購入向けコラム

理想のマイホームを購入するために住宅ローンの利用を検討する際は、いくらまで借りることができるか気になりますよね。
この記事では、住宅ローンの借入可能額を決める基準や借入上限を上げる方法、住宅ローンを利用するうえでの注意点を解説します。
マイホームの購入を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

住宅ローンの借入可能額を決める基準とは？

住宅ローンの借入可能額は無制限ではなく、契約者の経済状況などによって変わってきます。
では、具体的にどのような基準で決めているのか気になりますよね。
金融機関によっても異なりますが、借入限度額を決定する主な基準は以下のとおりです。

基準① 年収

年収は借入可能額を決める上で重要な役割を果たします。
金融機関がお金を貸すときは、契約者がローンを返済できるという確信を持ちたいと考えています。
そのため、現在の雇用状況や年収などを見て返済能力を判断することになります。
住宅金融支援機構が2019年に実施した調査によると「フラット35」の住宅ローンを利用して土地付き注文住宅を購入した場合の所要資金（土地代、建築費など）は年収の約7.3倍です。
また、建売住宅は6.7倍、マンションは7.1倍です。
たとえば、年収500万円の方が住宅ローンを利用して土地付き注文住宅を購入するときは、7.3倍の約3,650万円まで借りられる可能性があります。
ただし、実際のところは地域や購入する物件によって異なります。
金融機関は、購入する物件の担保価値も考慮するため、中古物件の場合は比率が変わる点にもご注意ください。

基準②返済負担率

返済負担率も借入可能額を決める重要な要素です。
返済負担率とは、年収に対する住宅ローン返済額の割合を指します。
返済負担率の基準は金融機関や契約者の年収によって異なりますが、約20～40％以内に設定されます。
ただし、一般的には25％以内が望ましいです。
たとえば、年収300万円で返済負担率を25％に設定した場合、年間返済額は75万円となります。
月々の返済額は約62,500円となるため、賃貸物件の家賃とさほど変わらない額に抑えられます。
ただし、上記はあくまで目安であり、日々の生活費や貯蓄目標などを考慮して慎重に資金計画を立てることが大切です。

基準③ 完済年齢

借入可能額を決めるときは、住宅ローンの返済が完了するときの年齢も考慮されます。
住宅の購入は多額の資金を必要とするため、月々の返済額を抑え、20～35年と長期間にわたって返済することが多いです。
しかし、完済時の年齢が高齢だと、収入が減ってローン返済が滞る可能性があります。
そこで金融機関は、ローン完済時の上限年齢を80歳に設定するなどの基準を設けている場合があります。
しかし、現実的には70代、80代まで返済を続けるのはむずかしいですよね。
したがって、定年退職前にローンの全額ではないにしても、大部分を返済し終える計画を立てることが望ましいです。

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住宅ローンの借入可能額の借入上限を上げるには？

住宅ローンを申し込んだ際に、希望額が借りられないこともあるでしょう。
住宅ローンの借入上限は、収入や借入期間などによって決まります。
そのため、借入上限を上げる方法は以下の3つです。

①収入合算する

住宅ローンを契約するときは、同居する家族の収入も合算すると借入上限が上がります。
金融機関が借入上限を決定するとき、契約者の収入を考慮します。
したがって、申請する収入が高いほど、より多くの資金を借りることができるのです。
ただし、収入合算できるのは、契約者の配偶者のほか親や子など同居予定の家族です。
また、収入を合算する家族は、安定した収入があることが要件となります。
金融機関によっては、同居を条件に婚約者や兄弟も対象としていることもあります。
合算できる方の範囲や条件は金融機関ごとに異なるので、申込みをする前に確認しましょう。
また、どれだけの収入を合算できるかは金融機関によって異なります。
契約者本人の収入の2分の1まで、合算者の収入の2分の1まで、または合算者の収入すべてなど、金融機関ごとに限度額が定められています。
合算できるのは、基本的には正社員としての収入です。
一部の金融機関では、派遣社員や配偶者の扶養内でのパート収入なども収入合算に含まれる場合があります。
この場合、勤務先や勤続年数なども総合的に考慮されることが多いようです。

②借入期間を長期にする

住宅ローンの借入上限は、借入期間によっても変わってきます。
借入期間は長いほど、借入可能額が増えます。
借入期間が長くなるほど、住宅ローンの年間返済額が少なくなり、返済負担率が低くなるからです。
前章でも述べたとおり。返済負担率は借入可能額の基準の1つです。
借入期間を短期間に設定すると、返済負担率が高くなり、金融機関にリスクが高いと見なされて、借入可能額が下がることがあります。
そこで、借入期間を伸ばして返済負担率を低くすれば、借入上限が上がる可能性があります。
ただし、完済時の年齢が上がりすぎないようにご注意ください。

③ボーナス払いを設定する

住宅ローンを契約するときは「ボーナス払い」の設定がおすすめです。
ボーナス払いを利用すると、職場でボーナスを受け取る月は通常時より多く返済をおこなうことができます。
返済額が増えれば、それだけ借入上限を増やせるチャンスです。
たとえば、ボーナス払いを5万円に設定すれば、ボーナス払いなしと比較して概算で200～300万円程度、借入可能額を増額できる可能性があります。
ただし、ボーナスを支給する会社に勤めている場合のみに活用できる方法です。

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住宅ローンを借りる際の注意点

住宅ローンの借入可能額は、金融機関のホームページでシミュレーションすることも可能です。
ただし、借入可能額は、あくまで「住宅ローンを借入できる金額」であることにご注意ください。
借入可能額は、無理なく返済できる金額とは限りません。
住宅ローンを利用するときは、月々の返済が生活費の大きな負担にならないようにすることが大切です。
そこで、住宅ローンを借りるときの注意点は、以下の2点です。

注意点①固定資産税

不動産を所有すると固定資産税がかかりますが、税額は地方自治体が決定した固定資産税評価額に基づいて計算されます。
固定資産税評価額は3年に1度見直しをおこなうため、土地の場合は購入したときよりも地価が上昇して評価額が上がる可能性があります。
つまり、固定資産税評価額が上がると固定資産税も増えるため、税金の支払いも考慮して住宅ローンを借りましょう。

注意点②諸費用や維持費

住宅を購入するということは、単に住宅の代金を支払うだけではありません。
仲介手数料や不動産取得税などの諸費用も支払う必要があります。
これらは、自己資金で支払う場合もあるため、住宅ローンとは別に準備が必要です。
また、マイホームを良好な状態に保つための維持費も考慮が必要です。
どんなに新しい家でも、年数が経てば経つほど劣化していきます。
とくに、日光や雨風にさらされる外壁と屋根は定期的に交換・再塗装が必要です。
排水管などの住宅設備の修理や交換が必要になることもあります。
さらに、将来発生する可能性のある大きな出費についても計画を立てておくことが大切です。
たとえば、子どもの大学進学や両親の介護のためにお金が必要になる場合があります。
車を持っている場合は、車のローンについても考える必要があるでしょう。
また、マンションを購入する場合は、毎月修繕積立金や管理費などがかかります。
したがって、住宅ローンの借入額を決めるときは、そのほかのあらゆる出費について考慮することが重要です。

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まとめ

住宅ローンの借入可能額を決める主な基準は、年収・返済負担率・年齢の3つです。
借入上限を上げたい場合は、同居家族の収入と合算したり、ボーナス払いや借入期間を伸ばしたりなどの方法があります。
ただし、注意点として、固定資産税や維持費なども考慮して借入可能額を設定しましょう。