購入向けコラム

結論から言えば、月々9万円の返済で中古マンションを購入することは、十分に可能です。
ただし、中古マンションの購入が成功するか後悔に終わるかは、資金計画にかかっています。
この記事では、月9万円の返済でいくらまで借りられるのか、無理のない年収の目安はどのくらいかを詳しく解説いたします。
中古マンションの購入をご検討中の方は、ぜひこの記事をご参考になさってくださいね。

月9万円の返済で中古マンションは購入可能？

月々の返済額を9万円に抑えて、中古マンションを購入することは可能なのでしょうか。
まずは、月々の支払い目安について解説していきます。

購入可能額のシミュレーション

住宅ローンの借入可能額は、選択する金利や返済期間によって大きく変わるため、事前にしっかり確認することが大切です。
ここでは、返済期間を35年と仮定し、金利1%と2%の2パターンで借入可能額を見ていきましょう。
たとえば、金利1%のローンを組む場合、毎月9万円の返済で借り入れできる金額の目安は約3,188万円になります。
一方で、金利が2%だった場合、借入可能額は約2,716万円となり、たった1%の金利差で借入額に約470万円もの差が生じます。
したがって、月々9万円の返済計画では、2,700万円台から3,100万円台が物件価格の上限目安となるでしょう。

ローン以外の月額費用

マンションでは、建物の維持管理を共同でおこなうため、ローン返済とは別に毎月必ずかかる費用があります。
その代表的なものとして、共用部分の清掃や光熱費などに充てられる「管理費」があり、全国平均は月額1万5,000円を超えます。
また、将来の大規模な修繕に備えるための「修繕積立金」も必要で、こちらの全国平均は月額1万2,000円です。
とくに、修繕積立金は、築年数が経つにつれて段階的に引き上げられるケースが一般的なため、注意が必要です。
さらに、毎年納める「固定資産税・都市計画税」は、月額換算で約8,000円から1万7,000円程度の負担となります。

現実的な物件タイプ

予算が2,700万円から3,100万円台となると、選べる物件の立地や築年数、広さはおのずと絞られてきます。
選択肢としては、都心から少し離れた郊外や駅からバスを利用する立地の物件、あるいは築20年以上の物件となるでしょう。
間取りとしては、単身の方向けの1LDKや二人暮らしにちょうど良い2DK、少しコンパクトな2LDKあたりが現実的なラインです。
もし、お子さまがいるファミリー向けの3LDK以上を希望する場合は、さらに郊外へエリアを広げるなどの工夫が求められます。
築年数が古い物件は価格が手頃な反面、修繕積立金が高めであったり、リフォーム費用が必要になる点に注意しましょう。

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月9万円返済で組めるローンの借入可能額

前章では月9万円返済の現実性について述べましたが、本章では借入可能額についてさらに焦点を当てて説明します。

借入上限の算出式

金融機関が毎月の返済額から借入可能額を算出する際は、主に元利均等返済という計算式が使われます。
この計算は、設定された金利と返済期間をもとに、元金と利息の合計が毎月均等になるようにするものです。
たとえば、返済期間を35年と設定した場合、適用金利が低いほど、借入可能額は大きくなる仕組みになっています。
先述の通り、適用金利が年1%であれば約3,188万円を借り入れできますが、金利が年2%だと借入額は約2,716万円に減少します。
さらに、金利が年3%だった場合、借入可能額は約2,338万円となり、金利による差は大きいといえるでしょう。

金利別の総支払額

ここでは、仮に3,000万円を35年で借り入れたと想定し、金利タイプや繰上返済の有無で比較してみます。
まず、変動金利で年1%が完済まで続いた場合、支払う利息は約557万円で、総支払額は約3,557万円です。
一方、全期間固定金利で年1.5%が適用された場合、利息総額は約858万円にも上り、総支払額は約3,858万円となります。
また、総支払額を効果的に減らす手段として、まとまった資金で元金を前倒しで返す「繰上返済」があります。
計画的な繰上返済は、将来支払うはずだった利息を削減できる、有効な手段の一つといえるでしょう。

借入額を増やす方法

まず、借入可能額を増やす方法として、物件価格の一部を自己資金で支払う「頭金」の準備が挙げられます。
また、共働き世帯であれば、夫婦それぞれがローンを組む「ペアローン」や、収入を合算して審査を受ける方法も有効です。
これらの方法は、借入額を大きく増やせる可能性がある反面、将来の働き方の変化などのリスクも考慮しましょう。

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中古マンションを無理なく購入できる年収と家計管理

ここまで、月9万円返済で組めるローンについて解説しましたが、無理なく返済を続けるための年収ラインもおさえておきましょう。
最後に、月9万円を無理なく返済できる年収ラインと家計管理について解説していきます。

年収に占める返済割合

住宅ローン審査で金融機関が重視する指標の一つに、税込年収に占める年間総返済額の割合を示す返済負担率があります。
多くの金融機関では、この返済負担率の上限を30%から35%程度に設定しており、審査の第一関門となっています。
しかし、これはあくまで上限の数値であり、家計に大きな負担を強いる可能性が高くなるでしょう。
一般的に、無理なく返済を続けられる理想的な返済負担率は、税込年収の20%から25%以内とされています。
また、審査では、完済時の年齢や勤務先の安定性、個人信用情報といった様々な要素も総合的に判断されます。

手取りと生活費の配分

それでは、年収別に月9万円の返済が家計に与える影響を、具体的にシミュレーションしてみましょう。
ここではローン返済9万円にくわえ、管理費などで月4万円、合計13万円の住居費がかかると仮定します。
まず、年収400万円の場合、手取り月収は約26万円から28万円となり、住居費を引くと残りは13万円から15万円です。
この金額ですべての生活費を賄う必要があり、とくにお子さまがいる世帯では、かなり切り詰めた生活になるかもしれません。
次に、年収500万円の場合、手取り月収は約32万円から33万円となり、住居費を引いても19万円から20万円が残ります。
これらの試算から、家族構成にもよりますが、月9万円の返済を続けるには年収500万円以上が一つの安心ラインとなるでしょう。

家計改善

もし現在の年収で月9万円の返済が厳しいと感じる場合、共働きや副業などを通じて世帯収入そのものを増やすことが効果的です。
また、住宅ローンという大きな固定費を抱えるにあたり、他の固定費を徹底的に見直すことも大切です。
利用頻度の低いサブスクリプションサービスを解約するなど、一つ一つは小さくても年間で見れば大きな削減になります。
最終的に、自分たちの家計から「無理なく返せる額」を算出し、そこから逆算して物件価格を決めることが重要です。
住宅ローンの総支払額を抑える工夫として、「団体信用生命保険」、通称「団信」のプラン見直す方法もあります。
金利が上乗せされる手厚い疾病保障付きのプランを基本的な死亡・高度障害保障のみのプランにすることで、上乗せ金利分（年0.1%～0.3%程度）の負担を減らすことができるでしょう。

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まとめ

月9万円の返済額で中古マンションを購入する場合、金利1%で約3,100万円台、2%で約2,700万円台が上限目安です。
ローン返済以外に、管理費や修繕積立金などがかかるため、実際の住居費は月12万円から14万円程度になります。
無理なく返済を続けるには、年収の20%から25%以内の返済負担率を目安とし、家計全体を考慮して物件を選びましょう。