購入向けコラム

賃貸物件を経営するときは、入居者のターゲット設定が重要です。
そこで今回は、賃貸物件に外国人入居者を受け入れるメリット・デメリットや外国人入居者を受け入れる際の事前準備と注意点を解説します。
これから、賃貸管理・賃貸経営を始めようとしている方は、ぜひ参考になさってください。

外国人入居者を受け入れるメリットとは？

外国人が入居可能なアパートやマンションの経営には、以下の3つのメリットがあります。

メリット①入居率が安定する

外国人の入居が可能なアパートやマンションは、需要に対して意外と少ないです。
外国人はビザの関係で比較的短期間しか住まないため、短期間の入居には意味がないと考える大家さんが多いからです。
しかし、需要は多いため、外国人が入居可能な物件を経営すると、ほかの賃貸物件と差別化できるメリットがあります。
また、外国人は入居審査のハードルが高いため、部屋を見つけるのが難しいです。
そのため、一度入居した外国人は、単身の日本人よりも長く住むこともあります。
最近では、敷金礼金なしの物件も増えているため、日本人は2年以内に退去することが多いです。
その点、選択肢が限られている外国人は、そう頻繁に引っ越す可能性は低いでしょう。
そのため、外国人入居者を受け入れると、空室リスクが減り、賃貸経営が安定する可能性があります。

メリット②紹介で次の入居者が見つかる

外国人入居者のもう1つのメリットは、入居者の紹介によって次の入居者が見つかりやすいことです。
外国人留学生や労働者は外国人同士のネットワークを持っていることが多く、部屋を気に入れば「この物件は良い！」とほかの外国人にも紹介してくれることがあります。
日本人が海外に住む場合も、日本人が住んでいる物件や、前の入居者が日本人だと安心感がありますよね。
近年はSNSが普及しているため、外国人入居者がSNSに投稿した部屋を見て、新たな外国人が入居を希望することもあります。
紹介で次の入居者が見つかれば、プロモーション費用を節約でき、安定した賃貸経営につながります。

メリット③相場より割高の家賃でも入居が決まる

外国人入居者を受け入れる賃貸物件は現在のところ少ないため、相場よりも少し高い家賃で募集しても、問題なく入居が決まる可能性が高いです。
とくに、立地が良くて駅から徒歩5分以内の物件は、外国人が入居できる物件が限られているため、家賃を高めに設定しても問題ないでしょう。
ちなみに、外国人であっても部屋の間取りは、バス・トイレ別を希望する傾向があります。
海外ではバス・トイレ一緒のタイプも多いですが、日本の都市部の物件のユニットバスは、スペースが狭いため、体の大きい外国人の場合は窮屈かもしれません。
また、畳の部屋は、和を感じることで人気があると思われがちですが、賃貸物件の場合、和室よりもフローリングを好む傾向があります。

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外国人入居者を受け入れるデメリットとは？

では反対に、賃貸物件に外国人入居者を受け入れるとどのようなデメリットがあるでしょうか。
主なデメリットは、以下のとおりです。

デメリット①コミュニケーションが取りにくい

日本語が話せない外国人入居者の場合、オーナーやほかの入居者とのやり取りがスムーズにできません。
そのため、トラブルが起きたときに対処するのが大変な点がデメリットです。
たとえば、ゴミ出しのルールや騒音トラブルが起きたときに、コミュニケーションがうまく取れなければ、相手に問題が伝わりづらく、改善してもらえない可能性があります。
入居条件として日本語能力を求めることも1つの方法です。

デメリット②言葉や文化の違いによるトラブル

違う国の外国人が複数人入居している場合は、言葉や文化の違いからトラブルが多発することがあります。
国によって生活マナーも異なるため、それぞれの文化の違いを理解することが必要です。
また、外国人は日本の賃貸物件に関する習慣やルールに慣れていないことがあります。
そのため、賃貸借契約を結ぶ際に説明がうまく伝わらないこともあります。
入居時のルールを正しく理解してもらわないと、知人を勝手に住まわせたり、騒音や悪臭を発生させたりするなどのマナー違反をすることもあるため、注意が必要です。
礼金や連帯保証人など、日本独自の制度についても丁寧に説明し、理解してもらう必要があります。

デメリット③家賃滞納リスクがある

外国人入居者は、家賃に対する価値観が日本人と異なることがあります。
お金がないだけでなく、退去や帰国を理由に家賃を払わないこともあります。
帰国されてしまうと、家賃の回収はほぼ不可能なため、家賃滞納リスクが高い点がデメリットです。
また、日本の家賃は物価の低い国から来た外国人にとっては高すぎることもあります。
そのため、毎月の家賃支払いが負担になることも考えられます。

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外国人入居者を受け入れる際の事前準備と注意点について

外国人の入居者を受け入れる際には、トラブルを防ぐためにも入居審査前の事前準備と注意点を把握しておくことが大切です。
事前に準備しておいたほうが良いことと外国人入居者を受け入れる際の注意点は、以下のとおりです。

入居審査前の事前準備

まずは、国土交通省が提供する「外国人の民間賃貸住宅入居円滑化ガイドライン」を確認しましょう。
このガイドラインは、賃貸人、仲介業者、管理会社向けの実務マニュアルとして作成され、英語、中国語、スペイン語など14か国語に対応しています。
ガイドラインには、滞在資格の確認方法や在留カードの読み方などが記載されています。
また、債務保証の考慮点や初期費用、入居時および退去時の費用の説明方法、原状回復の説明方法も記載されているため、外国人入居者と賃貸借契約を結ぶ際の説明に役立つでしょう。
さらに、必要な書類のサンプルや契約時のチェックリストも掲載されています。
ガイドラインは、国土交通省のホームページで閲覧可能です。
外国人入居者の審査時には、通常の審査項目にくわえ、在留資格やパスポートの確認も必須です。
そのほか、日本語能力のレベルや勤務先も確認しましょう。
連帯保証人の有無や銀行口座またはクレジットカードの有無も確認が必要です。
家賃滞納や未払いのリスクを避けるため、入居者に保証会社の加入を促すことも大切です。
多くの保険会社が外国人向けのサービスを提供しており、多言語に対応しているため、日本語が得意でない入居者でも安心して利用できます。
以上のポイントを確認し、オーナーとして適切に対応できるかどうか検討してみましょう。
入居者が家賃を適切に支払い、ルールを守ることができるかどうかを確認することです。

外国人入居者を受け入れるときの注意点

外国人入居者を受け入れる際は、以下の点に注意が必要です。

●騒音
●ゴミ捨て
●同居や又貸し
●生活習慣上のトラブル

騒音トラブルの事例としては、部屋に友人を招いて騒いだり、音楽を流してダンスを踊ったりなどのトラブルがあります。
ゴミ分別のルールが理解できずに、ゴミ捨てをめぐってトラブルになることも多いです。
外国人入居者の友人が外国から日本に遊びに来た際に部屋に1か月単位で泊めたり、又貸ししたりなどのトラブルも発生しています。
生活習慣の違いで、靴を脱がずに土足で部屋に上がるなどのトラブル事例も挙げられます。
このようなトラブルを未然に防ぐには、多言語で書かれた入居ルールを用意しておくと良いです。
とくにゴミ分別のルールは、わかりやすいように図や表を作って、ゴミ捨て場に案内を出しておくと良いでしょう。

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まとめ

外国人入居者を受け入れるメリットは、入居率が安定し、紹介で次の入居者が決まりやすいことや、割高の家賃でも契約が決まりやすい点です。
デメリットは、コミュニケーションが困難で、家賃滞納リスクや文化の違いによるトラブルです。
そのため、事前準備として、国土交通省のガイドラインを確認しておくことをおすすめします。