購入向けコラム

購入する土地を探してみると、旗竿地と呼ばれる物件が見つかることがあります。
旗竿地とはどのような土地なのか、物件名を見てもイメージが浮かばず、購入しても良いのかどうか迷うところではないでしょうか。
そこで今回は、旗竿地とは何か、購入時のメリット・デメリットと注意点を解説します。

旗竿地とは？土地購入にあたっての基本

旗竿地とは何かについて、事前に押さえたい基本は以下のとおりです。

旗竿地の概要

旗竿地とは不整形地の一種で、細長い通路部分で前面道路とつながっており、主な敷地部分は奥まった位置にある土地です。
土地の形を図面で見ると、まるで竿に旗をつけたような形に見える点から、旗竿地と呼びます。
不整形地とは、土地の形がきれいな四角形ではなかったり、敷地内に高低差があったりする土地です。
販売されている土地は、きれいな四角形になっている整形地ばかりではなく、不整形地も珍しくありません。
旗竿地の形はきれいな四角形とはいえないため、不整形地の一種に分類されます。

旗竿地ができる理由

旗竿地ができる理由には、まず相続や土地開発などが挙げられます。
相続や土地開発などでは、広々とした1つの土地を複数に分割するケースが珍しくありません。
1つの土地を手頃な広さに分割した結果、旗竿地が生まれることがあります。
このほかには、接道義務への適合を目的としたケースが挙げられます。
接道義務とは、土地に建物を建てるときに関係する条件のひとつです。
具体的には、土地が幅4m以上の道路と2m以上にわたって接するように定められています。
上記の基準を満たさないと建築許可が下りず、住宅などを建てられません。
奥まった位置にある土地で接道義務を満たすため、敷地内に細長い通路部分を設けて前面道路とつないだ結果、旗竿地となることがあります。

旗竿地が多いエリア

旗竿地は、土地の価値が高い都市部でよく見られます。
都市部では相続などによって手放された土地が、売れやすい大きさや価格に分割して販売されるケースが比較的多いからです。
なお、一般的に好まれる土地は、きれいな四角形をしていて設計プランを制限されにくい整形地です。
しかし、土地の価値が高い都市部においては、不整形地の一種である旗竿地にも価値が見込まれるため、一定の人気があります。

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旗竿地を購入するメリット・デメリット

旗竿地を購入するメリット・デメリットは、以下のとおりです。

メリット

旗竿地を購入するメリットは、まず土地の価格を抑えられることです。
旗竿地は特殊な形から一般的に評価が低く、立地や面積などが似ている整形地より2～3割安くなるのが一般的です。
相場の安さから、土地の価値が高い都市部においても比較的購入しやすい傾向にあります。
次に、旗竿地では、住宅が前面道路から少し離れた位置に建つ形となります。
前面道路からは少し距離ができるため、車の走行音や通行人の気配が室内にあまり伝わってきません。
静かな環境で落ち着いて暮らせるうえ、家族のプライバシーも守られます。
くわえて、住宅から前面道路にまで少し距離があるため、仮に小さな子どもが玄関から飛び出したとしても、交通事故に遭うリスクが抑えられるでしょう。
このほか、旗竿地は前面道路につながる細長い通路部分を駐車場として活用できます。
整形地のように、主な敷地部分の一部を駐車スペースに取られる心配がありません。
土地の価格が高く、敷地内に駐車場を設けにくい都市部においても、無理なく車を停められます。

デメリット

旗竿地を購入するデメリットは、まず住宅の建築時に日当たりや風通しを良くする工夫が求められることです。
旗竿地の主な敷地部分は奥まった位置にあるため、一般的に日当たりや風通しが良くありません。
位置関係を意識せずに住宅を建てると、日中でも室内が暗かったり、湿気がこもりがちだったりし、住み心地が悪くなってしまいます。
そうならないよう、リビングの位置は上階にする、室内に吹き抜けを設けるといった設計面の工夫が必要です。
次に、旗竿地は主な敷地部分につながる通路部分が細く、建築工事にあたって重機が奥まで入れないことがあります。
主な敷地部分にまで重機が入れないと、工事に通常より多くの手間がかかり、建築費用がかさんでしまうのはデメリットです。
なお、将来に建物を解体するときにも、同じことが起きる可能性があります。
重機が奥まで入れる旗竿地かどうかは、購入前に確認しておくほうが良いです。
このほか、細長い通路部分を駐車場にすると、車を横に2台並べる形では駐車できません。
車を2台停めるなら手前と奥の縦列駐車となるため、車の出し入れがやや不便です。

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旗竿地を購入するときの注意点

旗竿地を購入するときの注意点は、以下のとおりです。

建築基準との適合性

旗竿地を購入するときの注意点は、まず建築基準を満たす土地かどうかです。
建築基準に関する条件でまず確認したいのが、先述の接道義務です。
旗竿地において前面道路と接している通路部分は、幅が狭い傾向にあります。
接道義務では、前面道路と2m以上にわたって接していないと、建築許可が下りません。
通路部分の幅が2m未満だと接道義務を満たせていない形となり、住宅の建築が不可能となってしまいます。
なお、価格があまりに安い旗竿地は、通路部分の幅が狭すぎ、接道義務を満たせていないケースがあります。
現時点で建物があっても、接道義務を満たせていないと再建築の許可が下りないことは、注意点としてよく確認しましょう。
あわせて、土地における建築基準は、各自治体の条例で別途定められているケースがあります。
仮に接道義務を満たしていても、自治体の条例が定めた条件を満たせていないと、建築許可が下りないことがあるため注意が必要です。

ライフラインの整備状況

旗竿地を購入するときは、電気や水道などの整備状況を確認しておくことが大事です。
旗竿地のなかには、ライフラインが十分に整備されていない物件が一部見られるからです。
いくら土地の価格が安くとも、ライフラインを自分で整備する必要があると、かえって出費がかさむおそれがあります。
また、すでに電気や水道などの設備があったとしても、電線や水道管などがどこにあるのかは確認が必要です。
古い住宅のある旗竿地では、ライフラインの設備が隣地の地中や上空に位置しているケースがあります。
隣地の所有者から申し出があると、越境しているライフラインの設備を整備し直す必要が生じ、出費がかさむおそれがあります。

通路部分を駐車場として使えるかどうか

最後の注意点は、前面道路につながる通路部分を駐車場として問題なく使えるかどうかです。
先述のとおり、旗竿地の通路部分は一般的に幅が狭く、駐車場として使うには狭すぎるケースがあります。
通路部分の幅が接道義務の最低基準である2mだと、駐車はできてもドアを開けられなかったり、駐車した車の横を人が通行できなかったりするおそれがあります。
通路部分を駐車場にする予定なら、幅は最低でも2.5mはほしいところです。
また、前面道路の幅に余裕がないと、狭い通路部分から車を出し入れするのが難しいケースがあります。
敷地の通路部分を駐車場として問題なく使用できるかどうかは、旗竿地の購入前に確認しておくことをおすすめします。

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まとめ

旗竿地とは不整形地の一種で、建物を建てられる主な敷地部分が奥まった位置にあり、細長い通路部分で前面道路とつながっている土地です。
購入時のメリットは、土地が特殊な形をしている影響で価格の相場が安いこと、デメリットは主な敷地部分の日当たり・風通しがあまり良くないことなどです。
注意点には、建築基準との適合性、ライフラインの整備状況、通路部分を駐車場として使えるかどうかが挙げられます。