売却向けコラム

離婚による財産分与での不動産取得に税金がかかるかどうか、気になる方も多いでしょう。
本記事では、財産分与時に不動産をもらう側に税金がかからないケースと不動産取得後に支払う必要のある税金、財産分与時に税金がかかるケースについて解説します。
不動産を所有しており、離婚を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

財産分与で取得した不動産はもらう側に税金がかからない？

離婚時に不動産などの財産を分け合う場合、どのような税金がいくらかかるのか気になるところかと思います。
基本的に、贈与税や不動産取得税についてはかかることはありません。

贈与税とは

贈与税は、人から無償で物やお金をもらったときにかかる税金です。
通常、現金・保険金・株式・不動産などの財産をもらったときは、もらう側に贈与税が発生します。
贈与税の税率は最高で55％と高額ですが、離婚で家などを財産分与する際には、適用されません。
離婚による財産分与では、受け取った家が「無料の贈り物」とはみなされないため、贈与税の支払いが必要ないのです。

不動産取得税とは

また、不動産を手に入れたときにかかる不動産取得税も、離婚による財産分与の場合には免除されます。
不動産取得税とは、家や土地などの不動産を購入・贈与で取得したときにかかる税金です。
不動産取得税は、不動産を手に入れてから数か月後に、地方自治体から計算書と支払いのための紙が送られてきます。
財産分与の場合、不動産の購入・贈与には当たらないため、不動産取得税もかからないのです。

財産分与のタイミング

離婚時の家などの財産分与では、通常、税金の心配はありません。
ですが、離婚する前に不動産を取得すると、話は変わってきます。
もし結婚生活が続いている間に不動産を配偶者に渡した場合、それは「贈与」と見なされ、贈与税や不動産取得税がかかる可能性があります。
夫婦間での贈与には税金が軽くなる軽減措置がありますが、なるべく税金はかけたくないですよね。
そのため、もし離婚を考えていて、不動産を取得予定の場合は、まずは離婚届を提出してから、そのあとで財産を分けることをおすすめします。
離婚前に家の名義を変更してしまうと、贈与税や不動産取得税を請求される可能性があるため、慎重に行動しましょう。

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財産分与で不動産取得後にもらう側が支払う必要のある税金

離婚による財産分与で不動産を取得後に、もらう側が支払う必要のある税金もあります。
事前にしっかりと理解しておくと、財産分与の協議の際に役立ちます。
不動産取得後に支払う必要のある税金は、以下のとおりです。

①登録免許税

家などの不動産の名義変更をする際には「登録免許税」が必要です。
登録免許税とは、不動産登記簿に記載されている所有権などの登録・変更を法務局に申請する際に発生する税金を指します。
登録免許税の税額は申請する内容によって異なります。
財産分与による名義変更の場合は「所有権移転登記」の申請になるため、不動産の価値（固定資産税評価額）×2％です。
登記申請の手続きは、一般的に司法書士に依頼します。
そのため、司法書士の報酬費についても考慮しておくことが大切です。
不動産登記の申請に要する費用はもらう側が負担するのが一般的ですが、金額が大きい場合は交渉して離婚協議書にて合意をしておきましょう。

②固定資産税・都市計画税

不動産の所有者として、毎年支払う必要があるのが「固定資産税」と「都市計画税」です。
固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に対して課される税金です。
固定資産税の税率は自治体によって異なりますが、標準税率は不動産の評価額の1.4％になります。
さらに、都市部などの市街化区域内にある不動産には、追加で都市計画税（制限税率は0.3％）がかかります。
市街化区域とは、家や店舗、ビルなどが多く立ち並ぶ市街地や、今後10年の間に計画的に街を発展させるべきエリアのことです。
都市計画税がかかるかどうかは、毎年送付される納税通知書に記載してあります。
なお、家屋が建っている土地については、住宅用地の特例により、固定資産税・都市計画税が軽減される措置もあります。
固定資産税・都市計画税は、不動産を所有する限り毎年支払う必要があるので、事前にしっかり確認しておきましょう。

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財産分与の場合でももらう側に税金がかかる場合とは？

前述のとおり、基本的には財産分与時にもらう側は、贈与税や不動産取得税がかかりませんが、状況によってはかかる場合もあります。
財産分与時に税金がかかる場合は、以下のとおりです。

①もらう財産が過大と評価された場合

離婚で分与される財産が通常よりもはるかに多いと判断されたときは、贈与税がかかります。
具体的な金額で「これ以上は過大」と決まっているわけではありません。
どれくらいが過大と評価されるかは、その時々の状況や条件によって変わります。
たとえば、夫婦が共有している財産のなかに不動産が複数あり、くわえて大量の現金や生命保険、株式などの資産がある場合を考えてみましょう。
これらの財産が主に夫の収入から来ているとします。
この場合、財産の全部を妻に渡すような分与は「過大」と見なされることがあり、妻が本来受け取るべき分を超える部分に対して贈与税がかかる場合があります。

②偽装離婚の場合

偽装離婚も財産分与時に税金がかかる場合の1つです。
たとえば、夫が妻に不動産を渡したいけれど、結婚中に渡すと贈与税や不動産取得税がかかってしまうことになります。
そんなとき、離婚したふりをして戸籍を分け、不動産の名義を離婚にともなう財産分与として妻に変えることが考えられます。
しかし、実際には夫婦が不仲ではなく、離婚後も一緒に暮らしたり、子育てを共にしたりしているケースもあります。
その場合は、離婚を装って税金を逃れるためだけの偽装と見なされることがあるのです。
税務署がその事実を知った場合、贈与税が課される可能性があります。
さらに、税金逃れとみなされた場合、延滞税や不申告加算税、重加算税などが課され、結果的に支払う税金の総額が大幅に増加することもあります。

③慰謝料代わりに不動産を取得する場合

財産分与で家などの不動産を手に入れる際は、不動産取得税がかからない条件があります。
その条件は以下の2つです。

●夫婦が一緒になって手に入れた共有財産であること
●財産分与が離婚によってお互いの財産を清算するためのものであること

この2つの条件を満たす場合、もらう側に不動産取得税はかかりません。
しかし、夫婦がもともと共有していた不動産の一部を分ける場合や、離婚の慰謝料として不動産を渡すようなケースでは、不動産取得税がかかることがあります。
扶養的財産分与（離婚後に一方がもう一方を経済的に支えるための分与）も不動産取得税の対象です。
不動産取得税は、軽減税率を適用すると不動産の固定資産評価額の3%（宅地の場合は評価額の半分）に設定されています。
しかし、税金の計算はいくつかの控除もあるため、都道府県の税事務所で確認すると良いでしょう。

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まとめ

財産分与で不動産を取得する際、もらう側は基本的に贈与税や不動産取得税はかからないのが一般的です。
登録免許税や固定資産税・都市計画税は支払う必要があるため、事前にいくらかかるのか確認しましょう。
財産分与が過大、偽装離婚、慰謝料として取得する場合は、贈与税・不動産取得税がかかる場合もあります。