売却向けコラム

大切な不動産をどのように相続すれば良いのか、不安を感じていませんか。
何も準備をせずにいると、親族間でのトラブルや多額の税金、認知症による資産凍結など、予期せぬ問題に直面するリスクがあります。
本記事では、不動産相続における「争族」を防ぐための対策や節税方法、そして認知症リスクへの備えについて解説します。
円満な相続を実現し、大切な資産を守りたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってください。

不動産相続での争族を防ぐ生前対策

不動産相続を円満に進めるためには、まず親族間での揉め事を防ぐための備えが重要です。
はじめに、トラブルを未然に防ぐために、生前対策の手法について解説していきます。

トラブル事例と早期準備

争族とは、相続をきっかけに親族間で意見が食い違い、話し合いが難航してしまう状態のことです。
家庭裁判所で扱われる遺産分割事件の多くは、遺産総額5,000万円以下とされ、身近な問題として捉えることが大切です。
とくに、不動産は分割しにくいため、事前に整理しておかないと対立が生じやすくなります。
なお、実家などを特定の方が引き継ぐ場合は、代償金を用意することで、他の相続人との調整が図りやすくなります。
不動産を複数人で所有する可能性があるご家庭ほど、事前準備が円満な相続につながるでしょう。

公正証書遺言の作成手順

遺言書には「自筆証書遺言」と「公正証書遺言」がありますが、遺言書の信頼性が高まるため、公証人が関与する公正証書遺言が選ばれやすいです。
原本は公証役場で保管され、紛失や改ざん、形式不備の心配が少なく、家庭裁判所での検認も不要となります。
作成にあたっては、まず財産配分の方針を整理し、戸籍謄本や印鑑証明書、登記事項証明書などの必要書類を準備します。
当日は証人2名が必要となるため、推定相続人以外の第三者を手配し、紹介制度を活用すると安心です。
また、付言事項として家族へのメッセージを添えておくことで、遺言に込めた想いも伝えやすくなるでしょう。

専門家連携と分割準備

分割の準備は、まず財産目録を作成し、不動産や金融資産、借り入れ金などの全体像を見える化することから始めましょう。
不動産評価には、道路ごとに定められた相続税評価の目安である「路線価」と、実際に市場で取引される水準の「実勢価格」の2つの基準があります。
それぞれの評価額を把握し、場面に応じて使い分けることが、スムーズに進めるためのポイントです。
また、取得者が金銭で調整する「代償分割」や、売却して現金を分ける「換価分割」など、選択肢を整理しておくと良いでしょう。
弁護士や司法書士、税理士といった専門家と連携し、法務と税務の両面を整えることで、ご家族皆さまが安心して合意形成へと進めます。

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不動産相続の節税対策として生前贈与を活用する

前章では、不動産相続のトラブル防止策について述べましたが、やはり税金の負担をどう減らすかも気になりますよね。
ここでは、生前贈与の仕組みを正しく理解し、効果的におこなう節税のポイントについて解説します。

生前贈与による節税効果

生前贈与は、生きている間に財産を次の世代へ移す方法で、相続税対策として活用される考え方です。
相続税は、相続開始時点の財産を基に計算されるため、事前に贈与しておくことで将来の税負担を見通しやすくなります。
毎年少しずつ贈与をおこなえば、家族への資金援助とあわせて、資産の分散も進めやすくなるでしょう。
一方で、相続前の一定期間におこなわれた贈与は、相続税の計算に含まれる場合がある点に注意が必要です。
そのため、目的や時期を整理し、不動産の登記費用なども含めて、ライフプランに合った形を検討することが大切です。

非課税枠と制度の活用

贈与税には、年間110万円までの基礎控除といわれる、非課税枠が設けられています。
この枠を計画の起点とし、誰が誰に何を渡したかを書面に残す贈与契約書の作成や、お金の流れを明確にする振込記録の保存が重要です。
これらを徹底することで、後から確認しやすくなり、家族間での説明もしやすくなります。
また、相続時精算課税制度を活用すれば、まとまった額の贈与をおこない、相続時に合算して精算することも可能です。
早期に資産を移したい場合に有効な手段となるため、税理士へ相談し、目的に合った最適な設計を固めると良いでしょう。

適したケースと相談時期

生前贈与は、資産全体の把握ができており、贈与後のご自身の生活費も、十分に確保できる場合に検討するのがおすすめです。
たとえば、複数の不動産をお持ちの場合、管理の担い手を決めて早めに移譲することで、運用の流れが整いやすくなります。
また、財産を受け取る方が、マイホーム購入や教育資金といった目的を持っている場合も、家族の納得感を得やすいケースといえます。
なお、相続人が複数いる場合は、特定の方に偏らないよう配慮し、方針を共有しておくことが大切です。
相談のタイミングとしては、物件の評価額と収益性が見えた段階が良いため、税理士や不動産会社と連携して相場観を把握しておきましょう。

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認知症リスクに備える不動産管理と生前準備

ここまで、争族対策や節税について解説しましたが、将来の健康状態によるリスクもおさえておきましょう。
最後に、判断能力の低下による資産凍結を防ぐための、法的な制度や仕組みについて解説していきます。

財産凍結リスクと対策

万が一判断能力が低下してしまうと、不動産の売却や賃貸借契約の変更などが難しくなり、実務上の資産凍結状態に陥ることがあります。
とくに、不動産は関係者が多く確認事項も多岐にわたるため、ご家族が対応するのは容易ではありません。
銀行口座の本人確認も厳格化されているため、元気なうちから情報を整理しておく姿勢が大切です。
そのため、財産一覧や契約書の保管場所、管理会社などの連絡先をまとめ、固定資産税や修繕費の支払い方法を決めておきましょう。
なお、日常的な金銭管理を任せる財産管理委任契約などを活用すれば、支払いの補助などもスムーズにおこなえるようになります。

任意後見制度の役割

任意後見制度とは、ご本人が元気なうちに、将来の後見人を決めておく契約のことです。
判断能力が低下した後に効力が発生し、家庭裁判所が選任する監督人がチェックをおこなうため、透明性が高く安心できる仕組みといえます。
後見人の主な役割は、ご本人の意思を尊重しながら、財産管理や支払いを代行することです。
不動産管理においては、賃料の受け取りや修繕の手配などが滞りなく進められるため、収支の流れも安定します。
信頼できる方を後見人に選び、報酬や権限の範囲、定期報告のルールなどを具体的に定めておくことで、ご家族皆さまの安心につながります。

家族信託による資産管理

家族信託は、信頼できるご家族に資産の管理を託し、柔軟な運用を実現する仕組みです。
この仕組みは、財産を託す「委託者」、財産を管理および運用する「受託者」、そこから利益を受ける「受益者」の3つの役割で構成されます。
不動産を信託する場合、信託登記をおこなったうえで、家賃の管理などを信託専用口座でおこなうことで、資金の流れが明確になります。
これにより、万が一判断能力が低下しても、受託者がスムーズに管理や契約更新を継続できるのです。
将来的な承継まで見据え、税理士や司法書士と相談しながら、遺言や贈与とうまく組み合わせて設計しましょう。

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まとめ

不動産相続の争いを防ぐためには、代償金の活用や公正証書遺言の作成を検討し、専門家と連携して早めに遺産分割の準備を進めることが大切です。
節税面では、年間110万円の非課税枠や精算課税制度を活用し、税理士の助言を受けながら計画的に生前贈与をおこなうと、効果が高まります。
認知症による資産凍結に備え、任意後見制度や家族信託を活用し、元気なうちに管理体制を整えておきましょう。