購入向けコラム

底地投資は、アパートやマンションなどの賃貸経営と比べるとリスクが低いとされ、不動産投資家から注目を集めています。
ただし、これから不動産投資を始める方にとっては馴染みのない投資手法でしょう。
そこで今回は、不動産の底地投資とはなにか、底地投資のメリット・デメリットや選び方のポイントを解説します。

不動産の「底地投資」とは？

底地とは、借地権が設定されている土地のことを指します。
土地の所有者はその土地を使用する権利を有していますが、その使用権を第三者に貸し出している土地のことを「底地」と呼びます。

底地の所有者は「地主」です。

一方で、その土地の借主は「借地人」と呼びます。
借地人が借りている土地に建物を建てた場合、その建物の所有権は借地人に帰属します。
底地投資とは、借地権の設定された土地を購入し、借地人から土地の使用料として地代を得る不動産投資方法です。

底地投資の特徴

底地投資の特徴は、安定収入と低コスト運用にあります。
なにもせずとも借地人からの地代が安定的に入ります。
また、アパートやマンションの賃貸経営のような管理の手間がかからず、かかるコストは固定資産税や都市計画税など、低コストで運用が可能です。
しかし、地主は自由に土地を利用することができないため需要があまりなく、不動産市場での取引は盛んではありません。

底地投資で得られる収益

底地投資で得られる収益は、以下の4つです。

●地代：土地の使用料として定期的に得られる収益
●一時金収入：条件変更や名義変更に対する承諾料など
●底地の売却益： 借地人に底地を売却した場合に得られる売却益
●更地売却の売却益：借地人との賃貸借契約終了後に、更地にして売却した場合の売却益

地代の算定方法としては、利回りや収益から計算する方法、周辺の賃料相場を基にする方法などがあります。
目安としては、固定資産税や都市計画税の3～5倍ほどです。
ただし、面積や地域、土地の活用状況によっては、異なる場合もあります。
一時金収入は、借地人が土地に建てた建物の増改築や名義変更を行う際に地主に支払う承諾料などです。
また、賃貸借契約の更新時には更新料も一時金収入として得られます。
底地投資の出口戦略としては、借地人への売却が挙げられます。
底地の買取業者などに売却するよりも借地人に売却したほうが高値で売却できるでしょう。
借地人との賃貸借契約解除後は、更地として売却することも可能です。

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不動産の「底地投資」をするメリット・デメリットとは？

底地は、借地権が付いているため、地主が自由に使用することはできない物件ですが、投資物件としての魅力もあります。
底地投資のメリット・デメリットは以下のとおりです。

メリット

底地投資は、長期的に安定収入が得られるメリットがあります。
借地人は、借りた土地に家や店舗などを建てて長期間借りるケースが多いです。
そのため、長期的に地代収入を得ることができ、一般的に地代が値下がりすることもありません。
また、前章でも述べたとおり、建物の増改築や名義変更の承諾料など、一時金収入を得られるメリットもあります。
長期間にわたって土地を貸し出す底地投資は、賃貸経営と比較して空室リスクがほとんどない点もメリットです。
建物は借地人の所有物のため、自然災害で建物が損壊したり滅失した場合も、地主に建物の修繕義務がない点も嬉しいところです。
地主は土地のみの管理でよく、建物の修繕費などのコストがかかりません。
賃貸住宅の経営に比べて手間とコストが少ないのがメリットです。

デメリット

デメリットは、収益性が低い点です。
地代収入はほかの不動産投資に比べて少なく、地代の値上げもむずかしいため、利回りは低いままの傾向にあります。
たとえば、賃貸住宅の期待利回りが4％～6％なのに対し、底地投資の2％～4％であることが多いです。
また、市場への流通性が低く、売却がむずかしい点もデメリットです。
底地は借地人が建てた建物が建っていたり、地主が自由に使用できなかったりなどの制約があるため、通常の土地と比較して売却がむずかしくなります。
そのため、売却価格も下がりやすく、相場よりも安価な価格で売却しなければならないデメリットもあります。
さらに、担保力が低い点もデメリットです。
底地は、借地権が付いているため、融資の担保として受け入れられにくい場合が多いです。
権利が複雑で回収が難しいため、銀行が底地を担保にすることを敬遠します。
このように、底地投資には確かなメリットがある一方、デメリットも理解しておく必要があります。
安定した収入と少ないリスクを求める方には良い選択かもしれませんが、収益性が低いことや売却が難しいことも念頭に置いておきましょう。
総合的に判断して底地投資を進めると良いでしょう。

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底地投資を成功させる不動産の選び方のポイントとは？

不動産投資では失敗しないように、選ぶ物件の良し悪しが重要です。
前章で述べたとおり、底地はあまり市場に流通していないため、購入する際は慎重に選ぶ必要があります。
安心して底地を購入するためのポイントは、以下の3つです。

ポイント①地代は適切か

底地の資産価値は、地代収入で決まります。
そのため、地代が周囲の相場と比較して安すぎると、損失を被るリスクがあります。
とくに、地価が上昇していているのに、過去の設定のまま地代が見直されていない場合、購入しても利益を上げるのは困難かもしれません。
底地は、購入する前に、地代改定の履歴をチェックしましょう。
地代が定期的に見直されている場合は、借地人と地主の人間関係が良好で、トラブルになるリスクが低いです。

ポイント②一時金収入の項目を確認する

地代以外の一時金収入も地主が受け取る収益として重要です。
したがって、底地を選ぶ際は、借地契約内容を確認し、一時金収入の項目や金額もチェックしましょう。
一時金収入の項目が多いほど、収益の可能性が広がります。
一時金収入の目安は、以下のとおりです。

●条件変更の承諾料：更地価格の約10％
●名義変更の承諾料：借地権価格の約10％
●建て替え・増改築の承諾料：更地価格の約3～4％
●契約の更新料：借地権価格の約5～10％

借地権価格は「更地価格×借地権割合」で算出します。
上記はあくまで目安の金額で、地域や土地の用途によって異なる場合もあります。
また、一時金収入は地主と借地人の双方の同意が前提であり、法的な規定は存在しません。
そのため、一時金収入を得るには、具体的な金額や取り決めを契約書の「特約事項」として明確に記載する必要があります。

ポイント③立地条件を見る

底地の資産価値は、地域によっても大きく変わります。
たとえば、駅に近くて交通利便性が高いエリアや周辺環境が整っているエリアは、底地の需要も高いため、投資物件として魅力的です。
一方で、人口が減少し、過疎化が進んでいる地域は、需要がどんどん低下していくため、投資先としてリスクが高いです。
したがって、底地を選ぶときは、現在の利便性だけでなく、これからも新しい開発が進行していくエリアかどうかを確認しましょう。

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まとめ

底地投資は、借地権が設定されている土地を購入し、主に借地人から受け取る地代収入で収益を得る不動産投資です。
安定した収益性と低コストで運用できる点などがメリットですが、利回りが低く、売却がむずかしい点がデメリットです。
底地投資を成功させるには、地代や一時金収入、立地条件を見て投資先を選ぶのがポイントになります。