購入向けコラム

マンションを購入する際は、新築物件と中古物件のどちらを選ぶべきかについて、多くの方が悩まれることでしょう。
選ぶときは、購入価格以外に、購入時や購入後にかかる費用を比較することも大切です。
この記事では新築・中古マンションの購入時の費用の違いと購入後の費用の違い、そして住宅ローン控除の差について解説します。

新築・中古マンションの購入時にかかる費用の違いとは？

新築マンションと中古マンションの購入価格にはもちろん差がありますが、それ以外にも比較すべきなのが費用面です。
新築マンションの購入時にかかる費用は物件価格の約3～5％、中古マンションの購入時にかかる費用は物件価格の約6～8％となります。
では、実際にどのような費用がかかるのでしょうか。
購入時の費用の内訳は以下のとおりです。

購入時の費用①仲介手数料

新築マンションと中古マンションでは、仲介手数料に大きな違いがあります。
新築マンションの場合、売主から直接購入すると仲介手数料はかかりません。
一方で中古マンションは、仲介の不動産会社に対して物件価格の約3％の仲介手数料を支払う必要があります。

購入時の費用②修繕積立基金

修繕積立基金は、マンションの老朽化に備えてメンテナンスや修繕に必要な費用を事前に積み立てるための費用です。
この修繕積立基金は新築マンションの購入時にのみ必要となります。
マンションは一般的に、10年～15年ごとに大規模な修繕工事が必要となります。
中古マンションも修繕積立金を毎月数万円ほど支払いますが、新築マンションの場合は、購入時に修繕積立基金を一時金として数十万円支払う点が中古マンションとの違いです。

購入時の費用③管理準備金

管理準備金も修繕積立基金と同様、新築マンションの購入時にのみ必要な費用となります。
共用部分のエレベーターなどを維持するためには毎月管理費を支払わなければならない点は中古マンションと同じですが、新築マンションの場合、一時金として管理準備金を支払う必要があります。

購入時の費用④登記費用

新築のマンションと中古のマンションでは、登記の種類が異なるため、費用も異なります。
新築の場合「土地の所有権移転登記」と「建物の所有権保存登記」が必要です。
一方、中古の場合は土地と建物の両方について「所有権移転登記」が必要です。
所有権移転登記は、不動産の価額×2％（軽減税率1.5％）になります。
所有権保存登記は、不動産の価額×0.4％（軽減税率0.15％）です。
また、住宅ローンを利用する場合には、抵当権設定登記も必要です。
登記手続きを司法書士に依頼する場合には、登記の種類に応じて報酬費用もかかります。

購入時の費用⑤不動産取得税

マンションを購入すると、不動産取得税が課税されますが、新築の場合には要件を満たすと一定額の控除が可能です。
一方で中古マンションの場合は、建築時期によって控除額が異なり、1997年以前に建設された建物については段階的に控除額が減少していく点に違いがあります。

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新築・中古マンションの購入後にかかる費用の違いとは？

新築マンションと中古マンションでは、購入後にかかる費用に違いがあります。
費用の違いは以下のとおりです。

購入後の費用①固定資産税

一般的に、新築物件は税制上の優遇措置が適用されることが多いですが、固定資産税においても同様です。
新築マンションには優遇措置が適用されることがあり、その結果、課税対象となる床面積が120㎡までの範囲では、固定資産税の納付額が半分になることがあります。

購入後の費用②修繕・リフォーム費用

中古マンションを購入後は、良い状態を維持するために、クロスの張り替えや古くなった水回りのリフォーム費用が発生する可能性があります。
修繕・リフォームにかかる費用は決して安くないため、これらの費用も全体のコストを計算する上で考慮する必要があるでしょう。
一方で新築マンションの場合は、購入後に不具合が発覚しても一定期間内は売主の責任で補修してもらえるため、購入後すぐにリフォーム・補修にかかる費用を考慮する必要はありません。

購入後の費用③水道光熱費

マンションを購入後に継続して発生するのが水道光熱費などのランニングコストです。
新築マンションと中古マンションでは、水道光熱費にも差が生じる可能性があります。
たとえば、新築マンションでは、最新の省エネ性能を備えたエアコンや給湯器などの設備が揃っています。
そのため、月々の水道光熱費が中古マンションよりも低く抑えられる可能性が高いです。
つまり、中古マンションは、家電や設備が古いままの場合、水道光熱費が高くつく可能性があるため、注意が必要です。
ただし、これはあくまで設備の問題であり、中古マンションでも設備を新しく交換すれば、新築のマンションと同じくらいの経済性を実現できます。

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新築マンションと中古マンションでは、住宅ローン控除にも差がありますか？

「住宅ローン控除」とは、正式には住宅借入金等特別控除と呼ばれる、住宅ローンの返済に伴う負担を軽減し、経済の活性化を図るために導入された制度です。
住宅ローン控除は、所定の条件を満たす場合に、年末時点での住宅ローンの残高に基づいて一定金額を所得税や住民税から差し引くことができます。
住宅ローン控除の適用期限は、当初2021年12月31日までとされていましたが、2022年の税制改正により、その期限が4年間延長され、2025年12月31日までになりました。
ただし、新築物件か中古物件かによって、適用条件や控除期間が異なります。
それぞれの条件は、以下のとおりです。

新築マンションの住宅ローン控除の条件

新築マンションを住宅ローンの担保として住宅ローン控除を利用する場合は、主に以下の条件を満たす必要があります。

●自己が居住する住宅であること
●登記簿に記載されている床面積は50㎡以上であること（ただし、合計所得が1,000万円以下の場合は40㎡以上）
●合計所得が2000万円以下であること
●住宅ローンの借入期間は10年以上であること
●引渡しまたは工事完了から6か月以内に入居すること

そのほか、現行の耐震基準に適合していることや床面積の2分の1以上が自己居住用となることなどの条件があります。

中古マンションの住宅ローン控除の条件

中古マンションを住宅ローンの担保として住宅ローン控除を利用する場合は、新築住宅の条件にくわえて、「1982年1月1日以降に建築された住宅であること」という条件を満たす必要があります。
ただし、上記の条件に合致しない場合でも、取得日までに以下の条件を満たす中古住宅であれば、住宅ローンの減税措置を利用することが可能です。

●「耐震基準適合証明書」が発行されている住宅
●「既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）」を取得できる住宅
●上記2つに該当しない場合でも、取得日までに耐震工事を申請し、居住までに耐震工事が完了した住宅

なお、住宅ローン控除の控除期間は、改正によって新築マンションは3年延長され13年となりましたが、中古マンションは10年のままです。
そのため、控除期間に関しては新築マンションのほうが有利です。
ただし、2024年以降の新築一般住宅については、控除期間も10年となるため、ご注意ください。

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まとめ

新築マンションと中古マンションの購入時にかかる費用は、修繕積立金と登記費用などで違いがあります。
購入後は、固定資産税や修繕費、水道光熱費に違いが見られ、新築マンションがお得です。
また、住宅ローン控除についても新築マンションの方が有利ですが、その適用期限は2025年12月31日までとなっていますので、早めの検討が必要です。