売却向けコラム

家族や親族、不動産の共有名義人が行方不明の場合、どのように売却すれば良いのか悩みますよね。
そこで今回は、所有者や共有名義人が行方不明となっている不動産を売却する際における失踪宣告、売却方法、不在者財産管理人について解説します。
所有者が行方不明の不動産の売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

行方不明者が所有する不動産を売却するための「失踪宣告」とは？

失踪宣告とは、行方が分からず、生死が不明となっている方を法的に死亡したとみなすための制度のことです。
不動産の所有者が行方不明となった場合、その不動産を売却するためには失踪宣告の申し立てが必要です。
失踪宣告をおこなうと、不動産だけでなく、行方不明者の資産を法的に処理することが可能になります。

失踪宣告は2種類ある

失踪宣告には、普通失踪と特別失踪の2種類があります。
普通失踪とは、特定の災難に遭遇していないにも関わらず、7年以上生死が不明な場合に適用される失踪のことです。
申し立てが認められると、行方不明になった日から7年が経過した日をもって、法的に死亡したものとみなされます。
特別失踪（危難失踪）とは、自然災害や戦争など、死亡の原因となり得る危難に遭遇し、その後行方不明になった場合に適用される失踪のことです。
特別失踪は、危難が去った1年後に失踪宣告を受けることが可能です。
そして、危難が去った日に死亡したものとみなされます。

失踪宣告の申し立て方法とは

失踪宣告は、行方不明者の利害関係人が管轄の家庭裁判所に必要書類を提出して申し立てます。
利害関係人とは、たとえば、配偶者、相続人、遺言で財産を取得する方などです。
普通失踪と特別失踪の手続きの流れは同じです。
まずは、以下の必要書類を準備しましょう。

●申立書：失踪宣告を求める書類
●行方不明者の戸籍謄本：行方不明者の家族関係や住所などが記載された書類
●戸籍の附票：行方不明者の最新の住所などが記載された書類
●行方不明の証拠資料：不在で戻ってきた手紙や家出人捜索願出証明（行方不明者届受理証明）など
●申立人の利害関係を証明する書類：申立人が失踪宣告を求める正当な理由があることを示す書類

申立人が相続人や配偶者の場合は、申立人の戸籍謄本が利害関係を証明する書類となります。
申し立て先は、行方不明者の本籍地または居住地を管轄している家庭裁判所です。

失踪宣告後の手続き

失踪宣告が確定した後、10日以内に行方不明者の本籍地か申立人の所在地を管轄する市役所へ失踪の届出をおこないます。
届出の際の必要書類は「審判書謄本」と「確定証明書」です。
自治体によっては戸籍謄本なども求められる場合があるため、詳細は役所で確認しましょう。
失踪届後に、行方不明者の不動産を含む資産の売却や処分が可能になります。
そのほか、離婚や不動産の相続、死亡保険金の請求などもおこなえるようになります。
しかし、失踪宣告は複雑な法的手続きであり、適切な書類の準備や手続きが必要です。
そのため、失踪宣告や行方不明者の不動産の売却をする際は、まずは弁護士や司法書士に相談するのがおすすめです。

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所有者や共有名義人が行方不明の不動産を売却する方法とは？

では具体的に、どのように行方不明者の不動産の売却を進めれば良いのか気になりますよね。
所有者や共有名義人が行方不明の不動産売却に関する手続きの方法や行方不明者が発見された場合の対応は、以下のとおりです。

不動産売却の方法と流れ

不動産の所有者や共有名義人が行方不明の場合、前述のとおり、失踪宣告と役所への失踪届の提出が必要です。
しかし、この段階ではまだ不動産の売却はできません。
なぜなら、登記簿に記載された名義人が依然として行方不明者のままだからです。
申立人が行方不明者の相続人の場合は、失踪届の提出後、不動産の名義変更をおこなうために相続登記が必要となります。
相続登記の手続きでは、管轄の法務局に申請書と以下の必要書類を提出します。

●被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、除籍謄本
●相続人全員の戸籍謄本
●相続人全員の住民票の写し
●委任状（代理人が申請する場合）
●遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書

なお、固定資産評価証明書や相続関係説明図などの追加書類の提出が求められることもあります。
書類に不備がなければ、法務局から登記完了証または登記識別情報通知書が発行されます。
相続登記完了後は、不動産会社に査定を依頼して不動産売却の手続きを進める流れです。

行方不明者が発見された場合

失踪宣告を申し立てた後に、行方不明者が発見される可能性もあるでしょう。
この場合、失踪宣告の取消しを申し立てることができます。
失踪宣告が取り消されると、原則として宣告前の状態に戻す必要がある点に注意が必要です。
ただし、失踪宣告後に相続した土地の一部が売却された場合、残りの土地は元の所有者に戻されますが、既に売却された土地については返還する必要はありません。

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行方不明者の不動産売却における不在者財産管理人とは？

不動産の所有者や共有名義人が行方不明になってからまだ日が浅い場合は、失踪宣言の申し立てができず、困る場合もあるでしょう。
その場合、不在者財産管理人が選任されれば、不動産を売却することが可能になります。
不在者財産管理人とは、行方不明者が所有する財産を保護し、適切に管理するために裁判所によって指名される人物のことです。
不在者財産管理人は、行方不明者の代理人として不動産やその他の資産を管理し、必要に応じて売却することも可能です。
失踪宣告のように行方不明者の生死を問わず、「失踪から7年経過しているか」などの申し立て期限の縛りもありません。
不在者財産管理人の選任の流れや不動産売却前の注意点は、以下のとおりです。

不在者財産管理人の選任の流れ

不在者財産管理人の選任の流れは、以下のとおりです。

●候補者の選定
●必要書類の準備
●管轄の家庭裁判所に申し立て

まずは、行方不明者の親族、友人、知人、または弁護士など、利害関係のない信頼できる第三者を候補者として選定し、候補者の同意を得ます。
ただし、弁護士などの専門家を候補者として選んだ場合は、報酬の支払いが発生します。
必要書類は、行方不明者の戸籍謄本および戸籍の附票、候補者の戸籍の附票、不在の事実を証明する資料（捜索願いや警察の記録など）、不在者の財産に関する資料、利害関係を証明する書類などです。
申し立ては、行方不明者の配偶者、相続人、そのほかの利害関係者がおこないます。
申し立てには、収入印紙（800円分）と郵便切手代が必要となり、郵便切手代は裁判所によって異なるため事前に確認が必要です。

不動産売却前の注意点

不在者財産管理人が選任されても、不動産の売却などの重要な行為をおこなうためには、裁判所から「権限外行為の許可」を得る必要があります。
権限外行為許可の申し立ての際は、裁判所から事情聴取されることがあり、その内容に基づいて許可の有無が判断されます。
申し立ての手続きは複雑で専門的な知識が必要となるため、弁護士などの専門家と相談しながら進めるのがおすすめです。

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まとめ

行方不明者の不動産を売却するには、事前に失踪宣告の申し立てと失踪届が必要です。
行方不明者の相続人は、失踪宣告や失踪届の提出後に、相続登記をおこなわなければ不動産を売却することができません。
失踪してから年数があまり経っておらず、失踪宣告ができない場合は、不在者財産管理人を選任すると売却ができるようになります。