購入向けコラム

中古マンションを購入する際に気になるのは、耐震基準ではないでしょうか。
地震大国と言われる日本のため、耐震補強はきちんとしてほしいものです。
そこで、本記事では中古マンションの耐震基準の確認方法について解説します。
中古物件の購入をお考えの方で地震に関して気になる方は、参考にしてください。

中古マンションの耐震基準とは

中古マンションの場合、新築にくらべて安価で部屋自体はリノベーションされていてきれいですが、気になるのは耐震基準を満たしているかどうかです。

旧旧耐震基準と旧耐震基準

旧旧耐震基準や旧耐震基準で建設されている中古マンションの場合、現在の新耐震基準とは大きな差があります。
因みに耐震基準とは、マンションも含むあらゆる建物がどのくらいの地震の揺れに耐えられるかを表す基準です。
旧耐震基準とは1981年5月31日までの建築確認の基準における建築を意味し、1981年6月1日以降の基準は新耐震基準となっています。
そして、1971年より前の基準は旧旧耐震基準です。
このような建築確認の基準は、建築確認済証の交付日で判断できるようになっています。

新耐震基準と旧旧耐震基準、旧耐震基準のちがい

新耐震基準と旧旧耐震基準、旧耐震基準のちがいは、倒壊しないとされている建築基準の数値です。
新耐震基準は1981（昭和56）年以降の物件で、震度6強から7の地震でも倒壊しないような建築基準になっています。
一方で旧耐震基準、旧耐震基準は、震度5で倒壊しない基準なので、新耐震基準に比べると緩いです。
1995年に起こった兵庫県耐震基準別建物被災状況で見ると、新耐震、旧耐震は同様に被害がなかったり軽微だったりします。
しかし、小破・中破・大破となると、旧耐震の被害数が多く大破に至っては3.4％で、新耐震の大破が0.3%だったのに比べると差があります。
その理由として考えられるのは、旧耐震以前の鉄筋コンクリート造の建物内に通っている鉄筋の帯筋不足です。
これは旧耐震以前の基準を採用している建物に多く見られる現象でした。
建築基準のちがいがもたらした結果かもしれません。

旧旧耐震基準、旧耐震基準の欠点

旧旧耐震基準、旧耐震基準の建物の場合、費用負担が大きいところが欠点の一つです。
耐震化のためには、耐震診断と耐震改修工事が必要で、それには多額の費用がかかります。
鉄筋コンクリート造の中古マンションで考えてみましょう。
仮に延床面積1,000?3,000㎡の建物とすると、耐震診断の費用のみで床面積1㎡当たり500円?2,500円くらいかかり、合計で数百万円になります。
そして、耐震補強工事の場合は床面積1㎡当たり1万5,000円?5万円くらいが相場なので、数千万円～億単位の費用がかかる可能性も考えられます。
さらに旧旧耐震基準、旧耐震基準のマンションとなると、住宅ローン審査が通りにくく、金融機関によっては審査基準の項目になっている場合もあるほどです。

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旧耐震基準と新耐震基準の確認方法

旧耐震基準と新耐震基準の確認方法を建築確認証と検査済証に着目してお伝えします。

建築確認証や検査済証で確認

検査機関による建築確認証や検査済証の確認によって、新耐震基準を満たしている物件か否か確認可能です。
建築確認証に1981年6月1日以降の日付が記載されていれば、新耐震基準を満たしています。
しかし、旧耐震基準と新耐震基準の見分け方は、間違えやすいので気を付けてください。
たとえば、よく間違えるのは、1982年以降に竣工したもので新耐震基準で建てられていると考えられる建物です。
建物にもよりますが、1981年5月31日までに建築確認が下りて着工した旧耐震基準の建築の可能性があります。
何らかの事情で工程が遅れ、竣工が1982年以降になったと考えられますが、旧耐震基準を採用している可能性が疑われます。
つまり、建築確認日は竣工日ではありません。
旧耐震基準と新耐震基準を正しく見分けるには、建築確認が下りた日にちの確認が大事です。
建物登記簿謄本の新築年月日を確認するのみでは正しい判断ができないので、建築確認証や検索済証を確認してください。

新耐震基準の建物の方が安全

中古マンションを選ぶ場合、新耐震基準で建てられている方が安全と考えられます。
日本においては、1923年の関東大震災、1948年の福井地震、1968年の十勝沖地震、1978年の宮城県沖地震と大きな地震のたびに新基準に改正されてきました。
新耐震基準は、それらの中で一番新しい1981年の建築基準法大改正による基準です。
1978年の宮城県沖地震の教訓により、震度6?7の大規模地震に備えて建物を倒壊から守るために作られた新たな設計基準が新耐震基準です。
そのため、新耐震基準以降のマンションの方がより安全と考えられます。
しかし、建築確認済証交付日が1981年5月31日以前になっている中古マンションでも、新耐震基準がクリアになっている建物もあります。
そのような建物は、すでに耐震診断を受けて基準を満たしているか、耐震診断結果による耐震改修工事を終え、耐震基準適合証明書を受けているのでしょう。

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中古マンションの耐震補強について

最後に中古マンションの耐震補強はできるのか、耐震補強済みのマンションを購入する場合に確認すべき内容についてお伝えします。

中古マンションの耐震補強は可能

中古マンションの耐震補強はできるのか気になるものですが、耐震基準を満たさない場合、所有者の総会での合意や承認があれば可能です。
場所や度合にもよりますが、工事のためには所有者の2分の1か4分の3の同意が必要になります。
ただし、耐震補強工事の場合、壁を壊すような大掛かりな工事はできません。
そのため、バルコニーを撤去せずに新しい補強材を取り付けるアウトフレーム工法をおこなう場合が多いです。
このように、中古マンションの場合は居住しながら耐震補強をおこなうため、数か月かかる場合がほとんどです。

耐震補強されている場合の補強履歴・計画内容を確認するポイント

すでに耐震補強されている中古マンションを購入する場合もあるでしょう。
その場合は補強履歴や今後の修繕計画内容を確認しなければいけません。
まずは耐震工事について、どのような内容の補強工事をしたか、その結果どの程度の補強になっているのか確認します。
中古マンションにもよりますが、耐震補強はおこなったものの新耐震基準を満たしていないケースもあるからです。
現行の基準を満たしているか否かは安全面はもちろんですが、住宅ローン控除などの税制優遇の対象にも影響します。
今後起こるかもしれない地震に対する不安を解消するためにも、購入前の耐震補強については慎重に確認しましょう。
また、耐震補強の履歴のみでなく、今後の修繕計画の内容も確認しておきたいものです。
たとえ耐震補強がきちんとされていたとしても、今後の修繕計画の内容がいいかげんなものであったら、長く住むのは不安になります。
さらに修繕に必要となる資金としての修繕積立金がどのようになっているのかも、今後のために確認しておきましょう。

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まとめ

中古マンションを購入する場合は耐震基準を確認する必要があります。
建築確認証や検査済証を確認して、1981年6月1日以降の日付の日であれば、新耐震基準を満たしている物件です。
しかし、それ以前のマンションであっても、すでに耐震補強がされている場合もあります。
その場合は今後のために、補強履歴や今後の修繕計画の内容をしっかりと確認するようにしてください。