購入向けコラム

人生で大きな買い物の一つ、マイホームの購入では、たくさんの費用がかかります。
そのため、衣服や日用品などの購入時とは違い、住宅ローンを組んで購入するのが一般的です。
金融機関から融資を受けて不動産を購入した場合、中古マンションにおいても、住宅ローン控除を受けることができます。
そこで今回は、住宅ローン控除とはなにか、適用条件や手続きの方法について解説します。
中古マンションの購入をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

中古マンションの住宅ローン控除とは？

まずは、中古マンションの購入で利用できる、住宅ローン控除とはなにかについて解説します。
住宅ローン控除とは、金融機関からお金を借り入れてマイホームを購入した方が受けられる、税金の優遇制度の一つです。
正式には、住宅借入金等特別控除という名称となります。
その年の住宅ローンの年末残高の1%が、一定期間所得税から差し引かれる制度です。
住宅ローン控除は大きな節税につながる制度のため、ぜひ利用すべきといえるでしょう。
ただし、すべての方が適用されるわけではなく、いくつかの条件を満たさなくてはなりません。
適用条件については後述します。

税制改正における変更点①：制度の期間

令和4年の税制改正において、控除の期間が延長されています。
これまでは住宅ローン控除を受けるためには、原則として令和3年の年末までにマイホームを購入し、入居（特例措置を受ける場合は令和4年の年末まで）しなければなりませんでした。
しかし、今回の改正により入居期限が4年間延長され、令和7年の年末までにマイホームを購入した方が対象となります。

税制改正における変更点②：控除の期間

控除の期間も変更点の一つです。
改正前は、所得税から控除される期間が原則として10年でした。
売買契約の締結日や入居日などが所定の要件を満たした場合のみ、13年に延長することが可能です。
改正後の控除期間も10年または13年であるものの、以下のように購入する住宅の種類によって期間が異なります。

●新築住宅または買取再販の中古住宅：13年
●中古住宅：10年

不動産会社が買取をし、そのあとに再販された中古マンションの場合、控除期間は13年となります。

税制改正における変更点③：借り入れの限度額

制度の対象となる借り入れ額は、原則年間4,000万円が上限でした。
しかし、税制改正によって、下記のとおり変更されています。

●長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅：3,000万円
●そのほかの住宅：2,000万円

長期優良住宅とは、バリアフリー性能や耐震性能などが一定の基準を満たす住宅のことです。
低炭素住宅とは、二酸化炭素の排出を抑えるための対策が施された住宅のことを指します。
購入を考えている中古マンションが、どの種類に該当するかを知りたい場合は、不動産会社に相談することをおすすめします。

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中古マンションにおける住宅ローン控除の適用条件

続いて、中古マンションにおける、住宅ローン控除の適用条件について解説します。

適用条件①：控除を受ける方の条件

住宅ローン控除を受ける方の主な条件は、下記のとおりです。

●自分が居住する目的で中古マンションを購入している
●購入してから6か月以内に入居し、その年の年末まで住み続けていること
●年収が3,000万円以下である

適用条件として、まず挙げられるのが、自分が住むために購入した住宅であることです。
そのため、収益を得るために購入した場合や、別荘など日常的に住まない場合は適用外となります。
購入してから6か月以内に入居し、その年の年末まで住み続けることも適用条件の一つです。
定められた期日までに入居できない場合や住み続けることが難しい場合、その理由によっては適用の対象となる可能性があるでしょう。
さらに、年収が3,000万円以下であることにも注意が必要です。
給与だけでなく、不動産や株式などで得た収益も含まれます。

適用条件②：控除を受ける物件の条件

中古マンションで住宅ローン控除を利用する場合、下記のとおり物件自体の条件もあります。

●床面積が50㎡以上ある
●総床面積の半分以上が自分で住むための場所となっている（事業などで使っていない）
●築年数が20年以下である
●同居の親などから購入した物件ではない

物件の条件として、まず挙げられるのが、床面積が50㎡以上であることです。
ここでいう床面積とは、登記簿上の面積となります。
また、総床面積の半分以上が自分で住むための場所であることも適用条件の一つです。
自宅で事業を営んでおり、仕事で使うスペースが規定より広い場合は、適用外となる恐れがあるでしょう。
さらに、築年数が20年以下であることにも注意が必要です。
ただし、築25年を超える中古マンションの場合、耐震基準適合証明書を取得していたり、既存住宅売買瑕疵保険に加入していたりすれば、適用の対象となるでしょう。
また、親族間の売買では住宅ローン控除は適用外となります。

適用条件③：借り入れ金の条件

借り入れ金の条件として、下記が挙げられます。

●返済期間が10年以上ある
●借り入れしたお金を家の購入費やリフォーム費用などに使う

借り入れ期間が10年未満の場合、適用の対象外となります。
また、金融機関から借り入れたお金を、家の購入や増改築、リフォームやリノベーションなどに使うことも条件の一つです。

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中古マンションを購入したあと住宅ローン控除を利用するための手続き

最後に、中古マンションを購入したあと、住宅ローン控除を利用するための手続きについて解説します。

手続き①：必要書類を揃える

手続きするうえでポイントとなるのが、必要書類を揃えることです。
主な必要書類として、下記が挙げられます。

●確定申告書
●本人確認書類（運転免許証やマイナンバーカードなどの顔写真入りのもの）と住民票の写し
●借り入れ金の年末残高証明書と控除額の計算明細書
●不動産の売買契約書や請負契約書の写し
●土地と建物の登記事項証明書

会社員の場合、会社からもらう源泉徴収票も準備します。

手続き②：確定申告をおこなう

必要書類が揃ったら、確定申告の手続きをおこないます。
確定申告とは、1月1日から12月31日までに得た所得を税務署に申告し、正確な納税額を確定することです。
住宅ローン控除を利用する場合、会社員であれば最初の年だけ手続きをすれば良いとされています。
2年目以降は、会社側が年末調整で手続きをおこなうのが一般的です。
事業を営んでいる方は年末調整がないため、2年目以降も自身で手続きが必要となります。

手続きを忘れた場合はどうなる？

確定申告の手続きは、中古マンションの翌年となるため、忘れてしまう可能性があります。
もし、忘れてしまった場合でも、5年以内に手続きを行えば、5年分の控除を受けることが可能です。
しかし、必要書類や記入事項が増えるため、手間や時間がかかってしまうでしょう。
忘れないように、初年度に手続きがおこなえるよう、書類を準備しておくことが重要もなります。

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まとめ

住宅ローン控除とは、金融機関からお金を借り入れて中古マンションを購入した方が受けられる、税金の優遇制度の一つです。
控除を受ける物件の条件や、借り入れ金の条件など、適用を受けるためにはさまざまな条件をクリアしなければなりません。
適用を受ける場合は、必要書類を揃えたうえで確定申告の手続きをおこないます。