購入向けコラム

住宅ローンが残っていて、家を住み替えたいと考えている方は少なくないでしょう。
実は、住宅ローンが残っていても、方法次第で家を住み替えることができます。
この記事では、住宅ローン残債がある家を住み替える際の進め方について解説します。

住宅ローン残債があっても住み替えは可能？

住宅ローンの残債があるままでは、通常その家を売却することはできません。
これは、住宅ローンに「抵当権」が設定されているためです。
抵当権とは、ローンが支払えなくなった場合に、金融機関が借金の担保として家や土地を確保する権利を指します。
この抵当権が残っていると、買い手にとってリスクが高いため、売却が難しくなります。

抵当権の仕組み

抵当権は、住宅ローンを組む際にほぼ必ず設定されるものです。
住宅ローンを組む際、金融機関は借り手に対して担保を求め、万が一返済ができなくなった場合に、その担保を処分して借金を回収できるようにするために抵当権を設定します。
このため、抵当権が設定された家は、売却時にその権利が解除されるまで、新しい所有者に引き渡すことができません。
もし、売却した価格がローン残高を下回る場合、差額をどのように補填するかが重要になります。

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住宅ローン残債がある場合の住み替え方法

住宅ローンの残債がある家を住み替える際には、いくつかの方法があります。
住宅ローンを完済するために「売り先行」が一般的な方法です。
売却と購入のスケジュールを上手に調整し、仮住まいを避けることで、余計な負担を減らして効率よく住み替えることができます。
決済日（売買契約の最終手続き日）や引渡し日（物件の引き渡し日）の調整、また引き渡し猶予（売主が一定期間住み続けることを認める特約）の利用などを検討しながら、計画的に進めることが成功のカギです。
続いて、住宅ローン残債がある場合の住み替え方法について解説します。

住宅ローン残債がある場合は「売り先行」が基本

住宅ローンが残っている家の住み替えには、「売り先行」と「買い先行」の2つの方法があります。
「売り先行」は現在の住まいを先に売却し、その売却代金でローンを完済してから新居を購入する方法です。
これが一般的なのは、住宅ローンの完済が売却の必須条件だからです。
たとえば、2,000万円のローンが残っている家を売却して2,500万円を得た場合、ローンを完済しつつ新居の購入資金に充てることができます。
一方で、売却価格が1,800万円に留まると、計画が崩れる可能性があるため、売却金額を確定させることが重要です。

「売り先行」のメリットとデメリット

「売り先行」には、住宅ローンを完済する見通しを立てやすいという大きなメリットがあります。
売却価格が決まれば、新居の購入計画も立てやすくなります。
一方で、デメリットとしては、売却から新居への住み替えまでの間に、仮住まいが必要になる可能性がある点が挙げられます。
仮住まいが必要になると、引越し費用や家賃、光熱費などの追加の経済的負担が発生します。
仮住まいを避ける方法
「売り先行」を進める場合、まずは現在の家の市場価格を調べ、適正な売却価格を設定することが重要です。
売却活動を開始し、買い手が決まったら、売却代金の決済日と引渡し日を新居の購入スケジュールと連動させます。
このスケジュール調整は、不動産会社や金融機関と密に連絡を取りながらおこない、仮住まいの期間を最小限に抑えることがポイントです。
売却活動を進めながら、新居の内見を同時に進めることで、スムーズな住み替えが可能になります。
また、「引き渡し猶予」という特約を設定し、売却契約時に「売り主が一定期間居住し続けることを認める」条件を加えることで、仮住まいの手間を省けます。
「同日決済」を成功させるには、売却の契約交渉段階から購入予定の新居の売主と連携を取ることが大切です。
これらの調整をおこなうためには、経験豊富な不動産会社のサポートが役立ちます。

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住み替えの際に売却金額と貯蓄を合わせても住宅ローンの残債を完済できない場合

売却金額と貯蓄を足してもローンを完済できない場合、「住み替えローン」や「買い替えローン」を活用する方法があります。
住み替えローンは、現在の家を売却してもローン残高が完済できない場合に、その差額を新たに借りる仕組みです。
このようなローンは、売却金額を上回るローンが組めるため、手元に残る資金で新居を購入することが可能です。
しかし、この場合、月々の返済額が増加するため、長期的な返済計画を慎重に立てる必要があります。
特に、新居購入後のローン返済負担を見越して、将来的な家計に無理がないかどうかを十分に検討することが重要です。
最後に、このローンの仕組みと注意点について説明します。

住み替えローンとは？

住み替えローンは、現在の家の売却と新居の購入を同時に進める方向けのローンです。
現在の家を売却した金額でローン残債を完済できない場合、その不足分を新しい家の購入費用に上乗せして借りることができます。
たとえば、500万円の住宅ローン残債があり、新居を3,000万円で購入する場合、住み替えローンでは「500万円＋3,000万円」の計3,500万円を借り入れることになります。
この融資で現在の家のローンを一括返済すれば、抵当権が解除され、家を売却できます。

注意点①新居の価値以上のローンを背負うリスク

住み替えローンでは、新居の価格に残債分が加わるため、新居の価値以上のローンを組むことになりますが、これにはリスクがあります。
万が一返済が困難になった場合、新居を売却してもローンを完済できない可能性があるからです。
また、金融機関にとってもリスクが高い融資となるため、住み替えローンは通常の住宅ローンよりも審査が厳しくなります。
年収、勤続年数、信用情報などの条件が詳細にチェックされるため、事前に計画を立て、無理のない返済プランを練ることが重要です。

注意点②家の売却と新居購入のタイミングを合わせる必要性

住み替えローンを利用する際には、現在の家を売却して得たお金と住み替えローンの融資で残債を一括返済します。
住み替えローンは、新居購入時に必要な資金を一括して借りることができるため、売却金額だけではカバーできない残債分を新たに借りることができます。
そのため、「住み替えローンの融資日」と「家の売却によるローン返済日」が一致する必要があります。
しかし、家が売れるタイミングは予測できず、売り手がコントロールするのは困難です。
このタイミングが合わなければ、新居を購入しても住み替えローンを利用できない可能性があります。
このリスクを回避するためには、「買い替え特約」を付けて新居を購入する方法もあります。
この特約を付けることで、買い手が見つからず新居購入が困難になった場合のリスクを回避できます。
ただし、売主側が特約に同意しない場合があるため、その場合には不動産会社を通じて慎重に交渉をおこなうことが重要です。

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まとめ

住宅ローン残債がある家を売却するには、まず抵当権を解除する必要があります。
売却価格でローンを完済できない場合、「住み替えローン」を活用する方法があります。
このローンでは、新居の購入費用と残債をまとめて借り入れることができ、柔軟な住み替えが可能ですが、返済計画が難しくなるリスクや、厳しい審査条件があるため、十分な注意が必要です。
売却と購入のタイミングを調整するために、「買い替え特約」の利用や不動産会社のサポートが重要です。