購入向けコラム

家を住み替えるときは、現在の家の住宅ローンを支払いながら新居の購入に際しても住宅ローンを新たに組もうか悩みますよね。
この記事では、住み替えに際してのダブルローンとは何か、それを利用するための条件、そしてメリット・デメリットを解説します。
自宅の住み替え（買い替え）を検討している方は、ぜひ参考にご覧ください。

住み替えによるダブルローンとは？

自宅の住み替えを検討する際、新居の購入を「ダブルローン」で行うべきか悩むところでしょう。
「ダブルローン」とは、例えば住宅ローンと自動車ローン、あるいは学業ローンと住宅ローンなど、二つのローンを同時に返済している状況のことを指します。
この章では、住み替えにおけるダブルローンとはなにか、ダブルローンが発生するケースについて解説します。

住み替えによるダブルローンとは

住宅ローンと自動車ローンなど、複数のローンを同時に返済している人は、前述の通り多いでしょう。
住み替えによるダブルローンとは、現在住んでいる自宅の住宅ローンの残債を支払いながら、新しい住宅を購入する際にも住宅ローンを新たに組むことを指します。

ダブルローンが発生するケースとは

住宅ローンの残債がある状態で、新しい住居を住宅ローンを利用して購入する際は、2種類の住宅ローンを同時に返済しなければなりません。
このような、自宅を売却する前に新居を購入する手法を「買い先行」といいます。
反対に、自宅を売却してから新居を購入することを「売り先行」といいます。
売り先行の場合、住宅ローンの残債を完済しないと売却できないため、住宅ローンのダブルローンになることは考えにくいです。
そのため、住み替えにおいては、買い先行を選択する場合にダブルローンが発生します。
買い先行はダブルローンによって支払いが二重になるため、一見大変そうに思えますが、新居を先に購入すると、仮住まい先を探す手間や引っ越しを2回する費用と手間が省ける利点があります。
また、買い先行は新居を購入後に旧居を売却して旧居の住宅ローンは完済する予定のため、ダブルローンの状態も旧居が売れるまでの期間に限定される点が特徴です。

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住み替え時にダブルローンを利用するときの条件とは？

住み替え時の住宅ローンにおいて、ダブルローンを利用する場合は、毎月の返済額が増加することから、審査条件が厳しくなる点に注意が必要です。
同じ金融機関でローンを組む場合と、異なる金融機関でローンを組む場合の条件やそのほかの条件は、以下のとおりです。

同じ金融機関の場合

審査条件として、同じ金融機関の住宅ローンを組む場合は複数の条件が求められます。
まず、以前居住していた住宅ローンの残債が、その家の担保評価の50％～70％以下であることが必要です。
これは、ダブルローンによって返済が滞った場合、金融機関が担保の家屋を売却して債務に充てることができるようにするためです。
また、築10年以上の住居や木造住宅は担保評価が低く、上記の条件を満たさない場合があるため、ご注意ください。
次に、現在の住まいを一定期間以内に売却することも、ダブルローンの利用条件として挙げられます。
もし一定期間以内に売却できなければ、優遇金利の適用外となるフリーローンに転換することも条件に挙げられることが多いです。
同じ金融機関でダブルローンを組むのは一般的に困難とされていますが、これらの条件を満たすことができる場合に限り、利用できます。

異なる金融機関の場合

ダブルローンは、異なる金融機関で組むのが一般的です。
異なる金融機関でダブルローンを組む場合は、金融機関が提示する条件を満たす必要があります。
最初にチェックされる条件は、返済負担率です。
返済負担率は、年収に対する住宅ローンの年間返済総額の割合を示します。
金融機関によって異なりますが、一般的には、返済負担率が30%以下であることが望ましいです。
たとえば、住宅ローンの年間返済額が180万円で、返済負担率を30%以下に制限したい場合、年収は600万円以上必要になります。
返済負担率が条件を満たさない場合は、新しい住宅ローンの審査に通過することはできませんのでご注意ください。
また、返済負担率は、住宅ローンだけでなく、車のローンや学費ローンなど、すべてのローンの総額から計算されます。

そのほかの条件

住み替えによるダブルローンを活用する上で、返済能力だけでなく、多数の検討事項が必要となります。たとえば、完済するときの年齢や、個人の健康状態などです。
金融機関によって異なりますが、定年退職を考慮して70～80歳までに完済できるように借入期間や借入額を設定するケースがほとんどです。
ダブルローンを組む際は、以前の住宅ローン契約時に比べて年齢も重ねているため、審査基準が厳しくなる点にご留意ください。

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住み替えでダブルローンを利用するメリット・デメリットとは？

では実際に、住み替えでダブルローンを利用するとどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。
主なメリット・デメリットは、以下のとおりです。

ダブルローンのメリット

新居への住み替えにおいて、ダブルローンを利用することには、3つの重要なメリットがあります。
まず、仮住まいの手配が不要になる点が挙げられます。
ダブルローンを利用すると、以前の家を売却する前に新居に引っ越せるため、仮住まいを借りる必要がありません。
一方、先に既存の家を売却する場合には、新しい家を見つけるまで2度の引っ越しを余儀なくされます。
くわえて、ダブルローンを利用すると、旧宅を売却前に新居に引っ越せるため、旧宅を空き家状態で売却活動できるメリットもあります。
一般的に、住みながら売却活動を進めるよりも空き家状態にして売り出したほうが、生活感がなくなって内覧にも柔軟に対応できるため、売れやすいです。
さらに、ダブルローンを利用することによって、新居探しと売却活動に余裕が生まれる点もメリットです。
もし住み替えで新居への引っ越し日と売却物件の引渡し日を合わせたい場合には、スケジュールを詳細に組まなければなりません。
しかし、ダブルローンを利用すれば、新居探しと売却活動をより効率的に余裕を持っておこなうことができます。

ダブルローンのデメリット

ダブルローンを利用する場合には、2つのデメリットも存在します。
具体的には、住宅ローンの返済による負担と、新しい住宅ローンの審査に通過するのがむずかしい点です。
前述したように、ダブルローンでは以前の住宅ローンと新居の住宅ローンの2つの返済額が家計に負担を与えます。
このため、資金面に余裕がないと、返済に追われて生活が苦しくなってしまいます。
さらに、新しい住宅ローンの審査に通過するのは簡単ではありません。
現在の住宅ローンの残債にくわえて、ほかのローンもある場合には、ダブルローンを組むことが困難になる点もデメリットです。
ダブルローンを利用するためには、金銭的な余裕が必要です。
そのため、注意深く検討し、将来の資金計画に基づいて判断しましょう。
また、固定資産税の減税制度や住宅ローン控除に関しても1つの住宅ローンにしか適用されない点にも注意が必要です。

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まとめ

ダブルローンとは、旧宅の住宅ローンと新居の住宅ローンの2つのローンを同時に支払うことを指します。
ダブルローンは一時的な仮住まい先が不要で、余裕を持って売却できるなどのメリットがあります。
しかし、ローン審査が難しいなどのデメリットもあるため、ダブルローンを用いる場合には、資金計画をしっかりと立てることが大切です。