購入向けコラム

中古マンションを購入する際は、なるべく失敗せずに手ごろな価格の物件を選びたいところでしょう。
この記事では、中古マンション選びで重要となる「耐震基準」「管理状況」「修繕積立金」の3つのポイントを解説します。
中古マンション選びにお悩みの方は、ぜひ最後までご一読ください。

中古マンション選びの重要ポイント①耐震基準

地震大国の日本で中古マンションを購入する際は、万が一地震が起こった際の建物の耐久性が気になりますよね。
耐震基準とは、建築基準法が定めた「一定の強さの地震が発生したときでも倒壊または損壊しないような住宅を建築するための基準」のことです。
耐震基準は1981年に改正されたため、改正後の基準を「新耐震基準」、改正前の基準を「旧耐震基準」と呼びます。
中古マンション選びでは、この耐震基準が新旧のどちらに該当するか確認するのがポイントです。

新耐震基準と旧耐震基準の違いとは？

1981年に耐震基準が改正されたきっかけは、1978年に発生した宮城県沖地震です。
宮城県沖地震では、マグニチュード7.4、最大震度5の大地震が仙台市を襲い、家屋の倒壊やブロック塀の損壊などにより甚大な被害が発生しました。
そのため耐震基準が見直され、1981年6月1日に新たな耐震基準が施行されました。
旧耐震基準では震度5程度の地震に対する基準が規定されていましたが、新耐震基準では震度6強～7の大地震が発生しても倒壊しないように規定が追加されました。
その結果、1995年に発生した阪神・淡路大震災では新耐震基準で建てられた建物のほとんどが軽微な被害で済んでいます。

耐震基準の調べ方とは？

耐震基準は、建物の築年数でおおよそ判断できます。
新耐震基準は1981年6月1日以降に建てられた建物が該当するため、2023年3月から数えると築40年以内であればおおよそ該当するでしょう。
ただし、築40年前後の中古マンションを購入する際は、念のため売買契約の際に「建築確認日」も売主に確認することをおすすめします。
耐震基準は、役場で建築確認申請が受理された日付を基準に新旧を判断するからです。
なお、竣工日（建物完成日）や築年月日は建築開始から完成までにタイムラグが生じている可能性があるためご注意ください。
とくに、大規模な中古マンションの場合は建築開始から完成までに1年ほどかかっている可能性があるでしょう。
また、旧耐震基準の中古マンションを購入する場合は耐震診断と耐震補強をおこなうと安心です。

中古マンション選びの重要ポイント②管理状況

中古マンション選びでは、管理組合や管理会社の運営状況をチェックするのも大切なポイントです。
なぜなら、管理体制によってエントランスやゴミ置き場などの共用部分をきれいに保てるかが決まり、資産価値にもつながるからです。
また、毎日のように使用する共用部分の管理が行き届いていると、気持ちよく暮らすことができるでしょう。
適切に管理がおこなわれているかは、以下の3つの項目でチェックできます。

①総会の出席率

マンションの管理組合は、年に1回総会を開きます。
管理組合の総会は総会議事録に記録されて保管されており、議事録を見れば住民の出席率や議案を確認することができます。
総会議事録のなかで管理状況が良いかを見分けるポイントは、出席率です。
出席率は高いほうが、それだけ共用部の管理に対する住民の意識が高いということがわかります。
目安としては、住民の3分の1以上が出席していれば出席率が高いと言えるでしょう。

②駐車場や駐輪場の空き状況

駐車場や駐輪場のある中古マンションでは、どれだけ空きがあるかもチェックポイントです。
通常、駐車場や駐輪場の使用料は管理費や修繕積立金に充当されます。
そのため、空き区間が多くて稼動率が低ければ、その分将来的に管理費が上昇したり、修繕積立金が不足したりするリスクがあります。
駐車場や駐輪場の空き区画数や稼働率については、購入前に仲介の不動産会社に確認しましょう。
その際は、当初の稼働率の設定よりも現在の稼働率が大きく下回ってないかがポイントです。
大きく下回っていた場合は、管理費が上昇するリスクがあるでしょう。
また、内覧の際はゴミ置き場や自転車置き場などの共用部分がきれいに掃除されているかもチェックポイントですよ。

③理事会の開催頻度

マンションの理事会では、管理組合のなかから選ばれた一定数の役員が、総会で決議した内容を基に、業務内容の報告や住民の意見について定期的に協議します。
中古マンションの管理状況をチェックするうえでは、理事会の報告頻度によって、管理に対する姿勢がわかるでしょう。
理想としては毎月1回、少なくとも2か月に1回は定期的に開催していると安心です。
また、理事会で協議された内容は理事会報告に記載されているため、どんな内容が話し合われているのか気になる方は見せてもらうと良いでしょう。

中古マンション選びの重要ポイント③修繕積立金

中古マンション選びの際は、管理費や修繕積立金などのランニングコストも気になりますよね。
とくに、修繕積立金は不足するとマンションの大規模修繕の際に多額の一時金を支払わなければならなくなるリスクがあります。
修繕積立金をチェックするうえでのポイントは、以下の2つです。

①適正値となっているか

修繕積立金は、将来的にマンションの修繕が必要となったときの工事費などに充てる費用です。
そのため、資産価値の維持のためにも適切な価格となっているかチェックすることが大切です。
適正値かどうかは、修繕積立金の相場を調べることである程度わかります。
たとえば、国土交通省が公表した「平成25年度マンション総合調査結果」による築年数別の修繕積立金の相場は以下のとおりです。

●築4年～8年：1万1,031円
●9年～13年：1万359円
●14年～18年：1万2,402円
●19年～23年：1万1,618円
●24年以上：1万2,226円

上記結果を見ると、築年数によって大きな差が出るわけではないことがわかりますね。
むしろ修繕積立金が安すぎる中古マンションは、いざ修繕が必要なときに不足し、適切な修繕工事ができない可能性があるためご注意ください。

②長期修繕計画

分譲マンションでは、長期修繕計画によって大規模修繕工事をいつ実施するかが設定されています。
そのため、長期修繕計画で「大規模修繕工事がいつおこなわれるか」や「どんな修繕をおこなうのか」をチェックすることがポイントです。
もしも直近で大規模修繕工事がおこなわれる予定がある場合は、修繕積立金の積み立て状況もチェックしましょう。
もし修繕積立金が不足している場合は、修繕積立金の上昇リスクや修繕工事の際に多額の一時金を支払わなければならないリスクがあります。
なお、修繕積立金の積み立て状況については「重要事項に関わる調査報告書」で確認することができますよ。
また、建物の劣化の進み具合は長期修繕計画を立てたときの予想どおりになるとは限らないため、計画が定期的に見直されているかもチェックポイントです。
景気の動向によって修繕にかかる費用も変動するため、少なくとも5年に一度は計画内容を見直す必要があるでしょう。

まとめ

中古マンション選びの際は、地震発生時に備えて新耐震基準になっているかどうかがチェックポイントです。
また、共用部分の管理が適切におこなわれているか、管理組合の総会議事録や理事会の開催頻度も確認しましょう。
修繕積立金は「適正値になっているか」や「大規模修繕の予定はいつか」がチェックポイントですよ。