購入向けコラム

不動産投資として、アパートやマンションなどの賃貸物件を購入するときは、ローンの利用を検討しますよね。
不動産投資用のローンには、アパートローンやプロパーローンがありますが、どちらが良いのかも気になるところです。
そこで今回は、不動産投資におけるアパートローンとはなにか、プロパーローンとの違いやアパートローンの注意点を解説します。

不動産投資における「アパートローン」とは？

アパートローンとは、アパートやマンションなどを不動産投資用として購入・建設する際に利用できるローンのことです。
マンションやアパートを一棟まるごと購入する際や一室（区分所有権）購入する際に利用できます。
アパートローンの資金は、そのほかにもリフォーム資金や現在借り入れ中のアパートローンの借り換え資金などにも使えます。
アパートローンは、一般的な銀行以外にも信託銀行や信用金庫、JAバンク・ノンバンクなど、多くの金融機関が取り扱っているローンです。

アパートローンと住宅ローンの違いとは

アパートローンの主な目的は、不動産投資用の物件の購入または建設費用の捻出です。
一方、住宅ローンは、契約者とその家族が住むための家を購入または建設するなど、個人の居住目的を対象としている点に違いがあります。
金利については、アパート ローンの方が高く、一般的に借入期間も短めです。
住宅ローンの金利は、契約者が購入する物件に長く居住することを考慮して、通常は低めに設定されます。
住宅ローンには、変動タイプと固定タイプがあり、借り入れ期間の全期間を固定タイプにすると事前に決まった金利から変わることはないため、将来の生活設計がしやすいです。
このように、アパートローンと住宅ローンは目的が異なり、アパートローンは投資機会に焦点を当て、住宅ローンは個人の住宅ニーズに焦点を当てています。
どちらも変動金利と固定金利を提供できますが、アパート ローンは住宅ローンよりも金利が高く、借入期間が短くなります。
ただし、物件によっては借り入れ期間を長期で設定することが可能です。

アパートローンと住宅ローンは併用可能？

住宅ローンの支払いが残っている状態でもアパートローンを組んで不動産投資をすることは可能です。
貸し付ける金融機関側から見ると、住宅ローンとアパートローンでは返済のための原資が別になります。
そのため、併用して貸し出すことができるのです。
住宅ローンの場合、金融機関は本人の返済能力に対して審査をおこない、借り入れ可能額などを決めています。
審査で重要視されるのは「勤務先」などの属性です。
勤務先の給与支払い能力が高ければ高いほど、住宅ローンは組みやすくなります。
一方で、アパートローンの場合、金融機関によって異なりますが、一般的に投資対象の不動産物件の収益性と担保価値が重要な判断材料です。
とくに、空室の心配が少ない立地条件であれば、安定的な家賃収入を期待できるため、審査に通過しやすいです。
ただし、アパートローンであっても、本人の資産状況も考慮されます。

▼この記事も読まれています
不動産投資における空室保証とは？サブリースとの違いやメリットなどを解説

不動産投資におけるアパートローンとプロパーローンの違い

投資用物件の購入に活用できるローンとして、アパートローンのほかにも「プロパーローン」があります。
この章では、プロパーローンとはなにか、アパートローンとの違いについて解説します。

プロパーローンとは

プロパーローンとは、金融機関が保証会社を介さずに自社で調達した資金を、貸し出すローンのことです。
一般的な住宅ローンやアパートローンの場合、もし借主がお金を返せなくなったときは、保証会社が借主の代わりに金融機関に債務を返済します。
保証会社を介すことによって、金融機関は契約者からローンを回収できないリスクを回避できるのです。
しかし、プロパーローンは保証会社を介さずに直接契約者にお金を貸し出すため、契約者からお金を返してもらえないリスクを自社で負担します。

アパートローンとプロパーローンの違い

アパートローンとプロパーローンの最大の違いは、アパートローンが「パッケージ型」であるのに対し、プロパーローンは「オーダーメイド型」であることです。
どちらのローンも利点があるので、目的に応じて適切な選択が必要です。
パッケージ型であるアパートローンは、商品ごとに審査基準や融資期間などがあらかじめ設定されています。
一方で、プロパーローンは金融機関が独自に審査をおこなって条件を決めるため、オーダーメイドの融資が可能です。
プロパーローンは、信用力が認められれば、金利などの条件が良くなる可能性があります。
資金使途については、アパートローンは賃貸不動産の購入・建築費に限定されるのに対し、プロパーローンは制限がありません。
アパートローンは一般的に保証会社との契約が必要となり、保証料がかかります。
一方で、プロパーローンは保証会社を使わず、代わりに保証人が求められることが一般的です。
審査基準については、アパートローンは物件の担保価値や収益性、契約者の属性が審査対象となるのに対し、プロパーローンは案件ごとに独自の審査基準を設けています。
プロパーローンの審査は厳しく、事業計画書などを求められることが多いです。
金利については、アパートローンの金利は年2～5%程度なのに対し、プロパーローンの金利は案件ごとに異なり、低い条件で融資されることもあります。

▼この記事も読まれています
不動産投資で注目の狭小アパートとは？メリット・デメリットを解説

不動産投資でアパートローンを利用する際の注意点とは？

不動産投資でアパートローンを利用する際の注意点は、以下の3つです。

注意点①返済比率の割合

返済比率とは、年収に対するローン返済額の割合のことです。
返済比率は、低い方が審査に通りやすくなります。
アパートローンにおいては、減価償却費以内にすると無理なく返済できるでしょう。
減価償却費とは、時間の経過とともに低下する建物の価値の下落分を、各会計期間に建物の取得原価から経費として差し引く会計上の費用のことです。
賃貸物件の減価償却費は家賃収入に対して40～50％程度となるため、返済比率も50％以内が望ましいです。
たとえば、建築費以内の借入金額で、耐用年数内に返済できるように計画すると適正な返済比率となります。

注意点②返済計画はコストとリスクを考慮する

アパートローンの返済計画を立てる際は、シミュレーションが大切です。
具体的かつ現実的な数字で返済計画を立てないと、後に返済が苦しくなる恐れがあるため、注意が必要です。
たとえば、近隣の賃貸物件の空室率などを参考にし、建物や設備の劣化による賃料下落を計算に入れると良いでしょう。
また、長期的な視点に立って修繕費用を見積もり、長期的に安定した運営が可能かどうかのチェックも大切です。

注意点③団体信用生命保険の加入

アパートローンを契約する際は、団体信用生命保険（以下、団信）に加入すると、万が一アパートローンを完済する前に亡くなった場合でも、保険で残債を返済することができます。
そのため、団信の加入は、遺族に負担がかからないメリットがあります。
ただし、相続税対策として賃貸物件を購入する場合は、注意が必要です。
被相続人が亡くなったときに、団信でアパートローンが完済されると、借金が残らないため、相続税対策になりません。
被相続人が残した借金は、課税対象の遺産から控除することができるため、相続税の節税になることがあります。
そのため、相続税対策としてアパートローンを利用し、賃貸物件の購入を検討している場合は、団信への加入は慎重にご検討ください。

▼この記事も読まれています
一戸建てで資産形成！不動産投資するメリット・デメリットを解説

まとめ

アパートローンとは、不動産投資用の賃貸物件を購入・建設する際に利用できるローンのことです。
プロパーローンの違いは、アパートローンが「パッケージ型」であるのに対し、プロパーローンは「オーダーメイド型」であることです。
アパートローンを利用する際は、返済比率や返済計画、団信の加入にご注意ください。