購入向けコラム

購入後に自分好みにリフォームしたいけれど、リフォーム前の中古マンションがなかなか見つからないと悩んでいませんか。
実は、多くの物件がリフォームされてから売り出されるため、未改修の物件は探すのが難しいのが現状です。
本記事では、リフォーム前の中古マンションが見つかりにくい理由から効率的な探し方、さらに物件を選ぶ際に注意すべきポイントまでを解説いたします。
購入した後にリフォームすることを前提に、中古マンションをお探しの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

リフォーム前の中古マンションが見つかりにくい理由

理想の住まいを求めて、リフォームを前提に中古マンションを探す方は多いのではないでしょうか。
まずは、リフォーム前の物件が見つかりにくい理由と、そのまま購入する利点について解説していきます。

売り手はリフォーム済みを好むため

中古マンション市場では、多くの物件がリフォームを済ませた状態で売りに出されています。
第一印象はとても大切であり、売れ残る危険性を避けるためにも、多くの売主はリフォームを選びます。
また、購入を検討する側にも、「購入後すぐに入居したい」と考える層が一定数いることも、理由の一つです。
リフォーム業者を探したり、工事の打ち合わせをしたりする手間を省きたいという、需要に応える形でもあります。
こうした市場の需要と供給のつり合いが、結果的にリフォーム済み物件が多く流通する理由となっているのです。

未改修物件が少ないワケ

個人が売主の場合だけでなく、不動産会社による「買取再販」が定着していることも、リフォーム前の物件が見つかりにくい理由です。
買取再販とは、業者が中古マンションを直接買い取り、リフォームを施して再販売する事業形態のことです。
専門業者は、リフォームを前提として物件を仕入れるため、情報が市場に出る前に物件を押さえてしまいます。
その後、独自の知識や技術を活かして現代の需要に合ったデザインに改修し、付加価値を付けて販売するのです。
この流れにより、一般の購入希望者がリフォーム前の状態で物件を見る機会は少ない傾向があります。
また、売主が負う「契約不適合責任」の危険性を減らしたいという思いも関係しています。
事前にリフォームで潜在的な問題を解消しておくことで、将来的な問題を防ぎたいと考えているのです。

コスト削減と自由度の高さ

見つけにくいリフォーム前物件のメリットは、物件の取得費用とリフォーム費用を合わせた総額を、抑えられる可能性がある点です。
そのため、リフォームにかけられる予算の総額を調整しやすくなります。
また、費用面以上に魅力的なのが、内装や間取りを自由に設計できるという点です。
リフォーム済み物件は、万人受けするようなデザインに改修されていることがほとんどです。
しかし、リフォーム前の物件であれば、間取りの変更を伴う大規模な改修を計画することもできます。
壁の色や床の素材といった細部に至るまで、すべてを自分の理想通りに決められることは魅力的です。

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リフォーム前の中古マンションの探し方

前章で未改修物件が少ない理由を述べましたが、どうやって探せば良いのか悩みますよね。
ここでは、リフォーム前の物件を効率的に見つけるための探し方について解説いたします。

ワンストップ会社に相談

最初の探し方として、一括対応型のリノベーション会社に相談する方法が有効です。
この仕組みは、物件探しから設計・施工、さらには資金計画までを一つの窓口で支援してくれます。
通常の不動産会社と違い、建築士などの専門家が在籍している点が強みといえます。
物件の内覧に専門家が同行し、希望のリフォームが構造上可能かその場で判断してくれる仕組みです。
また、リノベーションに適した未公開物件の情報を、独自に持っている場合も少なくありません。

地域の不動産会社に依頼

希望する地域にある地域密着型の不動産会社へ、直接相談する方法もおすすめです。
大手の物件情報サイトには載っていない、いわゆる「掘り出し物」の情報を保有している可能性があります。
このような情報を得るには、会社を訪問して担当者に希望を具体的に伝えることが重要です。
一般的な買主とは違う要望を示すことで、担当者の記憶に残りやすくなる効果が期待できます。
さらに、条件に合う物件が出た際に、優先的に情報を紹介してもらえる可能性が高まるでしょう。

会社の選び方と見極め方

最終的に、物件探しを依頼する会社や担当者を慎重に見極めることが大切です。
まず、リノベーションを前提とした、中古物件の仲介実績が豊富かを確認しましょう。
これまでの施工事例を見せてもらい、デザインの感覚や品質などを確かめることにくわえて、担当者が要望を丁寧に聞き取り提案してくれるかも重要です。
物件の長所だけでなく、潜在的な危険性や欠点も正直に説明してくれる担当者かを見極めましょう。
さらに、仲介手数料以外に別途費用が発生しないか費用体系も確認しましょう。

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中古マンションを選ぶ際のチェックポイント

ここまで物件の探し方を解説しましたが、最後にリフォーム前の中古マンションを選ぶ際のチェックポイントもおさえておきましょう。
最後に、後悔しないための確認事項について解説していきます。

リフォーム費用を含めた予算

最初の要点は、リフォーム費用を含めた「総予算」を意識して、物件価格を判断することです。
必ず「物件価格」と「リフォーム費用」、そして「諸費用」を合計した総額で資金計画を立てましょう。
諸費用とは、仲介手数料や登記費用などのことで、一般的に物件価格の6%～9%程度が目安です。
とくに、リフォーム費用は、工事の規模や選ぶ素材によって数百万円単位で変動します。
気になる物件を見つけたら、まず、リフォーム会社に希望を伝えて、概算の見積もりを取得することが重要になります。
この見積もり額と諸費用を物件価格に足し合わせ、予算内に収まるかを確認する作業が大切です。

管理規約のリフォーム制限

2つ目の要点は、マンションごとの規則である「管理規約」を事前に確認することです。
とくに注意すべきは、床材の変更に関する規定で、下の階への騒音を防ぐため、遮音等級が定められている場合があります。
使いたいフローリング材があっても、この規定を満たさなければ使用できない場合もあるため、注意が必要です。
また、窓サッシや玄関ドアなどは個人の所有物に見えても、法律上は「共用部分」とみなされます。
そのため、個人が許可なく交換したり色を変えたりすることは、原則として禁止されています。

マンションの構造を確認

3つ目の要点は、とくに間取り変更を考えている場合に、重要となるマンションの「構造」です。
構造には、「ラーメン構造」と「壁式構造」の2種類があります。
まず、ラーメン構造は、柱と梁で建物を支えるため、室内の壁を比較的自由に撤去したり移動させたりできます。
一方で、壁式構造は、鉄筋コンクリートの壁で建物を支えるため、その壁は撤去することができません。
室内に柱型が出ない利点はありますが、間取り変更の自由度は著しく制限されてしまいます。
どちらの構造かは間取り図である程度推測できますが、専門家に同行してもらい確認することが大切です。

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まとめ

リフォーム前の物件は市場に出にくいですが、総費用を抑えつつ間取りや内装を自分好みに設計できるという、リフォーム済み物件にはない魅力があります。
物件探しは、専門会社や地域の不動産会社へ相談するのが効率的で、リフォーム実績が豊富で信頼できる担当者を慎重に見極めることが、成功の鍵となるでしょう。
物件を選ぶ際は、リフォーム費用を含めた総予算を立て、管理規約による制限や建物の構造を事前に確認し、後悔のない計画を立てることが大切です。