購入向けコラム

夢のマイホームを手頃な価格で購入するには、適切な住宅ローンを選択することが重要です。
そこで今回は、日本で人気が高まっている住宅ローンオプションの1つ「ダブルフラット」とはなにか、メリット・デメリットを解説します。
マイホームの購入を検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

住宅ローンの「ダブルフラット」とは？

ダブルフラットとは、将来の月々の返済額を抑えることを目的に、2つのフラット35のサービスを組み合わせる住宅ローンのことです。
たとえば、子どもが何人もいるご家庭で将来的に学費の負担が発生する場合、または定年退職後に毎月の返済額を減らしたい場合などに最適です。

フラット35とは

フラット35とは、民間の金融機関と住宅金融支援機構が提供する全期間固定金利型の住宅ローンになります。
そのなかでも、借り入れ期間が15年から20年以下のものをフラット20、借り入れ期間が21年から35年以下のものをフラット35と呼び、借り入れ期間の長いフラット35のほうが金利が高い傾向にあります。
ダブルフラットにすると、借り入れ期間や金利の異なる住宅ローンを組み合わせるため、総返済額を減らすことができる仕組みです。
借り入れ返済が開始される際、最初の段階では2つの住宅ローンの返済が発生するため、月々の返済額は相応に増加します。
しかし、住宅ローンのうち期間の短い方を先に完済すると、その後は残りの1本の返済のみとなります。
この仕組みにより、将来における返済負担を当初よりも軽減することが可能となるのです。

ダブルフラットの組み合わせパターンとは

ダブルフラットで利用可能な組み合わせは以下の3つです。

●フラット20とフラット35
●フラット35とフラット35
●フラット20とフラット20

フラット20とフラット35を組み合わせると、総返済額が減るだけでなく、契約者のライフプランに合わせて住宅ローンを組むことができます。
たとえば、定年までにローン残高をできるだけ減らしたい場合は、定年までの借り入れ期間は低金利のフラット20に、定年後はフラット35に設定すると良いでしょう。
そうすれば、フラット20の返済が終わると、フラット35の返済のみになるため、定年後の住宅ローンの返済額を軽減できます。
ただし、フラット20は契約時に借り入れ期間を20年以下に設定していた場合、原則として、後から借り入れ期間を21年以上に延ばすことはできません。
また、契約者の年齢が高く、借り入れ期間が15年より短くなる場合、利用を申し込むことはできないため、ご注意ください。
ダブルフラットの返済方法としては、一方を元金均等返済に、もう一方を元利均等返済に設定するといった別々の返済方法を選ぶことも可能です。
元金均等返済とは、毎月の返済額のうち、元金の額が一定となる返済方法です。
元利均等返済とは、毎月の返済額が一定となる返済方法になります。

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住宅ローンをダブルフラットにするメリットとは？

では実際に、住宅ローンをダブルフラットにするとどのようなメリットがあるのでしょうか。
主なメリットは、以下の2点です。

メリット①総返済額を減らせる

「フラット35」と「フラット20」を組み合わせると、一部の借り入れ額については低金利のフラット20で返済できるため、全体の返済額を減らせるメリットがあります。
たとえば、3,000万円の借り入れ額で返済期間が35年の住宅ローンの総返済額を考えてみましょう。
全額をフラット35で借りた場合、金利が1.30%とすると、月々の返済額は8万8,944円で、総返済額は37,35万6,564円となります。
一方、フラット20で1,000万円を借り入れ、残りの2,000万円はフラット35で借りた場合はどうでしょうか？
フラット20の金利が1.21%で返済期間を15年とすると月々の返済額は6万777円です。
フラット35の金利が1.30％で返済期間が35年とすると月々の返済額は5万9,296円となります。
合計して総返済額は35,84万4,158円となるため、フラット35のみで契約した場合と比較すると、総返済額が151万円も減ります。

メリット②将来の負担を減らせる

ダブルフラットのもう1つのメリットは、将来の返済負担額を軽減できる点です。
返済期間15年のフラット20と返済期間35年のフラット35を組み合わせれば、16年目以降はフラット35だけを返済することになるため、月々の返済額を減らすことができます。
前述の例でいうと、15年目まではフラット20の6万777円とフラット35の5万9,296円を支払う必要があるため、合計して約12万円の返済額になります。
そして、16年目以降はフラット35だけの返済となるため、月々の返済額が5万9,296円に軽減されるのです。
たとえば、出産予定の家族がダブルフラットを利用して家を購入したケースを考えてみましょう。
返済がフラット35だけになる頃には、子どもは高校生となり、月々のローン返済額が減った分を高校や大学の教育費に充てることが可能です。
このように、ライフプランに合わせてお金が必要な時期に負担を減らすことができるのは、ダブルフラットの大きなメリットです。
また、定年退職後に収入が減ることを見越してダブルフラットを利用し、定年退職後の返済を減らすこともできます。
住宅ローンの返済が負担にならないように、自分に合った返済計画でローンを組むことができるのは魅力的ですね。

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住宅ローンをダブルフラットにするデメリットと注意点

ダブルフラットローンにはメリットだけでなく、デメリットや注意点もあります。
後悔しないように、契約する前に下記のデメリットをご確認ください。

デメリット①開始時の月々の支払い額が高くなる

ダブルフラットのデメリットの1つは、通常のフラット 35よりも最初の月々の支払額が高いことです。
たとえば、先ほどの例で見ると、フラット35ローンの月々の支払額は8万8,944円であるのに対し、ダブルフラットローンの場合は約12万円と3万円以上の差があります。
将来的には負担が軽減されるとはいえ、ローンの返済当初は返済額が大きいことを考えると、家計を圧迫して生活が苦しくならないように注意が必要です。
ダブルフラットを契約するときは、返済に無理のない範囲で借り入れ額や返済期間を設定しましょう。

デメリット②諸費用が高くつく

ダブルフラットは、それぞれのローンごとに契約手続きが必要となるため、契約書の印紙代や抵当権設定登記にかかる費用など、通常の住宅ローンと比較して諸費用が高くつきます。
たとえば、フラット35で3,000万円を一括借り入れした場合、印紙代は2万円となります。
一方で、ダブルフラットで2,000万円と1,000万円の2つの住宅ローンを契約する場合は、合計で3万円の印紙代がかかる計算です。
さらに、どちらのローンでも団体信用生命保険に加入する必要があるため、保険料が割高になります。
住宅ローンの抵当権設定登記にかかる登録免許税については融資額に応じて変わるため、諸費用に差は出ません。
しかし、司法書士に依頼して登記手続きをおこなった場合は、2つの住宅ローンの抵当権を設定するため、司法書士に支払う手数料も2倍になるでしょう。

デメリット③取り扱いの金融機関が限られる

すべての金融機関がダブルフラットを提供しているわけではないため、利用できる金融機関が限られている点もデメリットです。
フラット35を取り扱う金融機関であっても、ダブルフラットは提供していないケースもあります。
借り入れ先の金融機関が決まっている場合は、ダブルフラットの住宅ローンを取り扱っているかどうかについて、事前に確認しておくと良いでしょう。

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まとめ

ダブルフラットとは、返済期間や金利などの異なるフラット35を組み合わせた住宅ローンのことです。
総返済額の減額や将来的に月々の返済額を減らせるメリットがあります。
ただし、初期の返済額や住宅ローンの契約にかかる諸費用が高くつき、取り扱いの金融機関が限られる点がデメリットです。