購入向けコラム

不動産を購入後は、毎年固定資産税がかかりますが、地域によっては都市計画税も課されます。
この記事では、そもそも都市計画税とはなにか、都市計画税の計算方法や軽減措置について解説します。
これからマイホームを購入予定の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産購入後に課される都市計画税とは？

都市計画税とは、毎年1月1日時点の不動産の所有者に対して課される地方税です。
住民から徴収した都市計画税は、その地域の道路や下水道の新設・整備に関連する都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てられます。
そのため、都市計画税の課税対象となるのは、市街化区域内にある不動産です。

市街化区域とは

市街化区域とは、都市計画法によって定義される「都市計画区域」の1つです。
法律上は「既に市街地が形成されている区域およびおおむね10年以内に重点的かつ計画的に市街化を進めるべき区域」とされています。
つまり、市街化区域とは、既に住宅や商業施設などが建ち並ぶ都市地域であるか、自治体が10年以内に市街化を進めるための計画を立てている区域のことです。
市街化区域は、道路や下水道、公園などの都市機能や施設が積極的に整備されるため、生活に便利なエリアですが、その分都市計画税がかかる点に注意が必要です。

市街化区域かどうか確認する方法とは？

購入を検討している物件が市街化区域内に位置するかどうかは以下の方法で確認できます。

●自治体の担当窓口に問い合わせる
●不動産会社に相談する
●自治体の公式ウェブサイトを閲覧する
●インターネットで「市町村名＋都市計画図」で検索する

上記の確認方法のなかで、もっとも正確な情報が得られるのは自治体や不動産会社に問い合わせる方法です。
自治体の公式ウェブサイトやインターネットで確認するとなると、都市計画図の見方などに戸惑うかもしれません。
自治体にもよりますが、都市計画図には用途地域などの細かい情報が載っているため、慣れていない方が見るとわかりにくい場合があります。

固定資産税との違いとは

固定資産税と都市計画税、この2つの税金にはどのような違いがあるのでしょうか？
固定資産税は、土地や建物などの固定資産を所有する者に課される税金です。
都市計画税と同様に毎年1月1日時点で不動産を所有する者が課税対象です。
地方自治体が設定した固定資産評価基準に基づいて、固定資産税の評価額が算出され、特例などを考慮して課税標準額が定められます。
その固定資産税評価額に税率を乗じることで、最終的な税額が決まります。
都市計画税も同様に固定資産税評価額に税率を乗じて税額が決まりますが、固定資産税とは税率が異なる点がポイントです。
固定資産税の標準税率は1.4％であるのに対し、都市計画税の制限税率（上限の税率）は0.3％です。
ただし、具体的な税率は、各自治体によって異なる場合があるため、詳細は自治体にお問い合わせください。

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不動産購入後に課される都市計画税の計算方法とは？

都市計画税の金額を自分で計算する必要はありませんが、計算方法を理解することで納税額の目安を知ることができます。
都市計画税の計算方法は非常に簡単であり、以下の式を用いて税額が算出されます。

都市計画税の税額＝固定資産税評価額×0.3％（制限税率）
なお、前述のとおり都市計画税の税率は地方税であり、具体的な税率は自治体によって異なります。
ただし、都市計画税の税率は最大で0.3％までと決められているため、それ以上の税率になることはありません。

固定資産税評価額とは

「固定資産税評価額」とは、総務省が定めた固定資産評価基準を基に、各市町村（東京23区では各区）が算定する土地や建物の価値を評価した金額のことです。
土地の場合、地価公示価格の約70%程度の価格が固定資産税評価額となります。
一方、建物に関しては、再建築に要する費用と建物の劣化を考慮して算定されますが、建築費用の約5割から7割程度の価格になるのが一般的です。
固定資産税評価額は固定資産税の計算に使用されるだけでなく、相続税や贈与税などを計算する際にも使われます。
なお、固定資産税評価額は3年ごとに見直されます。

固定資産税評価額の確認方法とは

最新の固定資産税評価額を確認する方法は、以下の3つです。

●納税通知書の確認
●固定資産課税台帳の閲覧
●固定資産税評価証明書の取得

固定資産税の納税通知書は、毎年4月から6月にかけて市町村（東京23区は都）から送られてきます。
納税通知書の「価格」欄に記載されているのが固定資産税評価額です。
また、固定資産税評価額は、市町村（東京23区は都）が作成する固定資産課税台帳にも記録されています。
固定資産税の納税義務者は、毎年4月1日から固定資産税の第1期納税期限の日までの間、管轄の役所でまたは都税事務所で固定資産課税台帳を閲覧し、評価額を確認できます。
管轄の役所または都税事務所に申請すると、固定資産課税台帳に登録されている固定資産の評価額や所有者、所在地などを証明する固定資産税評価証明書を発行することも可能です。

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不動産購入後に課される都市計画税の軽減措置とは？

固定資産税の住宅用地の特例措置のように、都市計画税にも税金の軽減措置があるのか気になりますよね。
都市計画税も住宅用地の特例措置が受けられますが、固定資産税とは減税の割合が異なります。

小規模住宅用地の場合

市街化区域内にある土地と建物には通常、固定資産税評価額に税率（最大0.3％）を乗じた額が都市計画税として課されます。
しかし、家屋が建つ居住用地（住宅用地）に関しては、固定資産税評価額を1/3または1/2に軽減する住宅用地の特例が受けられます。
小規模住宅用地とは、住宅一戸あたり200㎡までの敷地のことです。
小規模住宅用地の場合、固定資産税評価額は1/3に軽減されます。
たとえば、1㎡あたり9万円の固定資産税評価額の土地を200㎡所有している場合、特例が適用されると、評価額は1㎡あたり3万円に軽減されます。
そのため、固定資産税評価額は「3万円×200㎡＝600万円」となり、都市計画税は「600万円×0.3％＝1,800円」です。

一般住宅用地の場合

住宅用地のうち、200㎡を超える部分については、固定資産税評価額は2/3に軽減されます。
たとえば、面積が500㎡で土地の評価額が1㎡あたり9万円の住宅用地の場合、200㎡部分については1/3の3万円に軽減され、残り300㎡は2/3の6万円に軽減されます。
その場合の計算式は以下のとおりです。

●小規模住宅用地：3万円×200㎡＝600万円
●一般住宅用地：6万円×300㎡＝1,800万円
●合計評価額：600万円＋1,800万円＝2,400万円

上記の場合、都市計画税は「2,400万円×0.3％＝7万2千円」になります。

住宅用地の特例の要件とは

上述の都市計画税の軽減措置を受けるためには、主に以下の要件を満たす必要があります。

●住宅用の土地である
●併用住宅の場合はそのうち1/4以上が居住用になっている

なお、住宅用の土地であれば、賃貸住宅でも適用されます。
自治体によっては、そのほかにも軽減措置を講じている場合もあるため、詳細は自治体にお問い合わせください。

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まとめ

都市計画税とは、毎年1月1日を基準に、市街化区域内にある不動産の所有者に対して課される地方税です。
都市計画税の計算方法は「固定資産税評価額×0.3％（制限税率）」です。
住宅用地の場合は、敷地の面積に応じて固定資産税評価額が1/3または2/3に軽減されます。