購入向けコラム

中古住宅を購入するなら、なるべくリーズナブルな価格の物件を選びたいですよね。
そこで気になるのが「中古住宅は値引き交渉ができるのか」という点です。
この記事では、中古住宅は値引きできるのか、値引き交渉が成立しやすい中古住宅の特徴や注意点を解説します。
中古住宅の購入を検討中の方はぜひ参考にご覧ください。

中古住宅の値引きはできるのか？相場や交渉のタイミング

中古住宅を購入する際に、値引き交渉をするのはごく一般的です。
不動産は大きな買い物になるため、ほんの数パーセントの値引きでも、買主にとっては大きな節約になります。
売主にとっても、値引きに応じれば、物件を早く売れるメリットがあります。

中古住宅の値引き相場とは

中古住宅の値引き相場は、約10％です。
実際に、2020年2月に公表された東日本不動産流通機構のレポートによると、築20年までの住宅は、当初の売出価格から15％程度値引きされて成約することが多いとあります。
売出価格は売主の言い値になるため、売出価格で成約するとは限りません。
売買契約の際には、買主と売主が価格交渉をした末に合意した成約価格になります。
そのため、買主が値引き交渉してくることを想定して、最初から高い価格で売り出す売主もいます。
しかし、すべての売主が値引きに応じるわけではありません。
中古住宅が値引きできるかはタイミングや売主との交渉次第です。

値引き交渉に最適なタイミングとは

では、値引き交渉に適したタイミングが気になりますよね。
売主に値引き交渉を持ちかけるのは、住宅ローンの仮審査を通過した後がベストです。
一般的に、売主が値引きに応じるのは、確実に売却できるとわかったときです。
住宅ローンの仮審査に通過したということは、その物件を間違いなく購入すると確信できるため、値引き交渉が成立しやすくなります。
反対に住宅ローンの審査中など、購入資金が不足している場合は、売主は値引き交渉に真剣に応じない可能性があります。
また、売主の売却スケジュールも重要です。
中古住宅の売主は、進学や転職、家族の介護など、生活環境の変化で物件を売却することが多いです。
そのため、売主が「○○日までに売却したい」と売却を焦っている場合は、値下げに応じてくれるチャンスがあります。
一方で、売主に住宅ローンの支払いが残っている場合は、大幅な値引きはできないかもしれません。
つまり、値引きができるかどうかは、売主の状況次第ということになります。

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値引き交渉が成立しやすい中古住宅の特徴とは？

値引きに応じてもらえるかは売主との交渉次第ではありますが、値引き交渉が成立しやすい物件の特徴があります。
値引き交渉が成立しやすい中古住宅の主な特徴は、以下の3つです。

特徴①築年数が古い

中古の一戸建てやマンションは、築年数が経つにつれて価値が下がる傾向にあります。
そのため、値引き交渉が成立しやすい物件を探す際は、物件の築年数を考慮した売出価格になっているかチェックするのがおすすめです。
たとえば、東日本不動産流通機構のREINS TOPICによると、新築時に5,000万円だった一戸建ては、築5年で3,889万円、築10年で3,833万円と、年数が経つごとに売却価格が下がっていくのがわかります。
築年数が古い物件で、相場より高い価格が付けられている場合は、値引き交渉のチャンスです。
中古住宅の築年数ごとの相場の見方がわからない場合は、ぜひお気軽にご相談ください。

特徴②長期間売りに出されている

売主は最初は希望価格で売り始めますが、長期間家が売れなければ、値引きを検討するのが一般的です。
そのため、売りに出されている期間が長ければ長いほど、売主が値引き交渉に応じる可能性が高くなります。
ちなみに、不動産の売却にかかる期間は3か月～半年ほどです。
目安として、売り出されてから半年以上経過している中古住宅は値引き交渉のチャンスです。

特徴③希望価格が周辺相場より高い

中古住宅の売出価格が周辺相場よりかなり高い場合は、値引きされることを考慮して価格設定している可能性があります。
周辺相場とは、その地域内で類似した物件の平均的な価格のことです。
その地域の平均的な不動産価格は、国土交通省の「不動産取引価格情報検索」で調べることができます。
また、売り出し中の物件を掲載するポータルサイトや不動産情報誌なども参考になります。
売主に値引き交渉をする際は、周辺相場を根拠に交渉すると良いでしょう。

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中古住宅の値引き交渉における注意点とは？

中古住宅を購入する際に、値引き交渉をおこなって取引を成功させるためには、いくつかの注意点があります。
中古住宅の値引き交渉における主な注意点は、以下の3点です。

注意点①売主と信頼関係を築く

値引き交渉を成立させて円滑に取引を進めるには、売主と良好な関係を築くことが大切です。
強引に値引きを求めたり、自分にとって都合の良い条件ばかりを押し付けると、売主から売却を拒否され、取引が失敗に終わる可能性があります。
そのため、値引き交渉をおこなう際は、売主の立場も考慮した上で交渉することが必要です。
また、値引き交渉の際は、物件の欠点を指摘するなどのネガティブな言葉を使うと交渉が決裂する可能性があるため、ご注意ください。
交渉の際は、相場を根拠にしたり、経済的な事情を理由にしたりすると良いでしょう。
値下げ交渉に自信がない方は、交渉の得意な不動産会社に仲介を依頼すると安心です。

注意点②価格だけでなく物件の価値も見る

値下げ交渉の際は、価格を安くすることだけに集中してはいけません。
物件の資産価値を考えたときに、値下げ後の価格が妥当かどうかの判断も大切です。
売出価格から値引きできたからといって、物件の資産価値を考慮すると割高となる可能性もあります。
値引き交渉のポイントは、物件の資産価値に基づいてより良い取引をすることです。
値引き交渉を始める前に資産価値を把握しておくと、スムーズに交渉できるでしょう。

注意点③住宅ローン控除の対象となるか

購入する中古住宅が住宅ローン控除の対象になるかどうかも注意点です。
住宅ローンを組んで中古住宅を購入すると、一定の条件を満たせば、年末の住宅ローン残高の0.7％を所得税から控除することができます。
そのため、所得税の節税をしたい場合は、住宅ローン控除の対象となる物件かどうかを確認することが大切です。
ただし、その中古住宅が住宅ローン控除の対象にならない場合は、そのことを理由に値下げ交渉をすることもできるでしょう。
したがって、値下げ交渉前にその中古住宅が住宅ローン控除の対象となるかどうか確認しておくことをおすすめします。
住宅ローン控除を受けるには、たとえば以下のような条件があります。

●住宅ローンの名義人が居住している
●控除を受ける年の所得が3,000万円以下である
●床面積は50㎡以上あり、半分以上が居住スペースである

その他、住宅ローン控除を受けるための詳細な条件については、国税庁のホームページをご確認ください。

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まとめ

中古住宅は値引き交渉をして購入するのが一般的ですが、必ず値引きできるとは限りません。
値引き交渉を成立させるには、値引きのタイミングや築年数が古いなどの値引きしやすい特徴を持つ物件を選ぶことが大切です。
取引価格だけでなく、物件の資産価値や住宅ローン控除の対象になるかなども考慮して選びましょう。