購入向けコラム

家を住み替える際には、現在の家の住宅ローンを完済する必要があります。
もし、家の売却額でローンを完済できれば問題ありませんが、売却額だけでは足りない場合、不足分を補うためには具体的な手段が求められます。
このような場面で利用できるのが「住み替えローン」です。
この記事では、住み替えローンの概要やメリット・デメリット、利用の流れについて解説します。

住み替えローンとは？

人生では、離婚や転職、転勤などの理由で自宅を手放し、新しい住まいに移る必要が生じることがあります。
しかし、住宅ローンの残債がある状態で、新たな住居を購入するのは難しいときもあるでしょう。
そんなときに役立つのが「住み替えローン」です。

残債があっても新しい住まいを購入できるローン

住み替えローンとは、現在の自宅の住宅ローンの残債と、新居の購入資金を一括して借り入れることができるローンです。
一部の金融機関では、「買い替えローン」とも呼ばれています。
通常、住宅ローンを完済しないと、自宅を売却する際に抵当権を抹消できません。
抵当権とは、ローン返済が滞った場合に、金融機関が自宅を担保として差し押さえる権利のことです。
売却価格や自己資金で残債を精算できない場合、抵当権の抹消が難しくなります。
このような場合に住み替えローンが役立ちます。

住み替えローンの仕組み

住み替えローンを利用すれば、売却しても返済しきれない残債分を借り入れて抵当権を解除し、売却手続きがスムーズに進められるようになります。
そのうえ、新居の購入資金も同時に借りられるため、現在の住宅ローンの残債があっても、住み替えが可能になるのです。
住み替えローンを検討する際には、金融機関の条件を確認することが重要です。
また、自身の資金計画も十分に見直し、無理のない範囲でローンを活用しましょう。

▼この記事も読まれています
住宅ローンの審査に通りやすい方の特徴や職業とは？審査通過のコツを解説

住み替えローンのメリット・デメリット

住み替えローンは、住宅ローンが残っている状態で新しい住居に移る際に便利な選択肢です。
しかし、審査の厳しさや返済計画の複雑さ、スケジュールの制約といったデメリットがある点にも注意が必要です。
ここでは、それぞれのポイントを解説します。

住み替えローンが使える方・使えない方

住み替えローンが利用できるかどうかは、現居の住宅ローンの完済状況によって決まります。
住み替えローンが使える方
自宅を売却しても住宅ローンの一部が残ってしまう方は、住み替えローンを使うことができます。
住み替えローンが使えない方
自宅を売却することで住宅ローンが完済できる方は、住み替えローンを使うことはできません。
つまり、「住宅ローンの完済が可能かどうか」が判断のポイントとなります。

住み替えローンのメリット

メリット①残債があっても新居の購入が可能
通常、住宅ローンが残っていると、新たなローンを組むことはできません。
しかし、住み替えローンなら現居の残債と新居の購入資金をまとめて借りられます。
これにより、スムーズな住み替えが可能になります。
メリット②自己資金を確保できる
住宅ローンを完済するために自己資金をすべて使う必要がなく、引っ越し費用や新生活に必要な費用を手元に残せます。
これにより、生活資金に余裕が生まれます。
メリット③2重ローンのリスク回避
住み替えローンは、現居と新居のローンを一つにまとめる仕組みです。
これにより、複数のローンを抱えるリスクを軽減し、返済計画が立てやすくなります。

住み替えローンのデメリット

デメリット①審査が厳しい
住み替えローンは、事実上2つの住宅ローンを統合する形となるため、金融機関の審査が厳しくなります。
審査では、他のローンやクレジットカードの利用状況に加え、年収や勤続年数、現在の借入額なども厳しく審査されます。
デメリット②オーバーローンのリスク
オーバーローンのリスクとは、借入額が返済能力を超え、返済が困難になる可能性を指します。
このリスクを避けるため、返済期間や月々の返済額について金融機関と十分に相談し、慎重に計画を立てることが重要です。
デメリット③売買スケジュールがタイト
住み替えローンでは、現居の売却と新居の購入の決済日を同日にする必要があります。
このため、売却のタイミングに新居探しを合わせる必要があり、スケジュールが厳しくなる可能性があります。
新居選びに十分な時間が取れない点に注意しましょう。

▼この記事も読まれています
無担保の住宅ローンとは？メリット・デメリットやおすすめの方を解説！

住み替えローンを利用する際の流れ

住み替えローンの利用には、ローン残債の確認から本審査の通過まで、いくつかのステップを経る必要があります。
スムーズに進めるためには、不動産会社や金融機関としっかり相談し、資金計画を綿密に立てることが重要です。
住み替えを成功させるため、各段階での手続きを丁寧に進めていきましょう。
最後に、その申請から利用までの流れを解説します。

流れ1. 住宅ローン残債の確認

まず、現在の住宅ローンの残債がいくら残っているのかを確認しましょう。
残債は以下の方法で調べることができます。

●返済予定表や残高証明書を確認
●金融機関の窓口やインターネットの会員ページで確認

残債額を把握することは、資金計画を立てるうえでの第一歩です。
残高証明書を取り寄せる際、最新の数値であるか確認しましょう。
また、繰り上げ返済を検討中の場合、返済後の残高で再計算が必要です。

流れ2. 不動産会社に相談

次に、自宅の売却と新居の購入をサポートしてくれる不動産会社を探します。
売却額でローン残債を完済できるかどうかを判断するため、自宅の査定を依頼しましょう。
査定によって「いくらで売れそうか」が分かります。
住み替えローンでは、売却と購入を同時に進める必要があるため、売却と購入を同じ不動産会社に依頼する方がスムーズです。
また、住み替えローンを利用する予定であることを伝え、スケジュール調整や資金計画について相談することも大切です。
不動産会社が提携する金融機関をご紹介できる場合もあります。

流れ3. 金融機関を探して比較

住み替えローンを取り扱う金融機関を探し、各社の金利や手数料、審査基準を比較します。
金利だけでなく、手続きの迅速さや担当者のサポート体制も重要です。
利用者の口コミや評判を調べて参考にすると良いでしょう。
すべての金融機関が住み替えローンを提供しているわけではないため、選択肢を絞り込む必要があります。
また、審査に通らなかった場合に備えて、複数の候補を準備しておくと、住み替えがよりスムーズに進みます。

流れ4. 事前審査（仮審査）の申し込み

借入先が決まったら、事前審査を申し込みます。
事前審査では、年収や勤続年数、他の借入状況などが自己申告と提出書類をもとに審査されます。
この段階では、申請者がローンを利用できる可能性があるかを金融機関が判断します。
なお、虚偽の申告をすると、再審査が必要となって時間がかかってしまうため、正確な情報を申告することが重要です。

流れ5. 本審査の実施

事前審査に通過し、新居の購入が決まったら、本審査に進みます。
本審査では、以下の内容が詳しくチェックされます。

●申請者の収入や健康状態
●購入予定の物件の担保価値

審査期間は約1週間～1ヶ月程度です。
本審査に通過すると、金利や融資額などの条件が提示されます。
提示された条件を確認し、条件に納得した場合は金融機関と金銭消費貸借契約を結び、融資が実行されます。

▼この記事も読まれています
住宅ローンで余ったお金はどうする？オーバーローンや対応について解説

まとめ

住み替えローンは、住宅ローンの残債がある状態で新居を購入する際に活用されるローンです。
現居の残債と新居購入資金を一括で借り入れることで、残債の精算や抵当権の抹消が可能になります。
利用には金融機関の厳しい審査やスケジュール管理が必要ですが、自己資金を温存しながらスムーズに住み替えを実現できるメリットがあります。