購入向けコラム

中古マンションの購入を検討している方のなかには、住宅ローンを利用しようと考えている方も多いと思います。
しかし、中古マンションを購入するときに「このタイプのマンションは住宅ローンが通りにくい」と聞き、不安になっている方もいるでしょう。
今回は、住宅ローンが通りにくいとされる中古マンションのうち、旧耐震基準・再建築不可・借地権付き物件についてご紹介します。

旧耐震基準の中古マンションは住宅ローンが通りにくい理由

住宅ローンを利用したいけれど、旧耐震基準の中古マンションでは住宅ローンが通りにくいと聞いて、不安に感じている方もいると思います。
ここからは、旧耐震基準の中古マンション購入では、住宅ローンが通りにくいのか、その理由や対処法についてご紹介します。

旧耐震基準とは

旧耐震基準とは、1981年5月31日までに建築確認された物件に適用される耐震基準です。
旧耐震基準のマンションは、1981年6月1日以降に建築確認された新耐震基準のマンションにくらべて、耐震性能が低い傾向にあるといわれています。
耐震基準は、これまで大地震が発生するたびに見直しがされてきました。
もともと耐震基準は、1950年に建築基準法が施行されたときに制定されましたが、その後1981年と2000年に大きな改正がおこなわれました。
1981年の改正は、1978年に発生した地震の被害状況を受けておこなわれており、ここで制定された基準が「新耐震基準」として適用されています。
その後、2000年におこなわれた改正では、おもに木造住宅の耐震性向上を目的として基準が設けられました。

旧耐震基準の中古マンションの資産価値

金融機関によっては、1981年5月31日までの旧耐震基準が適用された中古マンションの資産価値を低く見積もる傾向があります。
そのため、住宅ローンの審査のときには、大きなマイナス要因とみなされ、旧耐震基準の建物の担保評価額は低くなりやすいです。
売却価格を割り込み、担保割れの状態だと、担保評価額までしか借りられず、住宅ローンが組みにくくなってしまいます。
また、耐震診断をおこなった物件のときは、その結果の詳細も住宅ローン審査の内容に含まれるので注意が必要です。

フラット35の適合証明書があれば問題なし

このように、住宅ローンの審査に通りにくい旧耐震基準の中古マンションですが、フラット35の適合証明書を取得できれば、住宅ローンを組むことが可能です。
フラット35適合証明書とは、住宅金融支援機構の求める水準を満たしていると証明する書類で、フラット35を利用するときに金融機関へ提出する必要があります。
フラット35とは、住宅金融支援機構が運営している住宅ローンで、35年間固定金利で、金利も低いのが特徴です。

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再建築不可の中古マンションは住宅ローンが通りにくい理由

再建築不可の中古マンションの購入を考えるときも、住宅ローンが通りにくいのでは、と心配になる方もいるでしょう。
ここからは、再建築不可の中古マンションは住宅ローンが通りにくい理由や、どう対処したら良いのかご紹介します。

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、現在建っている建物を解体して更地にしたとしても、そこに同規模の新しい建物は建てられない土地を指します。
以前に建てられた建物のなかには、当時の建築基準は満たしていても、現在の建築基準を満たしていないものがあります。
そのまま住んでいるときには問題ありませんが、一度取り壊して再建築するときや、火事や地震などの災害により建て直すときは、現時点での建築基準を満たしていないと建てられません。

接道義務とは

再建築不可物件は、都市計画法で定められている「都市計画区域」と「準都市計画区域」にのみ存在します。
都市計画区域と準都市計画区域で建物を建てるとき、建築基準法で定められた「接道義務」を満たす必要があります。
接道義務を満たしていないとき、該当する敷地は「再建築不可物件」となり、新たに建物は建てられません。
再建築不可物件となるケースには、以下のようなものがあります。

●建物の敷地が建築基準法上の道路とまったく接していない
●建物の敷地が建築基準法上の道路と接しているが、接している幅が2m未満である
●建物の敷地が幅員4m未満の道路や私道とのみ接している

これらのケースに該当するとき、接道義務を満たしていないため、再建築不可物件となります。

再建築不可の物件を再建築可能にする方法

再建築不可とみなされた物件を、再建築可能にして建て替えるためには、なんらかの方法によって接道義務を満たす必要があります。
たとえば、再建築不可の物件に隣接していて、接道義務を満たす物件が売りに出ていたら、その物件を購入して、一つの土地にすれば接道義務を果たせるでしょう。
また、再建築可能にしなくても、リフォームやリノベーションをおこなって住み続けられるケースもあります。
リフォームがおこなえる条件の建物は、2階建て以下、延床面積500㎡以下、高さ13m以下、軒の高さ9m以下をすべて満たす木造建築物です。
または、平屋建てで延床面積200㎡以下の非木造建築物もリフォームが可能となります。

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借地権付きの中古マンションで住宅ローンが通りにくい理由

借地権付きの中古マンションの購入を検討しているとき、やはり住宅ローンの審査に通りにくいといわれる点が気がかりです。
ここからは、借地権付きの中古マンションが、なぜ住宅ローンの審査に通りにくいのか、その理由と対処法をご紹介します。

借地権付き物件とは

借地権とは、地主から土地を借りて建物を建てる権利を指します。
借地の上に建物を建てたり、借地の上に建つ建物を購入したりしたとき、借地権者は建物の所有権は得ますが、土地の所有権は地主が持ち続けるため注意が必要です。
借地権には以下の種類があります。

●普通借地権
●定期借地権

普通借地権とは、更新可能な借地権で、借地権の存続期間は30年以上です。
一方、定期借地権とは、更新がない借地権を指します。
土地の使い道が自由な「一般定期借地権」、事業用の建物を建てる「事業用定期借地権」、契約終了時に地主が借地権上の建物を買い取る「建物譲渡特約付借地権」の3つの種類があります。

担保価値が低い

借地の所有権は地主が持っているため、建物の所有者は住宅ローンを利用するときに土地を担保にすることが難しくなります。
借地権の「土地を借りる権利」は担保にできますが、土地そのものを担保にするときにくらべると担保価値が低いです。
担保価値が低いとなると、住宅ローンの審査も厳しくなり、審査に通りにくいでしょう。
さらに、土地を借りている方が契約違反を犯したとき、地主から借地の契約を解消されてしまうケースもあります。
借地契約が解除されると、抵当権にも影響が出てしまうため、契約が解消される可能性がある「借地」はリスクが大きいと判断され、住宅ローン審査に通りにくいです。

借地権付きでも住宅ローンを組めるケース

金融機関によっては、借地権付き建物の購入に住宅ローンを組めるケースもあります。
銀行によっては、普通借地権であれば住宅ローンが利用可能な銀行もあり、同じ銀行でも支店によって判断が異なるケースもあるので、まずは相談してみるのも良いでしょう。
ほかには、フラット35も借地で融資を受けるときの要件が定められているため、借地権付きでも住宅ローンを利用できる可能性があります。
普通借地権なら、通常の住宅ローンと同じ借り入れ期間、定期借地権なら、通常の借り入れ期間と借地権の残りの契約期間のうち短いほうが上限年数です。

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まとめ

旧耐震基準の中古マンションは、資産価値が低いと判断されますが、フラット35の適合証明書を取得できれば、住宅ローンの利用が可能です。
再建築不可の中古マンションは、接道義務を満たしていないため審査が通りにくいですが、隣接していて接道義務を満たす土地を購入するなどの対処法があります。
借地権付きの中古マンションでは、担保価値が低く審査が厳しいですが、銀行によっては住宅ローンの利用可能なところもあります。