購入向けコラム

賃貸物件が事故や自然災害で壊れてしまい、第三者に損害を与えた場合、建物のオーナーが責任を負うことがあります。
賃貸管理・賃貸経営をしている方は、予期せぬトラブルに備えて責任を負うケースを把握しておくことが大切です。
本記事では、建物オーナーが負う工作物責任や自然災害によるトラブルで建物オーナーが負う責任、既存不適格建築物の責任について解説します。

賃貸物件の建物オーナーが負う責任①工作物責任について

賃貸物件のオーナーが知っておいたほうが良い責任の1つが「工作物責任」です。
工作物責任とは、民法第717条で定められた建物やその付属物が原因で発生する事故や損害に関連する責任を指します。

民法717条の具体的な内容

民法717条では、オーナーが管理する建物や土地の付属物に欠陥があり、その結果として第三者に損害を与えた場合について定められています。
この条文によれば、以下の点が重要です。

●損害の発生原因
●占有者の責任
●オーナーの責任

建物や付属物（門や塀など）に欠陥があり、倒壊などで第三者に損害を与えた場合に、この条文が適用されます。
損害が発生した際は、その物件の占有者（賃借人など）が最初に責任を問われます。
ただし、定期的なメンテナンスをおこなっていたなど、占有者が適切な注意を払っていた場合は、物件の所有者（オーナー）が損害賠償の責任を負うことになるのです。

工作物の定義と範囲

「工作物」とは、単に建物そのものに限らず、その土地に設置されたもの全般（門、塀、看板など）を含みます。
重要なのは、これらの工作物が適切に設置・管理されているかどうかです。

瑕疵（かし）とは？

民法717条には「土地の工作物の設置または保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う」と規定されています。
瑕疵とは、建物や付属物に存在する欠陥を指し、具体的には構造上の問題や長期間のメンテナンス不足による劣化が含まれます。
壁のひび割れ、水漏れ、電気配線の不具合などがこれに該当します。
占有者はこれらの欠陥によって他人に損害を与えた場合、被害者に対して賠償責任を負います。

オーナーの注意義務と対策

工作物責任を防止するために、オーナーは賃貸物件の安全性と法的責任を常に念頭に置き、適切な管理とメンテナンスを心掛けることが大切です。
これにより、事故や損害賠償のリスクを減らすことができます。

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賃貸物件の建物オーナーが負う責任②自然災害によるトラブル

続いて、賃貸物件のオーナーが直面する可能性のある責任は、地震や台風などの自然災害による建物の損壊と瑕疵についてです。
自然災害による建物の損壊と建物自体の瑕疵によるトラブルのそれぞれの責任範囲は以下のとおりです。

自然災害による建物の損壊とオーナーの責任

自然災害が原因で賃貸物件が損壊した場合、原則としてオーナーの責任は問われません。
自然災害は不可抗力に該当し、人間のコントロールを超えているためです。
しかし、物件の安全性を保つために必要な対策を怠っていた場合、オーナーの責任が問われる可能性があります。
たとえば、建物が台風に耐えるための適切な強度を持っていなかったり、地震に対する耐震設計が不十分であったりする場合、自然災害による損害が生じたときに、オーナーの責任を問われることがあります。
また、建物の定期的な点検と維持管理は、自然災害によるリスクを軽減するために不可欠です。
たとえば、屋根の瓦がしっかりと固定されていないと、強風で飛ばされる恐れがあります。

建物自体の瑕疵とオーナーの責任

建物自体の瑕疵による問題では、一般的にオーナーの責任がより直接的に問われます。
建物を建設する際には、建築基準法などの法令を順守し、高い安全性を確保することが必要です。
これに違反すると、建物に瑕疵があるとみなされ、事故が発生した場合にはオーナーが責任を問われることになります。
アパートやマンションなどの特殊建築物では、消防法などに基づく厳しい安全基準が設けられています。
たとえば、消火器や火災報知器の設置・点検が義務付けられています。
これらの防災設備が不十分である場合、火災などの事故が発生した際にはオーナーの責任が問われるため、十分な注意が必要です。
したがって、賃貸物件のオーナーとしては、自然災害や建物の瑕疵によるリスクを最小限に抑えるために法令を遵守し、建物の安全性を確保するための適切なメンテナンスと管理をおこないましょう。
これにより、オーナーが法的リスクに直面する可能性が軽減されます。
また、事故や災害に備えて、適切な保険に加入しておくこともリスク管理の一環として考慮しましょう。

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賃貸物件の建物オーナーが負う責任③既存不適格建築物の場合

築年数の古い物件（築古物件）や既存不適格建築物のオーナーの場合、建物の安全性を確保し、定期的なメンテナンスと必要に応じた改修作業が必要です。
とくに、耐震性や防火安全性などは改正がされているため、現行基準に合致するよう注意深く管理することが重要です。
また、既存の法律に適合しない部分がある場合でも、入居者の安全を守るための適切な対策を講じることが求められます。
築古物件と既存不適格建築物で起こりうるトラブルのケースとオーナーの責任は、以下のとおりです。

築古物件のオーナー責任

築古物件を所有している場合、その物件が建築された時点での建築基準法に適合している必要があります。
しかし、時間の経過とともに法令が更新されることも多く、現行の法令に完全に適合していない可能性があるため、注意が必要です。
築古物件のオーナーとしては、物件の安全性を確保するための適切な修繕と維持管理が重要です。
民法606条では、賃貸物件を安全に使用できる状態に保つための修繕義務がオーナーに課されています。
たとえば、建物の老朽化による危険な状態や配管の老朽化による水漏れなどは速やかに対処する必要があります。
もしも、修繕工事を怠って入居者や通行人に被害が及んだ場合、保存の瑕疵としてオーナーに責任が問われる可能性が高いです。
とくに耐震性に関しては、築古物件では問題となることが多いです。
大規模な地震の際の建物倒壊は不可抗力と見なされることがありますが、小規模な地震でも建物が倒壊し、入居者に損害を与える場合、オーナーは責任を問われる可能性があります。
したがって、耐震補強などの対策を検討することが重要となります。

既存不適格建築物とオーナーの責任

既存不適格建築物は、建築当時の法令に適合しているが、現行の建築基準法には必ずしも適合していない建物を指します。
そのため、現行の安全基準に準じたメンテナンスが重要です。
防火安全基準や換気設備の確保などがその例です。
既存不適格建築物は、法改正以前に建てられたものであり、新しい法令の特定の要件（シックハウス対策としての24時間換気設備など）を満たしていなくても、違反にはなりません。
ただし、他の安全基準は必ず満たす必要があります。
事故が既存不適格建築物で発生した場合、オーナーの責任は、建築当時の法令遵守と適切な維持管理がおこなわれていたかどうかに左右されます。
事故発生までのメンテナンスの履歴や安全対策の実施状況が重要な要素となります。

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まとめ

賃貸物件の建物や付属物に損壊が生じ、第三者に被害が及んだ場合、状況によっては建物のオーナーが工作物責任を負う可能性があります。
自然災害の場合は基本的に責任を問われませんが、維持管理を怠っていた場合は責任を問われる可能性があるため、ご注意ください。
とくに、築年数の古い物件や既存不適格建築物に注意が必要です。