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近年は、少子高齢化が進む中で「コンパクトシティ」という言葉を耳にする機会も増えたことでしょう。
コンパクトシティは、実は不動産投資家の間でも話題になっている言葉です。
本記事では、コンパクトシティとはなにか、不動産投資との関係性やコンパクトシティのメリット・デメリットを解説します。
不動産投資を検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

コンパクトシティとは？不動産投資との関係

「コンパクトシティ」とは、住宅、公園、図書館、病院などの公共施設、ショッピングセンターなどの商業施設を都市の範囲内に密集させた都市開発戦略を指します。
このモデルは、空間利用を最大化し、交通の必要性を最小限に抑え、住環境から公共施設への迅速なアクセスを提供するため、非常に効率的であり、都市生活の質を向上させます。
たとえば、福岡県福岡市は、高密度の住宅と公共空間が調和して共存し、便利で活気のある都市環境を形成するコンパクトシティモデルとして国際的に認められていることで有名です。

コンパクトシティの構造

コンパクトシティの台頭は、主に人口動態の変化により引き起こされています。
戦後、人々は地価の低下とより広い居住スペースへの欲求により、混雑した都心部から逃れるために郊外に移住しました。
しかし、少子高齢化などの現在の傾向により、都市計画の変更が必要となっています。
日本の国立社会保障・人口問題研究所の報告によると、2045年の日本の人口は2015年と比較して2,000万人以上減少し、3人に1人が65歳以上になると予想されています。
このような変化により、アクセスしやすい医療と公共サービスへの需要が高まり、人々を都市中心部に戻してサービスへのアクセスを容易にするコンパクトシティの開発が推進されました。

不動産投資との関係性

不動産投資の観点から見ると、コンパクトシティの出現は新たな機会と課題をもたらしています。
コンパクトシティは住宅地と非住宅地の区別を重視しているため、潜在的な成長地域を特定することが重要です。
たとえば、コンパクトシティの代表的な例である東京の港区は、中心部の立地、サービスの利用可能性、接続性により、好感度ランキングで常に上位にランクインしています。
さらに、高い賃料収入と不動産価値の安定性につながっています。
したがって、そのような有望なエリアに投資すると、次のことが得られます。

●安定した需要により安定した賃料収入
●テナントが集まりやすく、空室リスクが低下
●希少性と需要により不動産価格が上昇し、不動産価値の安定
●需要の高いエリアの不動産は売却しやすいため、不動産の流動性が向上

これらの潜在的な居住地域を特定するには、地方自治体の最新の政策情報を入手する必要があります。
日本では都市再生特別措置法に基づき、地方自治体が独自の「居住誘導区域」を指定する権限を持っています。
居住誘導区域はインフラやサービスが大幅に改善される可能性が高く、不動産投資の有望なエリアとなるでしょう。

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不動産投資で注目！コンパクトシティのメリット

では、コンパクトシティにはどのようなメリットがあるのでしょうか。
不動産投資にも関係する主なメリットは、以下の3つです。

メリット① インフラ維持に最適

コンパクトシティでは、道路、公共施設、医療施設などのインフラの効率的な維持と開発が促進されます。
限られたエリアに人口を集中させることで、税収も集約され、これらの重要なサービスの維持およびアップグレードに効果的に使用できます。
たとえば、人口密度の高い地域として知られる東京 23 区では、得られた税収が広範な公共交通網、一流の医療施設、最先端の公共施設システムの開発と維持に役立ってきました。
このような信頼性の高いインフラは快適な生活環境を提供し、テナントや不動産投資家にとっても同様に魅力的なエリアとなっています。

メリット② 自然環境に配慮

コンパクトシティの設計は、自然環境に配慮したものです。
限られたエリア内に住宅や公共施設等を集中させると輸送距離が短縮され、二酸化炭素排出量の削減につながります。
また、都市空間の効率的な利用は、周囲の田園空間や緑地を保護するのに役立ち、生物多様性の保全に貢献、再生可能エネルギー生成の可能性のあるエリアを提供します。

メリット③ 効率的な災害管理

コンパクトシティは防災の面でもメリットです。
日本が頻繁に遭遇する地震や台風などの緊急事態の場合、コンパクトな都市設計により、より迅速かつより調整された災害対応が可能になります。
リソースと救助活動を一元化できるため、被害を最小限に抑え、より迅速な復旧につながる可能性があります。
たとえば、2011 年の東日本大震災では、コンパクトに構築された仙台市の都市部での迅速な対応により、人がまばらな地域に比べて死傷者が大幅に減少したと評価されました。
このような効果的な防災システムは、より安全で安心な住環境に貢献し、住民にとっても不動産投資家にとっても非常に魅力的な要素となります。

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不動産投資で注目！コンパクトシティのデメリットとは？

反対に、コンパクトシティのデメリットも気になりますよね。
主なデメリットは、以下の3つです。

デメリット①不動産価格の上昇

コンパクトシティに資源と人が集中すると、不動産価格の高騰につながる可能性があります。
この動きの顕著な例が東京であり、不動産経済研究所のデータによると、2021年には23区のマンションの1㎡当たりの平均価格は約100万円と高騰しています。
このように不動産需要が増加し、利用可能な土地が減少すると、不動産価格が上昇する可能性が高いです。
その結果、新規投資家や自己資金が少ない投資家にとって障壁が生じる可能性があり、不動産所有者の多様性が減少するデメリットがあります。

デメリット② 居住スペースが狭くなる

先述のとおりコンパクトシティでは土地が高騰するため、居住空間はさらに狭くなる可能性が高いです。
コストを抑えるために、土地開発者はより小さなユニットを選択したり、駐車スペースや庭などの設備を制限したりする場合があります。
東京都の「くらしと統計2018」によると、東京の専用住宅の１住宅当たり延べ面積は63.54㎡で、全国平均の92.97㎡を大幅に下回っています。
これを革新的なデザインと効率的な生活の機会と考える方もいらっしゃるかもしれませんが、限られたスペースに窮屈さを感じる方も多いでしょう。

デメリット③ 自然へのアクセスが限られている

コンパクトシティは都市生活を最適化しますが、自然との密接な接触や、より静かな田舎のライフスタイルを望む方にはあまり適していない可能性があります。
都市環境には便利なものがたくさんありますが、多くの場合、緑やオープンスペースが不足しています。 とくに自然豊かな地域で育ってきた方は、自然環境へのアクセスが限られると、ストレスを感じるかもしれません。
もちろん、個人差があるかと思いますが、静けさや自然環境へのアクセスを重視する方にとっては懸念事項です。

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まとめ

コンパクトシティは不動産投資と持続可能な都市開発にとって魅力的な見通しを提供する都市開発戦略です。
インフラ維持に最適で、二酸化炭素の排出量を減らし、自然環境に優しく効率的な災害管理ができるメリットがあります。
一方で、不動産価格の上昇や居住空間の狭さ、自然へのアクセスが限られる点がデメリットになります。