購入向けコラム

土地にはそれぞれ独自の特徴があり、法律や条例の制限によって建築できる建物の種類が変わってくる場合があります。
商業地域も独自の制限が設けられている土地の一種であり、活用方法を考える場合は、特徴をしっかり理解しておくことが大切です。
そこで今回は、商業地域とはどのような用途地域なのかに加え、そのメリット・デメリット、さらに適した土地活用方法について解説します。

商業地域とは？

まずは、商業地域がどのような土地なのかについて確認しておきましょう。
商業地域とは、住環境を守るために分類される13種類の用途地域の一種です。
商業地域は比較的制限がゆるい地域なので、さまざまな土地活用方法が考えられます。
制限の内容と類似する用途地域との違いをしっかり理解しておくと、より適切な土地活用方法を判断することが可能です。

商業地域の特徴と制限

商業地域とは、都市計画法第9条で定められている用途地域の一種であり「主として商業その他の業務の利便を図るために定められる地域」とされています。
商業地域には、建物の用途に関する制限が少なく、ほかの用途地域に比べて幅広い土地活用が可能です。
また、建ぺい率の制限が比較的緩やかなため建物が密集しやすく、容積率についても地域によって200％から1,300％と幅があることから、上限の高いエリアでは高層建築が建てられる傾向にあります。
ただし、防火地域に指定されている商業地域では、延床面積100㎡以上の建物は耐火建築物にしなければいけません。
耐火建築物とは、主要な構造部に耐火性能をもち、窓やドアといった開口部に火災を遮る設備を備えた建物です。
そのほかの制限としては、道路斜線制限や隣地斜線制限が存在します。

商業地域と近隣商業地域の違い

近隣商業地域とは、商業の利便だけでなく住環境も考慮した用途地域のことです。
そのため、日常の買い物に適した施設が多い近隣商業地域と異なります。
そのほかの違いとしては、商業地域には日影規制が設けられていない、容積率が大きい、建ぺい率の下限が大きい、といったものが挙げられます。
これらの規制の違いにより、商業地域では近隣商業地域より高い建物が建築可能です。

商業地域に建てられるもの

制限がゆるい商業地域は、数ある用途地域のなかでも、とくに多くの種類の建物が建てられます。
商業の利便を図るための地域ですが、住宅や共同住宅、寄宿舎なども建築可能です。
また、非住宅部分に用途制限がありますが、兼用住宅も建てられます。
ホテルや旅館といった宿泊施設、ボーリング場やカラオケボックスといったレジャー施設、小学校や大学といった教育施設も問題ありません。
神社や寺院、病院、畜舎など挙げていけばキリがないので、規模や危険性の大きな工場以外は、ほぼすべての用途の建物が建てられると考えて良いでしょう。

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商業地域で土地活用をおこなうメリット・デメリット

次は、商業地域がどのようなメリット・デメリットを持っているのかを確認していきましょう。
それぞれの用途地域は独自の特徴があり、何らかのメリットとデメリットを持っています。
商業地域の活用を考えるのであれば、メリットとデメリットをしっかり具体化したうえで、検討している活用方法にどのような影響があるかを考えることが大切です。

商業地域のメリット①大きな利益が期待できる

利便性が高く、活気がある商業地域で土地活用をおこなう大きなメリットは、ほかの地域よりも大きな利益が見込めることです。
とくに120坪以上の広い土地は、商業施設の建設に適しています。
商業施設を経営する場合は、アパートやマンションといった賃貸物件の賃料より1.5～2倍程度の賃料を設定可能です。
そのため、ほかの土地活用方法よりも高い収益性が期待できるでしょう。

商業地域のメリットその② 長期的な安定収入が期待できる

商業地域で土地活用をおこなうもうひとつのメリットは、長期安定収入が期待できることです。
詳細は後述しますが、土地を事業用定期借地権方式で貸し出す場合、契約期間は基本的に30年～50年程度の長期間に設定されます。
また、リースバック方式で貸し出した場合でも、契約期間は15年～20年程度に設定されるのが一般的です。
契約期間中は撤退する可能性が低いので、低リスクかつ長期的な安定した収入が得られるでしょう。

商業地域のデメリット①初期費用が高くなる場合がある

商業地域で建物を建ててから貸し出す土地活用をする場合、初期費用が高額になる可能性があります。
具体的な費用は、立地や業種などによって異なりますが、1坪あたり35万円ほどの建設費用がかかるケースもあるでしょう。
高額な初期費用を回収するためには、長期的な視野で計画を立て、建築会社としっかり相談したうえで土地活用に適した建物を建てることが大切です。

商業地域のデメリット②移転や撤退のリスクがある

前述のように、長期の安定収入が期待できる点は商業地域における土地活用のメリットですが、それでも移転や撤退が発生するリスクはゼロにはできません。
そして、商業施設のテナントが撤退してしまった場合、新しい入居者を見つけるのはアパートやマンションの入居者を見つけるよりも困難です。
1店舗のみの契約だった場合は収入がゼロになってしまうので、撤退に対するペナルティを設定するなど、リスクヘッジの対策を講じておくことが大切です。

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商業地域におすすめの土地活用方法

次は、商業地域におすすめの土地活用方法について解説します。
前述したとおり、商業地域は比較的制限が緩い用途地域なので、土地の特徴やアイデアに応じてさまざまな活用が可能です。
選択肢が多すぎても逆に迷ってしまいやすいので、土地活用方法で悩んだ場合は、まずは以下のおすすめから検討してみると良いでしょう。

商業地域のおすすめ土地活用方法①事業用定期借地権方式で貸し出す

事業用定期借地権方式とは、事業用の土地をそのまま貸し出す土地活用方法です。
建物の建築費用やメンテナンス費用がかからないため初期費用が安い、返却時には更地になっているので次の土地活用が始めやすいといったメリットがあります。
デメリットとしては、公正証書の作成が必要なので、通常の契約書に比べて手間と費用がかかる点が挙げられます。

商業地域のおすすめ土地活用方法②リースバック方式で貸し出す

リースバック方式とは建設協力金方式とも呼ばれ、事業者から受け取った建設協力金を使って建物を建てて貸し出す土地活用方法です。
事業者に対する返金は賃料から差し引く形でおこなうので、初期費用をほとんどかけずに自身が所有権を持つ建物が建てられます。
デメリットとしては、建物が事業者の希望に沿って建てられるので転用が難しい、解体や撤去の費用は自身が負担することになる、といった点が挙げられます。
また、建物の所有権を持っているため、固定資産税の支払いが必要になる点にも注意しましょう。

商業地域のおすすめ土地活用方法③建物を建ててからテナントで貸し出す

建物を建ててからテナントで貸し出す場合、賃貸物件より高い賃料が設定可能なので、高い収入が期待できます。
ほかの活用方法に比べると初期費用はかかりますが、協力金によって内装や設備工事の負担を軽減できる場合もあります。
一方、賃貸物件に比べると節税効果が薄い点には注意が必要です。

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まとめ

商業地域とは用途地域の1種であり、制限が少ないため商業施設をはじめとする、さまざまな建物が建てられます。
高収入や長期安定収入が期待できるメリットがありますが、初期費用が高くなりやすい点や撤退のリスクには注意しなければいけません。
事業用定期借地権方式、リースバック方式、テナントとして貸し出す方式にはそれぞれメリット・デメリットがあるので、特徴を把握したうえで自身に合ったものを選びましょう。