購入向けコラム

建物の建築から年数が経過すると、間取りや設備が古くなり、使いづらくなってくることもあります。
そういった場合はリフォームを検討することになりますが、法人や貸主がリフォームをおこなう場合、工事費用が「資本的支出」とみなされ減価償却の対象となる可能性があります。
そこで今回は、リフォーム費用における減価償却の仕組みや計算方法、耐用年数について解説します。

リフォームをする前に知っておきたい！減価償却とは

まずは減価償却とはなにか、法定耐用年数との関係について解説します。

減価償却とは

減価償却とは、時間の経過とともに価値が減少する資産を、使用期間に応じて按分し、経費計上する会計方法です。
建物や車などの資産は取得価額が大きく、取得時に一括で費用計上すると、取得年度の決算に影響を与える可能性があります。
これを避けるために、取得した資産の耐用年数に応じて、数年間にわたり少しずつ費用計上をおこないます。
減価償却の対象となる資産は、数年から数十年にわたって使用し、その価値が徐々に減少します。
実際の使用と費用計上のタイミングを合わせるためにも、減価償却は重要な手続きです。
なお、同じ不動産であっても、土地は住宅と異なり経年劣化がないため、減価償却は必要ありません。

減価償却では「法定耐用年数」がポイント

減価償却費を計算する際には「法定耐用年数」が重要です。
法定耐用年数とは、資産ごとに設定された減価償却の期間で、建物の材質や構造、用途ごとに細かく設定されています。
たとえば、同じ事業用の建物でも、木造は24年、鉄筋コンクリート造は50年と、構造によって耐用年数に大きな差があります。
また、使用用途によっても耐用年数は異なり、同じ木造でも店舗や住宅用は22年、事務所用は24年、飲食店用は20年です。
法定耐用年数は国税庁のホームページに記載されているため、事前に確認することをおすすめします。

リフォームをしても耐用年数は伸びない

リフォームをおこなうと「耐用年数が伸びるのでは」と考える方もいるかもしれませんが、法定耐用年数が伸びることはありません。
たとえ建物が新築のようにきれいになっても、法定耐用年数は変更されません。
そのため、中古物件を購入する際は、室内の状態だけでなく、残存年数も確認することが重要です。

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リフォームにおいて減価償却が必要なケースとは

リフォームやリノベーションにかかった費用は、「資本的支出」か「修繕費」のいずれかに分類されます。
減価償却費として計上できるのは、リフォーム費用が「資本的支出」と判断された場合のみです。
ここからは、資本的支出と修繕費の見分け方について解説します。

修繕費となるリフォームの例

修繕費とは、資産の維持管理または原状回復をおこなう際にかかった費用のことです。
簡易的な工事の費用は「修繕費」として経費処理されるため、減価償却は必要ありません。
修繕費の具体例は以下のとおりです。

●原状回復のために行われたもの
●工事費用が20万円未満のもの
●災害で被害を受けた箇所の原状回復のために行われたもの
●工事費用が20万円を超えているが、3年以内に定期的に行っているもの

リフォームだけでなく、定期点検や保守点検、清掃に関係する費用も修繕費に該当します。
壁紙や床材の貼り替え、建築設備（エレベーターなど）の修繕・保守、業者に依頼した際の清掃代などが代表例です。
なお、災害で被害を受けた箇所の原状回復において、改良工事と認められる部分の金額は除外する必要があります。
建物が地盤沈下により海水などに浸害を受け、修繕のためにおこなう床上げや地上げ、移設に要した費用は修繕費に該当します。
しかし、その工事が明らかに改良工事であると認められる場合は、改良部分を除いた金額を修繕費として計上します。

資本的支出となるリフォームの例

資本的支出とは、資産の修理をおこなう際に、改良をくわえてその価値や機能を向上させたときに要した費用のことです。
先述のように、資本的支出と判断された費用は、減価償却費として計上できます。
資本的支出の具体例は以下のとおりです。

●現状よりも価値を高めたもの
●工事費用が20万円を超えるもの
●災害に備えて設備を強化・追加した場合
●販促を目的とした改装や増築・設備の追加

資産の価値を高めたり耐久性を増したりする工事は、基本的に資本的支出に該当します。
リフォームにより資産の価値をゼロからプラスにするのが資本的支出であると考えると、修繕費との違いがわかりやすいでしょう。
ただし、建物の増築や構築物の拡張、延長などは資本的支出ではなく、「建物の取得」に該当する点にご注意ください。
修繕費と資本的支出の区別は、実際の内容によって判断するため、明確な定義はありません。
自己判断が難しい場合は、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

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リフォーム費用の減価償却！計算方法について

減価償却の計算方法を知る前に押さえておきたいのが、建物部分と建物附属設備部分についてです。
断熱工事や外壁塗装工事といった建物部分の工事には、リフォームを行った建物の法定耐用年数を使います。
内装のリフォームが中心でも、間仕切り壁の撤去などは建物部分に含まれることもあるため注意が必要です。
一方で建物附属設備部分には、それぞれの設備の法定耐用年数を用います。
建物附属設部分の工事とは、冷房用・暖房用機、トイレ、照明設備、エアコンの交換などです。
なお、減価償却には「定額法」と「定率法」の2種類の計算方法がありますが、いずれも「定額法」を用いて計算します。

定額法の計算方法

定額法の計算式は「リノベーション費用×定額法の償却率」です。
償却率は法定耐用年数がわかっていれば、国税庁のホームページで確認できます。
たとえば、木造住宅を100万円でリフォームしたとしましょう。
木造の耐用年数（22年）の場合、償却率は0.046ですので、年間の減価償却費は「100万円×0.046=4万6,000円」となります。
建物附属設備の工事をおこなった際も、同様の計算方法を用いて減価償却費を算出します。

中古物件をリフォームした際の減価償却

中古物件の購入と同時にリフォームをおこなう場合、再取得額に注意する必要があります。
再取得額とは、同じ建物を現在の時点で新たに建てた場合にかかる費用のことです。
物件の購入価格とは異なりますので、計算の際に混同しないようご注意ください。
工事費用が中古物件の再取得額の50%を下回る場合は、「簡便法」という別の計算方法を使用できます。
簡便法を用いる場合は、まず「（建物の法定耐用年数 - 経過年数） + 経過年数の20%」で耐用年数を求めます。
耐用年数がわかったら、以下の計算式に当てはめて減価償却費を算出します。
減価償却費＝（中古物件の購入費用+リノベーション費用）÷（中古物件の購入費用÷簡便法の耐用年数+リノベーション費用÷中古物件の法定耐用年数）
簡便法を使用できれば、法定耐用年数よりも短い期間で減価償却を終えることが可能です。
リフォームを前提に事業用の中古物件を探す際は、再取得額が工事費用の50%を超えないことを基準にすると良いでしょう。

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まとめ

物件を購入する際やリフォームを行う際は、減価償却についても理解しておくと節税へ繋がります。
リフォーム費用は資本的支出と修繕費に分けられますが、価償却費として計上できるのは資本的支出と判断された場合のみです。
資本的支出と修繕費のどちらに該当するかわからない場合は、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。