購入向けコラム

マイホーム購入後にリノベーションを実施する場合、着工前に建築確認申請が必要になるケースがあります。
しかし、初めてリノベーションを実施する方のなかには、建築確認申請とは何かわからない方も多くいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、建築確認申請とは何か、リノベーションにおいて建築確認申請が必要なケースと不要なケース、申請しないとどうなるのかなど、まとめて解説します。

マイホームのリノベーションに必要な建築確認申請とは？

建築確認申請とは、建物を建築・リノベーションするにあたり、設計内容が都市計画法や建築基準法に違反していないか確かめる審査です。
マイホームの建築主が家を建てたハウスメーカーや工務店に手続きを依頼すると、自治体の役所や民間の指定確認検査機関が審査を実施します。
建築確認申請は家を新築する場合にもれなく必要な手続きですが、リノベーションの場合は建物の種類によって申請が必要か不要か変わってきます。

第四号建築物は法改正により廃止

2025年4月に法改正がおこなわれた結果、これまでリノベーションを実施する場合に建築確認申請が不要だった第四号建築物の区分が廃止されました。
これにより、今まで第四号建築物に分類されていた木造2階建てや延床面積200㎡以上の住宅は新第二号に分類され、リノベーション前に建築確認申請が必要になります。
ただし、延床面積200㎡以下の木造平屋は、今回の法改正により第四号建築物から新第三号建築物に分類されたので、引き続きリノベーション前の建築確認申請は不要です。

建築確認申請後の流れ

建築確認を申請すると、リノベーション着工前と完成後に審査が実施されます。
初回は建築確認の申請で提出した書類を参考に審査が実施され、建築基準法に適合していると確認できれば、自治体から建築確認済証が発行されます。
建築確認済証とは、建築基準法にもとづいた内容でリノベーションの計画が立てられていると証明できる書類です。
建築確認済証はリノベーションを実施するタイミングだけでなく、2回目の審査終了後に証明書を発行してもらうためにも必要な書類なので、なくさないようにしましょう。
2回目の審査が実施されるタイミングは、リフォーム完了後です。
建築確認の申請書類どおりにリフォームが完了していれば、自治体から検査済証が発行されます。
検査済証は建物を売却する場合、建築確認済証とともに必要な書類です。
現時点で家を売却する予定がないとしても、大切に保管しておきましょう。

申請に必要な手数料

建築確認申請をおこなうと、初回審査と2回目の審査で2回手数料が発生します。
手数料は地域差があるので、リノベーション対象物件が建てられている自治体のホームページにアクセスし「建築確認申請等の手数料」を検索してみましょう。

▼この記事も読まれています
古民家リノベーションの魅力とは？かかる費用や補助金制度をご紹介

リノベーションで建築確認申請が必要なパターン

リノベーションで建築確認申請が必要なパターンは、施工対象の物件が第一号建築物・新第二号建築物のいずれかに該当する場合です。
第一号建築物とは、床面積が100㎡を超える特殊建造物で、学校や病院、映画館やデパートなどが当てはまります。
また、新第二号建築物とは木造2階建ての住宅や、延床面積が200㎡を超える木造平屋建てです。
これらの建物をリノベーションする場合は、事前に建築確認申請を出し、着工前とリノベーション完了後に調査を受けなければなりません。
ただし、以下の条件に当てはまる物件は建築確認の申請ルールが若干異なるため、注意が必要です。

10㎡以上の増築

リノベーションの対象物件が新第三号建築物に分類される場合でも、増築部分が10㎡以上になる場合は建築確認申請が必要です。
部屋やバルコニーを追加すると、多くの場合、増築部分が10㎡を超えます。
そのため、10㎡以上の増築を検討している方は、建築物の区分に関係なく全員申請が必要だと覚えておきましょう。

大規模なリノベーション

新二号建築物に区分されている方の場合、以下のように建築物の主要構造部を改造する大規模なリノベーションを実施する場合は、事前に建築確認申請が必要です。

●階段の架け替え工事
●屋根の全面改修

ただし、以下のリノベーションは家の主要構造部に変化を生じさせないので、新二号建築物に区分されている方でも申請不要です。

●キッチンやトイレ、浴室など水回りのリノベーション
●バリアフリー化のための手すり・スロープ設置

ちなみに、新三号建築物に区分されている方は申請不要で、大規模リノベーションを実施できます。

準防火地域・防火地域での増築

リノベーションの範囲や建築区分に限らず、対象の建物が準防火地域や防火地域に建てられている場合は、事前に建築確認申請が必要です。
リノベーションの対象物件が準防火地域・防火地域に入っているかどうかは、各都道府県がWebで公開している「都市計画情報サービス」から確認してみましょう。

▼この記事も読まれています
リノベーションでワークスペースを作るには？費用やポイントをご紹介

リノベーションで建築確認申請をしない場合どうなる？

建築確認申請をしない状態でリノベーションを着工してしまうと、建築基準法違反で罰則を課せられてしまいます。
違反を指摘された段階で申請をすれば工事を進められるケースもありますが、さまざまなリスクをともなうため、リノベーションをおこなう場合は忘れず申請しましょう。
ここでは、リノベーションで建築確認申請をしない場合のリスクを具体的にご紹介します。

行政指導を受ける

建築確認申請をしない状態でリノベーションをおこなうと、速やかに申請するよう自治体から行政指導を受けてしまいます。
行政指導を受けた場合、リノベーション工事を中断してすぐに建築確認を申請すれば、その後は問題なく工事を再開できます。

刑事罰を受ける可能性がある

建築確認申請をしない行為は建築基準法違反にあたるため、1年以下の懲役、または100万円以下の罰金を課せられる可能性が高いです。
また、行政指導に従わなかった場合は、建築士の氏名が公開されることもあります。

リノベーションの中止や取り壊しを求められる可能性がある

行政指導に応対しない場合、リノベーションの中止や施行部分の取り壊しを求められる可能性があります。
リノベーションが途中で中止されると家に住めなくなってしまうので、万が一申請し忘れた場合は、速やかに申請をおこないましょう。

火事が起きても保険金を受け取れない可能性がある

建築確認申請をしないままリノベーションすると、保険会社に届けている間取りと現状の間取りが異なるため、火事が起きても保険金を受け取れない可能性があります。
リノベーションを実施する場合は建築確認を申請するのはもちろん、工事完了後に不動産登記の変更や火災保険会社への変更も忘れずおこないましょう。

家の売却がスムーズに進みにくい

建築確認申請をしないままリノベーションをおこなった物件は、既存不適合建築物とみなされます。
既存不適合建築物とみなされた物件は、買主がローンを組めないので、家を売却に出しても買い手が見つかりにくいです。
そのため、リノベーションをおこなう場合は建築確認を忘れず申請しましょう。

▼この記事も読まれています
ペットのためにマンションをリノベーション！事例や注意点を解説

まとめ

建築確認申請とは、新築・リノベーション後の物件が都市計画法や建築基準法に違反していないか確かめるための審査です。
基本的に延床面積200㎡以下の木造平屋以外の建物はリノベーション前に申請が必要ですが、工事内容によっては全員必要な場合もあります。
建築確認申請をしないままリノベーションをおこなうと、行政指導を受けたり刑事罰を受けたりする可能性があるため、忘れず申請しましょう。