購入向けコラム

住宅の建つ土地を相続したときは「小規模宅地等の特例」により、相続税を抑えることができます。
この記事では、小規模宅地等の特例とはなにか、対象となる土地の種類や適用要件について解説します。
相続した土地の売買を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

土地の相続税に関わる「小規模宅地等の特例」とは？

小規模宅地等の特例とは、一定の要件を満たす小規模の住宅用地を相続したときに、その土地の相続税評価額を一定の割合分減額できる制度のことです。
小規模宅地等の特例を利用すると、その土地の相続税評価額は最大 80%も減額されるため、大幅な節税効果が期待できます。
たとえば、ある土地の評価額が1億円だとすると、 この特例の適用によりわずか2,000万円まで下がることになります。

小規模宅地等の特例ができた背景

小規模宅地等の特例ができたのは、高度経済成長期に地価が高騰し、土地を売却しないと相続税が支払えない方が増えたためです。
これは、多くの場合、被相続人（故人）と同居していた家族が土地だけでなく、そこにある家も失うことを意味しました。
もしその土地が事業に使われていた場合は、相続人は生計を立てる手段も失ってしまいます。
このような苦境を防ぐために、相続税を土地の売却を必要としない水準まで引き下げ、残された相続人の生活を守るために設けられたのがこの特例です。

小規模宅地等の特例のメリットと影響

この特例の最大のメリットは、遺産分割協議や遺言によって取得した土地の相続税が大幅に軽減されることです。
法定相続人でなくても、遺言によって土地を相続している限り、この特例の恩恵を受けることができます。
小規模宅地等の特例が適用されると、土地の時価は変わらなくても、相続税評価額が大幅に下がる可能性があります。
その結果、相続税の大幅な軽減が可能となります。
ただし、この特例には大きなメリットがあるため、いくつかの厳格な要件が満たされた場合にのみ適用されることに注意が必要です。

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小規模宅地等の特例の対象となる土地の種類とは？

小規模宅地等の特例の対象となる土地は3種類あり、土地の種類によって、それぞれに異なる面積制限と減額率があります。
対象となる土地の種類と減額率は、以下のとおりです。

①特定居住用宅地等

特定居住用宅地等とは、被相続人や被相続人と生計を同じくする親族が相続開始直前まで居住していた自宅の敷地を指します。
生計を同じくするとは、同居して生活費を一緒にしていたり、常に生活費等の送金を受けていたりした場合のことです。
特定居住用宅地等の場合、330㎡までは土地の評価額が 80%減額されます。
たとえば、相続税評価額が10万円の土地を相続した場合、特例の適用の有無によって評価額が次のように変わります。

●特例の適用あり：330㎡×10万円＝3,300万円
●特例の適用なし：330㎡×10万円×（1-0.8）＝660万円

このように、特例の適用がされるかどうかで相続税評価額が大きく変わります。

②特定事業用宅地等

特定事業用宅地等とは、被相続人や被相続人と生計を同じくする親族が事業をおこなっていた土地のことです。
たとえば、土地上にある被相続人名義の建物で営業する花屋、事務所、倉庫などの個人事業が対象となります。
特定事業用宅地等の場合、400㎡までは相続税評価額を80％減額可能です。
なお、土地上の建物（事務所など）が同族会社などの法人名義のものであれば「特定同族会社事業用宅地」に分類されます。
特定同族会社事業用宅地の場合でも、一定の条件を満たせば、この土地のうち400㎡までは評価額を80％減額できます。

③貸付事業用宅地等

貸付事業用宅地等とは、被相続人や被相続人と生計を同じくする親族が、貸付事業をおこなっていた土地です。
貸付事業とは、たとえばアパートやマンション、駐車場等として賃貸している物件を指します。
貸付事業用宅地等の場合、一定の要件を満たせば、200㎡までは評価額を50％減額できます。
ただし、親族や友人に格安で貸している賃貸物件や、入居者がいない状態で長期間空室になっている物件などは、特例が適用されない場合がありますのでご注意ください。

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小規模宅地等の特例の要件とは？

小規模宅地の特例は、土地の種類や用途、相続人によって適用要件が異なります。
土地の種類ごとに満たす必要のある適用要件や利用できないケースは以下のとおりです。

特定居住用宅地等の要件

被相続人が住んでいた土地の場合、相続人の要件は以下のとおりです。

●被相続人の配偶者
●被相続人と同居していた相続人（長男など）
●家なき子
●なお、家なき子とは、被相続人と別居する相続人のことを指し、下記の要件を満たす場合に特例の適用を受けられます。
●被相続人に配偶者がいない
●被相続人と同居している法定相続人がいない
●相続前の3年間に自身や自身の配偶者、3親等内親族、自身と特別の関係にある法人の所有家屋に住んでいない
●相続発生時に借家住まいであること

このように、家なき子が相続する場合は、特例の適用要件が複雑になります。
被相続人と生計を同じくする親族が住んでいた土地の場合は、以下の要件を満たす必要があります。

●被相続人の配偶者が取得すること
●被相続人と生計を同じくする親族が取得し、相続税の申告期限まで保有し、住み続けること

特定事業用宅地等の要件

特定事業用宅地等の場合の適用要件は「相続税の申告期限まで土地を保有し、事業を継続している」ことになります。
また、被相続人と生計を同じくする親族の事業用宅地であれば、以下の要件も必要です。

●相続開始の直前から相続税の申告期限までその土地で事業を継続している
●相続税の申告期限まで土地（宅地等）を保有している

このように、事業に使用していた土地を、引き続き同じ収入で生計を立てる親族が相続する場合は、相続開始の直前から納税申告期限までその土地で事業をおこなっていなければなりません。
なお、2019年4月1日以降は法改正により、相続開始前3年以内に新たに事業の用に供された土地は、特例の対象外となりました。
しかし「その宅地等の上にある事業用の建物や減価償却資産の価額が、新たに事業の用に供された宅地等の相続時における価額の15%以上のもの」である場合は特例の対象となります。

貸付事業用宅地等の要件

貸付事業用宅地等の適用要件は、以下のとおりです。

●相続開始前から土地を賃貸している
●相続税の申告期限まで土地を貸し続けている

しかし、2018年の税制改正により、相続開始前3年以内に賃貸を開始した物件は特例の対象外となりました。

特例を利用できないケース

相続した土地に建っている建物が二世帯住宅の場合、親と子の住居を別々に登記していない場合は特例が適用されます。
ただし、子が転勤等により別居中に被相続人の親が死亡した場合は、この特例が適用されない場合があります。
また、介護保険法に基づく要支援・要介護の認定を受けた被相続人が、特別養護老人ホームや有料老人ホームなどの特定施設に入所していた場合は、特例の対象です。
ただし、施設入居中に自宅を賃貸していた場合は、この特例は利用できません。

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まとめ

「小規模宅地の特例」により、相続税評価額の高い土地を相続した場合でも遺族の相続税負担は大幅に軽減されます。
特例の対象となる土地の種類は、特定居住用宅地等・特定事業用宅地等・貸付事業用宅地等の3つです。
特例の適用を受けるには、土地の種類に応じて適用要件を満たす必要があります。