購入向けコラム

憧れのマイホームや家を建てるための土地など、不動産を購入するときに必ずおこなわれる「重要事項説明」について、きちんと理解できていないという方もいらっしゃるかと思います。
不動産に関する専門用語や売買に関する細かい内容が多く、分かりにくい印象を受けてしまう方が多いのではないでしょうか。
しかし、不動産購入における重要事項説明には重要な項目が多く記載されているため、しっかり把握していないと購入後の後悔につながってしまいます。
そこで今回は、不動産購入時におこなわれる重要事項説明とはなにか、確認すべきポイントや注意点についてご紹介します。

不動産購入時におこなわれる重要事項説明とは？

重要事項説明とは、宅地建物取引業者が買主または借主に対して、不動産購入・賃貸物件における契約上の重要な項目を宅地建物取引業法第35条に基づいて説明することです。
「重説」と略されて呼ばれることもあります。
宅地建物取引業者とは土地やマンションの売買代理業務などを担う業者で、いわゆる不動産取引の専門業者のことを表します。

重要事項説明の重要性

重要事項説明は買主にとってとても重要な役割をもちます。
その役割とは、マイホームやアパート、マンションを購入する方の保護です。
家の購入は人生に何回もあるような買い物ではなく「一生に一度」の買い物として、覚悟を決めて購入する方が多くいます。
しかし、買主は不動産に関する知識や購入物件に関する情報を十分に得ていないというケースがほとんどです。
そこで、人生で1番の大きな買い物になる可能性が高い不動産購入にあたって、買主の間違った認識や勘違い、知識不足によって思わぬ損害を受けないようにするために、重要事項説明がおこなわれているのです。
日常の買い物におけるミスとは違い、不動産購入におけるミスは莫大な損害につながってしまいます。
難しい内容だからといって、重要事項説明を聞き流さずにきちんと理解して手続きをおこないましょう。

重要事項説明はいつ・だれがおこなうのか

宅地建物取引業法では、必ず売買契約を結ぶ前に宅地建物取引業者が宅地建物取引士を通じて重要事項説明をおこなうと決められています。
宅地建物取引士証を提示した宅地建物取引士から対面で重要事項説明を受けますが、これは正しい知識を持つ有資格者が説明することで、買主に間違った情報が入らないように配慮されています。
重要事項説明に記載される内容は幅広く、契約や物件の種類によっても異なることから、買主が理解できるようにわかりやすく伝えられるべきことなのです。
重要事項説明の内容はすべて書面にし、「重要事項説明書」という形にして買主へ交付されます。
このとき、重要事項説明書には必ず宅地建物取引士の記名押印が必要です。

重要事項説明書に記される内容

宅地建物取引士から重要事項説明を受ける前に大まかな説明の流れを理解しておくことで、不動産購入時のスムーズな理解につながります。
基本的に重要事項説明書の構成は「物件に関する項目」「契約内容に関する項目」の2つに分類できます。
記載される内容のなかには、耳馴染みのない不動産専門用語や法律用語が多くありますが、購入者から見て以下の3つに分けて確認すると頭に入りやすいです。

●〜することができる「権利」
●〜しなければならない「義務」
●〜してはいけない「制限」

たとえば「私道の負担金が発生する」と記載されていたら、支払い義務があるとわかるように、置き換えて考えることで理解を深めやすくなるということです。

要チェック！不動産購入時の重要事項説明におけるポイント

とても広範囲の情報が記載されている重要事項説明書は、隅から隅まで確認するにはなかなか負担がかかります。
そこで、不動産購入時にとくに押さえたい項目とそのチェックポイントをご紹介します。
購入後のトラブル回避のためにも、ぜひ事前に確認しておきましょう。

ポイント①物件の情報

購入する不動産の住所や登記簿内容が記されています。
間取りや構造は間違いないか、パンフレットと照らし合わせながら確認しましょう。
抵当権の記載がある場合は抹消される時期を確認し、契約書に記載してもらうと安心です。
もしも、「仮登記」と記載されていたら購入ができなくなる可能性があるため、速やかに確認をおこなうようにしましょう。

ポイント②法令上の制限

都市計画法と建築基準法の制限がある場合は要注意です。
土地に建築を自由にできない場合や、建築物の高さ制限などがある場合があります。
家の購入であった場合も、建て替えや増改築の可能性があるため、しっかり把握しておきましょう。

ポイント③飲用水・ガス・電気などのインフラ整備

インフラ設備が整っていることが当たり前だと考えていたら実は未設備だった、となるとせっかくの不動産購入も台なしです。
設備を整えるために工事費負担がある、工事期間インフラ関係が使用できない、という記載を見逃してしまうと計画が大きく狂ってしまいます。

ポイント④契約代金以外のお金

不動産に関する代金以外に必要なお金や契約解除、購入者が把握しておくべき情報が記載されています。
主に手付金や固定資産税清算金が発生する場合に、金額とその内訳が明記されます。
必要な目的であるか、正しい金額であるかをチェックするようにしましょう。
また、買主が手付金を支払った後に物件の引き渡しができなくなった場合の保全措置についての記載もチェックしておくと安心です。

ポイント⑤契約解除

とくに契約解除の項目は購入者側によって重要となる情報が多くあるため、全体的にきちんと目を通すことをおすすめします。
契約解除における手付金やローン特約、契約違反による解除に対する扱いなどが記載されています。
とくにお金に関することはトラブルになりやすいため、内容に納得してから重要事項説明書に押印するようにしましょう。

不動産購入時の重要事項説明でとくに注意すべきこと

不動産購入時に受ける重要事項説明では記載内容をきちんと確認することももちろん大切ですが、その他にも注意すべき点があります。

事前に重要事項説明書のコピーをもらっておく

基本的に、重要事項説明は不動産購入の売買契約当日におこなわれます。
しかし当日だけの説明をではきちんと理解できず、よくわからないまましないまま押印してしまうというケースも少なくありません。
そのため、重要事項説明書のコピーを事前に受け取り、読み込んでおくことをおすすめします。
数日前から読み込んでおくことで確認漏れもなくなり、記載内容の理解も深めることができます。
事前に読んで疑問に思ったところや、確認したいところがあればメモをとっておき、当日確認しましょう。
1度重要事項説明書に押印してしまうと「知らなかった」「説明を受けていない」ということは通用しません。
納得のいく不動産購入を叶えるために、事前にコピーをもらって予習しておきましょう。

変更点がある場合は再作成してもらう

もしも重要事項説明書に誤りがあったり、納得がいかずに内容が変更になったりしたときには、新しい書面を作成してもらいましょう。
訂正印による修正も可能ですが、書き加えを疑われる要因になりかねないため、新しく作成してもらうことが最良な方法です。

まとめ

不動産購入時に必ずおこなわれる重要事項説明は、買主を守る役割を持つ重要な内容の手続きです。
重要な項目のポイントをおさえ、事前に重要事項説明書のコピーを受け取り、読み込んでおくことで納得いく取引につながります。