購入向けコラム

不動産の所有者となることにより、生じる税金のひとつである不動産取得税は、購入した建物と土地にかかる税金です。
マイホーム購入した後に、どれくらいの納税額をいつ支払わなくてならないのか、家計やスムーズな支払いのために知っておきたいことも多いでしょう。
そこで今回は、不動産取得税の概要や計算方法と、軽減措置についても解説します。

不動産購入時の不動産取得税とは？支払う時期について

マイホーム購入をするときには資金計画が重要ですが、不動産取得税は支払いを想定しておきたい初期費用のひとつです。
まずは、不動産取得税とはどのような税金で、いつ支払うのかについて解説します。

不動産取得税とは？

不動産取得税とは、マイホームなど不動産を取得したときに支払いが必要になる税金です。
支払いが求められるのは、法人や個人は問わず、不動産の所有者全員に対してです。
課税される際は、取得した土地と建物に対して、それぞれに支払う不動産取得税がかかってきます。
ここでいう不動産の取得とは、所有権を得た事実を指しており、課税にあたって有償か無償だったかは問われません。
代表的な課税対象としては、居住するための土地や建物の購入をはじめ、建物を新築した場合、すでにある建物のでも増改築で資産価値がアップした場合です。
ほかにも、交換や贈与も対象に含まれますが、贈与に関しては、相続時精算課税制度などを利用していても不動産取得税は発生します。
例外として非課税になるケースは、相続による取得で、一定の条件を満たしていた場合です。
不動産を両親から相続で受け継いだ場合は、取得の意思に関係なく所有権が移転することから、課税対象とはなりません。

支払いのタイミングとは？

不動産取得税とは、不動産を取得した所有者に対して、都道府県から課税される地方税になります。
マイホーム購入により、所有者にかかってくる税金としては、固定資産税や都市計画税も挙げられます。
固定資産税は毎年支払いが生じるのに対し、不動産取得税の支払いのタイミングは、不動産取得時の一度だけです。
納税は、基本的に取得をした日から60日以内に、都道府県税事務所に申告をおこないます。
期限は、自治体によって変わってくるため、都道府県のホームページなどで確認しておくことが大切です。
自治体によっては、取得した不動産の種類で、課税されるタイミングが変わってくるケースもあるため、あわせて事前の確認をしておきたいポイントとなります。
また、支払いについて気を付けたいことは、納税が遅れると、延滞税がかかる可能性があることです。
支払いのための資金がどうしても足りない場合などは、管轄の税事務所に相談してみましょう。
納税は一括払いを基本とされていますが、正当な理由がある場合には、分納が可能となるケースもあります。

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マイホーム購入時の不動産取得税の計算方法

支払いに備えて、不動産取得税の計算方法を押さえておくと、税額を把握することができ、安心につながります。
ここでは、不動産購入によってかかる不動産取得税の計算方法をご紹介します。

基本の計算式

不動産取得税を求める際、ベースになるのは「①不動産価格×②税率」の計算式です。
式に当てはめる①の不動産価格は、購入した実際の価格ではなく、固定資産税評価額を当てはめます。
固定資産税評価額は、不動産を購入したときの価格の7割ほどになることが多いです。
たとえば、マイホーム購入したときの価格が3,000万円であった場合も、計算に用いる固定資産税評価額になると1,500万円から2,000万円ほどであることが多いでしょう。
②の税率については、4％が基本ですが、土地と住宅ともに軽減税率の適用で3％になります。
軽減税率は、2027年3月31日までの間に取得したものが適用の対象です。
不動産を購入したときの不動産取得税の計算方法は、この基本の計算式をベースに、建物と土地を別で計算し、最後に合算します。

建物の計算方法

購入した建物の部分についての不動産取得税の計算方法には、「（不動産価格－控除額）×税率」の式を用います。
控除額に当てはめる金額は、築年数などで変わってくるため、確認が必要です。
新築住宅であれば1,200万円ですが、中古住宅を購入の際は、都道府県の定めた築年数に応じた控除額で算出します。

土地の計算方法

土地部分の計算方法は、先に控除額を求めたあとに、税額を求めます。
控除額の求め方は、「（土地1㎡当たりの固定資産税評価額×1／2）×（課税床面積×2）×税率」が、最初の計算です。
課税床面積は200㎡が上限です。
マンションの課税床面積については、専有部の床面積と案分した共用部の持ち分をあわせて考慮します。
この計算式で求めた金額と、「4万5,000円」を比較して、多い方を控除額として適用します。
次に、税額を求めるには「（不動産価格×1／2×3%）－控除額」が計算式です。
マイホームとして用いる土地の場合、特例で課税標準額が1／2になることが、計算式に組み込まれています。
建物と土地の計算方法で求めたぞれぞれの金額を足すと、不動産取得税の納税額が分かります。

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不動産購入で生じる不動産取得税！軽減措置の特例と条件

大きな買い物となる不動産購入にかかる不動産取得税は、納税額も、まとまった金額なる可能性が考えられます。
不動産取得税は軽減税率のほかにも、課税標準額から一定の金額を差し引く制度として、軽減措置の特例もあります。

新築住宅の軽減措置

中古住宅に比べると高価な傾向にある新築住宅ですが、条件を満たすことにより、大きな節税につながる軽減措置の利用が可能です。
新築住宅の建物では、自宅やセカンドハウスを含めた住宅全般を対象に、課税床面積が50㎡以上で240㎡以下であることが条件です。
この条件をクリアしている場合に受けられる軽減措置は、不動産価格（固定資産税評価額）から、控除額として1,200万円を差し引くことができます。
新築住宅の建物部分は、固定資産税評価額が1,200万円以下であると、非課税になるわけです。
また、新築住宅については、認定長期優良住宅に当てはまると、1,300万円の控除額になります。

中古住宅の軽減措置

中古住宅の不動産購入でかかる不動産取得税でも、軽減措置が利用できる可能性があります。
中古住宅の場合の条件は、居住を目的とした住まいのほか、床面積の条件は新築住宅の場合と同じです。
ただし、1982年1月1日以降に新築された住まいで、新耐震基準をクリアしていることも条件に加わります。
これより以前に新築された家などの場合、新耐震基準に適合していることを耐震診断で証明することが必要です。
中古住宅の建物の控除額は都道府県ごとに異なりますが、新築した日にあわせて、控除額が設定されています。
たとえば、1989年4月1日から1997年3月31日までの新築であれば1,000万円、1997年4月1日以降の新築であれば1,200万円などです。
現在に近くなるほど、段階的に控除額が大きくなる設定です。

土地の軽減措置

土地は、新築住宅と中古住宅の違いを問わず、控除額は同じ計算方法が適用されます。
しかし、軽減措置が適用される条件は、新築住宅が建つ土地と中古住宅が建つ土地で異なることが注意点です。
不動産購入したのが新築住宅の土地の場合、「先に土地を取得したケースは建物を3年以内に新築する」などです。
中古住宅の土地の場合、「 先に土地を取得したケースは1年以内に建物を取得する」などが条件になります。

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まとめ

不動産購入時には、初期費用のひとつとして想定しておきたい税金が、不動産取得税です。
不動産取得税の計算は自分でおこなうこともでき、控除額を差し引くことも可能です。
税額を抑えるためにも、控除の軽減措置は条件を確認し、適用できる場合には漏れなく利用しましょう。