでは参考にするデータが同一だとは限らないため、不動産鑑定士による有料査定で算出される価値は、不動産売却で重視される不動産の価値とは異なる可能性があります。
そのため不動産売却を目的とする査定であれば、不動産鑑定士による査定ではなく、不動産会社の無料査定を受けるほうが良いでしょう。

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不動産売却時の無料査定でよくあるトラブルとは？

不動産売却時の査定は無料であることが基本であり、「無料査定＝悪徳商法」などではありません。
そのため安心して依頼することができますが、場合によってはトラブルが発生してしまうこともあります。
無料査定でよくあるトラブルの例は、次のとおりです。

トラブル①実際の価値とはかけ離れた査定額が提示される

実際の価値と査定額がかけ離れてしまう原因のひとつは、不動産会社の市場分析が十分ではなかったことです。
市場分析の知識が乏しく正確なデータを得られなかった結果、相場よりも著しく高い、もしくは低い査定額が提示されることがあります。
売り出し価格は売主が自由に決めることができますが、査定額を基にされる方も少なくありません。
実際の価値よりも高すぎる価格で売り出すと、同じ価格で条件の良い不動産がほかに存在するため、買主が現れにくくなります。
反対に、売り出し価格が相場より低すぎる場合は「値段の安さにはわけがあるのでは」「事故物件では」と勘繰られ、購入対象から外れてしまいます。
実際の価値とはかけ離れた査定額が提示されると、その後の売却活動に好ましくない影響が生じてしまうでしょう。
実際の価値より高すぎる査定額が提示される原因としては、市場分析が十分でないケースのほか、不動産会社がわざとおこなっているケースもあります。
査定額・売り出し価格・成約価格は同一だと考え、一番高い査定額を提示した不動産会社に不動産売却を任せようとする方は少なくありません。
そのため、わざと高い査定額を提示して、売主から不動産売却を任されようとする不動産会社も存在します。
しかし、実際には3つの価格はすべて異なるものであり、査定額がそのまま成約価格となるケースはまれです。
高すぎる査定額を基に売り出し価格を設定しても、先述のとおり買主が見つかりにくいため、ゆくゆくは値下げをすることになります。

トラブル②近隣住民の噂になる

不動産売却の理由や近隣住民との関係によっては、不動産売却を隠しておきたいこともあるでしょう。
不動産会社による査定には、簡易査定（机上査定）と詳細査定（訪問査定）の2種類があります。
簡易査定は、書類や近隣類似物件の不動産売買データなどから査定額を算出する査定方法です。
一方、訪問査定では不動産会社の担当者が現地を訪問し、不動産の内外をくまなくチェックします。
訪問査定時に営業車の出入りがあると「不動産売却をするのでは」「不動産売却は、離婚や金銭的な問題が理由では」と近隣住民の間で噂が立ってしまい、不快な思いをすることになるかもしれません。

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不動産売却時の無料査定でよくあるトラブルを回避する方法とは？

先ほどご紹介したトラブルは「よくある」トラブルであるため、ご自身が見舞われる可能性もゼロではありません。
無料査定時のトラブルを回避する方法には、次のようなものがあります。

実際の価値とはかけ離れた査定額が提示されるトラブルの回避方法

実際の価値とはかけ離れた査定額が提示されるトラブルの原因として、市場分析が不十分であるケースと、売主確保のためにわざと高い金額を提示しているケースの2つをご紹介しました。
どちらにも共通する回避方法は、事前にご自身で市場相場を調べることです。
「市場相場の調査」と聞くと難しく感じられるかもしれませんが、実際にはインターネットで検索することができます。
「レインズマーケットインフォメーション」や「土地総合情報システム」と検索し、各サイトの手順に沿って調査すると、比較的容易に市場相場を把握できるでしょう。
査定額はさまざまなデータを基に算出されるため、不動産会社が変われば査定額が変わる可能性があり、またインターネットで調べた相場と一致するとも限りません。
しかし、インターネットで調べた市場相場と大きくかけ離れた額を提示した不動産会社には、注意したほうが良いでしょう。
また、提示された査定額の根拠を訊くことも、トラブルの回避方法のひとつです。
根拠を答えられない場合は、担当者の知識が不足している、もしくはわざと高値をつけている可能性があります。
無料査定を依頼した不動産会社に不動産売却を任せなくてはならないというわけではないため、不自然だと感じたら関係を断つことも大切です。

近隣住民の噂になるトラブルの回避方法

不動産売却について近隣住民に知られたくない場合は、査定を依頼するタイミングで不動産会社の担当者に相談しましょう。
査定だとばれないように調査に訪れたり、できる限りデータを活用した調査をおこなったりと、配慮される可能性があります。
査定時に「近隣住民に知られたくない」と伝えておくと、売却活動をおこなう際にもプライバシーに配慮した活動内容となるため安心です。
ほかに不動産売却にまつわる内容で気がかりなことや配慮が必要なことがある場合も、査定時に伝えるとスムーズに進むでしょう。

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まとめ

不動産売却時の査定は基本的には無料であり、無料であることに違法性はありません。
ただし「相場とかけ離れた査定額を提示される」「査定によって不動産売却が近隣住民にばれる」といったトラブルが起こりやすいため、注意が必要です。
回避方法としては、自分でも市場相場を調査する、査定額の根拠を聞く、査定の依頼時に「近隣住民に知られたくない」と伝えるなどが挙げられます。