購入向けコラム

マイホームを購入するときは、住宅ローンを利用するのが一般的ですが、審査に通過するか心配ですよね。
住宅ローンの審査には事前審査と本審査がありますが、本審査承認後に落ちる場合もあるため、注意が必要です。
そこで今回は、住宅ローンの本審査承認後に落ちるのはどんな場合か、落ちた場合のペナルティや注意点について解説します。

住宅ローンの本審査承認後に落ちるのはどんな場合か？

住宅ローンを利用してマイホームを購入する場合、まずは購入前に事前審査を申し込みます。
そのときに、金融機関は簡易的なチェックをおこない、審査結果を通知します。
本審査を申し込むのは、不動産の売買契約後です。
一般的に、事前審査を通過していれば、本審査も承認されます。
しかし、本審査承認後に状況が変わった場合、融資実行が取り消されることもあるため、注意が必要です。
住宅ローンの本審査承認後に落ちるケースは、以下のとおりです。

●収入が減少した
●新たな借り入れがある
●信用情報が変化した
●健康状態が悪化した

本審査承認後に、職を変えたり、仕事を辞めたりして収入が下がった場合、支払いに影響が及ぶため、審査に落ちる可能性があります。
家族の収入を合算して申し込んでいる方は、家族の収入が減った場合も同様に注意が必要です。
また、車のローンや教育ローン、新しいクレジットカードの使用や増額があった場合も、支払いに影響を及ぼすため、審査に落ちることがあります。
そして、金融機関が設定する「返済負担率」の上限を超える可能性があります。
「返済負担率」とは、年収に対する年間返済額の割合のことです。
一般的に、返済負担率は30～40％の範囲内で設定されています。
収入の減少や別のローンの返済が増えると、適正な返済負担率を超えてしまい、融資実行の取り消し要因になることがあるのです。
ローンの支払いの遅延などがあった場合も、信用情報に悪影響を及ぼすためご注意ください。
住宅ローンの申し込み時は、団体信用生命保険に加入するのが一般的です。
本審査承認後に健康状態が悪くなった場合、団体信用生命保険に加入できなくなり、落ちることがあります。
そのため、本審査承認後も油断せず、自分の経済状況や健康状態をしっかり管理することが大切です。
珍しいケースではありますが、自己破産や死亡も住宅ローンがキャンセルされる原因として挙げられます。
職場の倒産や連帯保証人の死亡も同様です。
上記を心に留めて、住宅ローンをスムーズに受けられるようにしましょう。

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住宅ローンの本審査承認後に落ちた場合のペナルティとは？

住宅ローンを利用してマイホームの夢を実現しようとしたものの、最終的にローンが受けられなくなってしまった場合、残念ながら家の購入を諦めなければならないことがあります。
売買契約をキャンセルするとき、どんな場合に違約金が発生するのか心配ですよね。
いくつかの対策を講じれば、違約金を払わずに済む方法があります。
その方法とは、以下のとおりです。

①ローン特約を使う

ローン特約とは、住宅ローンが受けられなかったときに家の契約をキャンセルできる条項のことです。
ローン特約の条項が契約書にある場合、ローンがダメだったと分かった時点で家の売買契約をキャンセルでき、違約金は支払わなくて済みます。
ただし、ローン特約には有効期限があるため、注意が必要です。
売買契約後すぐに期限が来てしまうケースもあるため、契約時にはその期限をチェックし、期限内にローンが決まるようにすることが大切です。
また、ローン特約があっても自動的に適用されるわけではありません。
売買契約をキャンセルする際には「できることは全部やった」という誠意が必要です。
たとえば、1つの銀行から断られたときに、ほかの銀行にもローンの申し込みを試みるなど、売買契約を履行するための努力をすることが求められます。
また、買主の行動（転職や新たな借り入れなど）でローンが受けられなくなった場合は、ローン特約を使って契約をキャンセルすることが難しくなることもあるためご注意ください。

②手付金の放棄による解約

もし、住宅ローンの本審査承認後に落ちた場合でも、契約時に支払った手付金を放棄すれば、追加費用なしに家の売買契約をキャンセルできる可能性があります。
手付金には「証約手付」「違約手付」「解約手付」という3つのタイプがあります。
とくに指定がなければ「解約手付」として扱われることが多いです。
解約手付の場合、買主が手付金を諦めることにより、一方的に売買契約を解除できます。
つまり、手付金を支払った後であれば、その手付金を放棄すると、追加の違約金を支払うことなく契約をキャンセルできるわけです。
ただし、この手付金を放棄できるのは、売主がまだ売買契約に基づく作業（契約の履行）を始めていない場合に限られます。
家の売買で言うと、不動産登記や物件の引き渡しなどが、売主が作業を始めたことになります。
したがって、住宅ローンが受けられないことが分かったら、速やかに売主に連絡し、売買契約をキャンセルしたい旨を伝えることが大切です。

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本審査承認後から融資実行までの期間が長い場合の注意点

新築マンションを購入する際は、住宅ローンの本審査承認後、融資が実際におこなわれるまで、数か月～1年ほどかかることもあります。
この期間中に申込人の条件が変わると、本審査承認後に落ちる場合があります。
本審査に落ちないための注意点は、以下のとおりです。

注意点①転職や退職を避ける

住宅ローンの本審査承認後に、転職や退職をすると収入が減少するためリスクがともないます。
借り入れ先の金融機関は申し込み時の情報を基に、契約者の返済能力を判断しています。
たとえ転職先の給料が多くても、不確定要素とみなされ考慮されません。
したがって、住宅ローンに申し込んだあとは、融資が実行されるまで現在の仕事を続けることが重要です。
転職や退職を悩んでいる方は、融資が実行されてから検討しましょう。

注意点②予期せず職を失った場合

万が一、解雇や退職勧奨などで職を失う場合、多くの契約には「融資利用特約」という救済措置があります。
この特約により、失業が原因でローン承認が取り消された場合でも、物件購入の契約を無条件で解除でき、手付金が返金されることがあります。
ただし、自ら転職や退職を選んだ場合はこの特約の対象外になるため、ご注意ください。
もし予期せず職を失った場合は、売買契約書に記載されている救済措置を確認することが大切です。

注意点③必要書類の提出

住宅ローンの本審査承認後から融資実行までの期間が長い場合、年度をまたぐこともあります。
必要書類提出後に年度をまたぐと、銀行から収入状況を再確認するために、最新の所得証明書の提出を求められることがよくあるためご注意ください。
これは、収入に変化がないかをチェックするためです。
この期間中に奨学金やクレジットカード、携帯電話の料金の支払いが遅れると、その情報が信用情報に記録され、最終的にローンが受けられなくなる可能性があります。
前章でも述べたように、支払いの遅延は住宅ローンの審査時にマイナス評価となるため、注意が必要です。
さらに、この期間中に健康状態が悪化すると、団体信用生命保険への加入が難しくなり、それが理由でローンを受けられなくなることもあります。
したがって、住宅ローンの融資が実行されるまでの間は、所得証明の更新、各種支払いの遅延がないように注意し、健康状態にも気を配ることが大切です。

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まとめ

住宅ローンの本審査承認後に、収入の減少や健康状態の悪化などがあった場合、審査に落ちることがあります。
審査に落ちたことを理由に売買契約を解除すると違約金が発生しますが、ローン特約や手付金の放棄でペナルティが発生しないこともあります。
融資実行までの期間中は、転職・退職や健康状態が悪化しないように気を付けましょう。