購入向けコラム

マイホームを建て替える際は、一度家屋を取り壊してから再建築するため、固定資産税への影響も気になりますよね。
そこで今回は、固定資産税の建て替え特例とはなにか、適用要件や二世帯住宅は建て替え特例の対象となるかについて解説します。
これからマイホームを建て替える予定の方は、ぜひ参考にご覧ください。

固定資産税の建て替え特例とは？

固定資産税の建て替え特例とは、家を建て替えたときに受けられる減税措置のことです。
固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に対して、土地と建物にそれぞれ課税されます。
家屋が建つ土地は小規模住宅用地の特例や一般住宅用地の特例によって土地の固定資産税が減税されますが、建て替え時に家屋を取り壊すと特例の適用はどうなるのでしょうか。
実は、1月1日時点で更地になっていると住宅用地の特例が適用外となるため、固定資産税を多く支払わなければなりません。
そこで、活用できるのが固定資産税の建て替え特例です。
建て替え特例の要件を満たしていれば、申請することによって今までどおり住宅用地の特例が適用され、固定資産税を軽減することができます。

住宅用地の特例とは

小規模住宅用地の特例とは、200㎡以下の部分の住宅地に対して固定資産税評価額が6分の1に軽減される税制特例のことです。
一般住宅用地の特例については、200㎡を超える部分の住宅地に対して固定資産税評価額が3分の1に軽減されます。
しかし、前述のとおり、1月1日時点で更地になっている土地は、家が建っていないため、住宅用地の特例は受けられません。
つまり、建て替えに伴って家屋を取り壊すと、タイミングによっては固定資産税の額がこれまでよりも高額になる可能性があります。
しかし、家を建て替える際に建て替え特例を適用すれば、1月1日までに新しい家が完成していなくても、建て替えの過程でも住宅用地の特例による減税を受けられます。
したがって、家を建て替える際には、建て替え特例の申請をしておきましょう。

特例の対象

固定資産税の建て替え特例が適用されるのは土地だけです。
建て替え特例は、建て替え中でも住宅用地の特例が適用となる制度だからです。
新しく建てる建物には適用されない点にご注意ください。
固定資産税は土地と建物の両方にかかり、税額は土地の公示価格と建物の時価に基づいて決まります。
そのため、土地には減税措置があっても、新しい建物は古い建物より市場価値が上がるため、固定資産税も上がる可能性があります。
したがって、家の建て替えを計画する際には、これまでよりも固定資産税が上がることも考慮しましょう。

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固定資産税の建て替え特例の適用要件とは

家を建て替える際に建て替え特例を受けるには、一定の要件を満たして申請する必要があります。
必要な要件は以下のとおりです。

要件①前年の1月1日も住宅用地である

建て替え特例を受けるためには、その土地が以前から住宅用地であったことが必要です。
そもそも固定資産税の建て替え特例は、これまで適用されていた住宅用地の特例を建て替え中であっても継続するための制度だからです。
そのため、所有する土地であっても、住宅用地以外の場所に新たに家を建設する場合は適用外となるため、ご注意ください。

要件②着工時期と完成時期

2つ目の要件は「1月1日時点で住宅建設工事が着工されており、翌年までに完成していること」です。
着工とは、実際に家の基礎を作り始めることです。
つまり、1月1日までに古い家を壊し終え、新しい家を建て始め、年末までに完成させる必要があります。
ただし、地域によっては、1月1日までに建築確認申請を提出し、その年の3月31日までに建築を開始すれば、この減税措置を受けられるところもあります。
1月1日までに建築を開始できない場合は、お住まいの自治体にご確認ください。

要件③同一の敷地内に建設する

新しい家は、古い家と同じ土地に建てる必要があります。
たとえば、自宅の隣に土地を購入し、そこに新居を建てた場合、たとえその土地を所有していたとしても、建て替え特例は受けられません。
ただし、新居は自分の土地の全く同じ位置に建てる必要はありません。
同じ敷地内であれば、別の位置に建て替えることは可能です。

要件④前年と所有者が同じ

建て替え特例を受けるには、前年1月1日時点と適用を受ける年の1月1日時点の土地と建物の所有者が同一である必要があります。
そのため、古い家を購入して建て替える予定の場合は注意が必要です。
購入後すぐに古い家を取り壊してしまうと、前年1月1日時点の所有者ではないため、この減税措置は受けられません。
古い家を購入後に建て替える場合は、1月1日以降に古い家を解体し、年末までに新しい家を建てるように計画するのがベストです。
また、空き家を相続した場合も注意が必要です。
相続した空き家の建て替えを考えている場合、相続した直後に建て替えを始めてもこの減税は受けられません。
しかし、相続人が配偶者や親族の場合は、相続後すぐに建て替えをおこなっても建て替え特例を受けられる可能性があります。

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二世帯住宅は固定資産税の建て替え特例の対象となる？

二世帯住宅を建て替える場合でも、建て替え特例は受けられるのか気になる方もいらっしゃるでしょう。
前章で解説した要件を満たしている場合は、二世帯住宅でも特例の対象となります。
ただし、二世帯住宅を建て替える場合には、いくつか注意しなければならないことがあります。
注意点は、以下のとおりです。

①土地と建物の名義

二世帯住宅を建て替える際は、土地と建物のそれぞれの名義を確認しておきましょう。
たとえば、子が親名義の土地に家を建てたい場合、建物が子の名義だと特例を受けられない可能性があります。
そのため、建物は親と子の共有名義にするなどの対策が必要です。

②敷地面積

二世帯住宅を建て替える場合、住宅用地の特例の適用範囲に注意が必要です。
前章でも述べたとおり、敷地面積が200㎡以下の部分は固定資産税評価額が6分の1に軽減され、200㎡を超えると3分の1に軽減されます。
たとえば、400㎡の敷地の場合、200㎡までは6分の1に、残り200㎡は3分の1に軽減されます。
しかし、二世帯住宅の場合、二世帯住宅の種類によって住宅用地の特例の敷地面積のカウントが変わってきます。
二世帯住宅は、大きく分けて以下の2種類です。

●各世帯の居住空間が建物内部でつながっているタイプ
●玄関が2つに分かれるメゾネットタイプ

各世帯の居住空間がつながっているタイプは、たとえば1階と2階でキッチンや浴室などの設備はそれぞれ独立しているが、建物内部はつながっている二世帯住宅のことです。
建物内部がつながっているため、二世帯住宅でも一戸とみなされ、住宅用地の特例を受ける際は、通常どおり200㎡以下の部分は6分の1に、200㎡を超える部分は3分の1に固定資産税が減額されます。
一方で、玄関が2つに分かれるメゾネットタイプは、各建物が独立しているとみなされ二世帯住宅でも2戸とカウントされます。
そのため、各戸の敷地に対して住宅用地の特例が適用され、400㎡までは固定資産税評価額を6分の1に減額することが可能です。
以上のことから、二世帯住宅の建て替えで固定資産税の節税効果を最大限に生かすには、玄関が2つに分かれるメゾネットタイプがおすすめです。
ただし、自治体に適用条件を確認してから設計するようにしましょう。

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まとめ

マイホームを建て替える際は、建て替え特例を申請すると、建て替え中でも固定資産税の減税措置が受けられます。
しかし、建て替え特例の適用を受けるには、前年と所有者が同じで同一の敷地内に建設するなどの要件を満たす必要があります。
二世帯住宅も対象ですが、タイプによって適用範囲が異なる場合があるため要チェックです。