売却向けコラム

都市計画道路予定地を売却する際は「問題なく売却できるだろうか」や「いつまでに売却しなければいけないのか」が気になりますよね。
そこで今回は、都市計画道路予定地とはなにか、進捗状況によっては問題なく売却できる点や売却方法を解説します。
都市計画道路予定地の売却を検討している方は、ぜひ参考になさってください。

売却前に知っておきたい！都市計画道路予定地とは？

そもそも、都市計画道路予定地とはなにか、売却にどのような影響を与えるのか気になる方もいらっしゃるでしょう。
都市計画道路予定地とは、都市計画法に基づいて「道路の整備工事がおこなわれる予定の土地」のことです。
都市計画法とは、都市の健全な発展等を目的に土地利用や施設の整備、市街地を開発する際のルールについて定めた法律です。
各自治体は、都市計画法に基づいて道路や河川、公園などを整備します。
そして、都市計画道路予定地に含まれる土地は、いずれ自治体に収用され、都市計画道路を作るための工事がおこなわれます。

都市計画道路とは

都市計画道路とは、住民の交通利便性の向上や渋滞などの道路利用状況の改善を図るために作られた道路のことです。
通常は幅員20～30mほどの幹線道路になり、各自治体は必要に応じて道路の拡張工事や新設工事をおこないます。
都市計画道路予定地は、将来的に行政と交渉したうえで、立ち退かなければいけない可能性があります。

都市計画道路予定地の調べ方とは

都市計画道路予定地かどうかは、役所の都市計画課等にある都市計画図や自治体のホームページなどで確認することができます。
都市計画図の見方が分からない場合は、役所に問い合わせると良いでしょう。

都市計画道路予定地の売却への影響とは

将来的に立ち退かなければならないとなると「買主が嫌がって売却できないのではないか」と心配になる方もいらっしゃるでしょう。
しかし、実際には都市計画道路予定地に指定された後に何十年も計画が進まず、放置されている土地も散見されます。
そのため、所有する土地が都市計画道路予定地に指定されている場合は、計画の進捗状況を確認することが大切です。
つまり、都市計画道路予定地は、自治体の整備事業が正式に決まったときに、売却に影響がでます。

都市計画道路予定地は進捗状況によって売却できる？

前章でも述べたとおり、都市計画道路予定地を売却する際は計画の進捗状況をチェックすることが大切です。
進捗状況によっては、通常の土地と同様に問題なく売却することができます。
都市計画道路予定地の計画の進捗状況は、以下の3段階に分かれます。

①計画決定の段階

進捗状況がまだ計画決定の場合は、問題なく売却できます。
まだ、都市計画道路の整備事業が決定しただけであり、具体的な工事開始日や整備方法は決まっていないからです。
ただし、土地の売却は問題がなくても、建築については制限がかかる場合があります。
建築制限の内容は各自治体によっても異なりますが、たとえば以下のような制限がかかります。

●2階以下の建物で地階は有しないこと
●移転や除去が容易な建築物であること
●壁や柱などの主要部分が木造・鉄骨造・コンクリートブロック造などであること

また、都市計画道路予定地に建物を建てる際は、都道府県知事の許可が必要です。
そして、都市計画道路予定地を売却する際は、買主に建築制限がかかる旨について告知する必要があります。
売却する際に不利になるからと建築制限がかかる旨を買主に伝えなかった場合は、契約不適合責任を問われる可能性があるため、ご注意ください。

②緩和路線の段階

計画決定後に、何年も計画の進捗が滞っている緩和路線の段階にある場合も問題なく土地を売却できます。
また、緩和路線の段階では、建築制限についても緩和されることが多いです。
自治体によっても異なりますが、主な緩和規制の内容は以下のとおりです。

●高さ10m以下、3階以下の建物で地階を有しないこと
●開発事業に支障をきたさない建築物であること
●近い将来に事業の実施が見込まれていないこと

そのほかにも、移転や除去が容易であることや主要部分が木造などであることは、計画決定の段階と同じです。
ただし、緩和路線は都市計画道路の事業が開始される可能性が低いため、計画決定の段階よりも売却しやすい点が特徴的です。

③事業決定の段階

計画の進捗状況が事業決定の段階に入った場合は、都市計画道路予定地に該当する部分は売却できなくなります。
事業決定の段階とは、具体的な道路工事に日程や工事の計画が決まった段階のことです。
所有する土地の一部が都市計画道路予定に指定された場合は、指定されていない部分については売却可能です。
都市計画道路予定地については、分筆後に行政に収用されます。
収用される面積が狭い場合は、土地の売却価格への影響は低いでしょう。
しかし、収用される面積が大きかったり、分筆後に土地の形状が悪くなったりする場合は、売却価格が大きく値下がりする可能性があります。
なお、収用される際は、土地の所有者の損失を防ぐために、事業者から金銭補償が受けられます。

都市計画道路予定地を売却する方法とは？

都市計画道路予定地は、どのような方法で売却すれば良いのか気になるところでしょう。
スムーズに売却するための方法は、以下の3つです。

売却方法①売却価格を割引する

一般的に、都市計画道路予定地は将来的に立ち退かなければならない可能性が高いため、買主から忌避され売却しにくいです。
そこで、相場よりも売却価格を割引することで、買主を早期に見つけることができます。
目安としては、1割ほど割引すると良いでしょう。

売却方法②進捗状況をチェックする

売却価格を割引する際は、進捗状況のチェックも大切です。
計画決定や緩和路線の段階であれば、さほど割引をしなくても問題なく売却できる可能性があります。
しかし、事業決定の時期が近い場合は、売却価格を大幅に値下げしないと買主が見つからない可能性があります。
進捗状況は役所で確認することができますが「周辺に幹線道路が新設されていないか」や「近隣で道路整備に向けた収用が始まっているか」もポイントです。
前章でも述べたとおり、都市計画図は役所のホームページで閲覧することも可能です。
都市計画図では、都市計画道路の整備状況を確認できます。

売却方法③メリットを宣伝する

実は、都市計画道路予定地には、以下のようなメリットもあります。

●不動産取得税・固定資産税・都市計画税などの税金が軽減される
●収用される土地部分は補償金が得られる
●道路整備の工事完了後に高価格で売却できる可能性がある

都市計画道路予定地は、固定資産税評価額を算出する際に、一定の補正率が適用されるため、固定資産税等の税金を軽減されるメリットがあります。
また、収用される土地の部分は事業者から補償金を受け取ることができるため、将来的に収用されても、買主は収用に伴う損失をカバーできます。
土地の一部に道路整備が実施され接する道路が幹線道路になれば、交通の利便性が上がるため、高値で転売できる可能性もあるでしょう。
このように、都市計画道路予定地には建築制限や収用のリスクだけでなく、一定のメリットもあるため、売り出す際にアピールすると買主が見つかりやすいです。

まとめ

都市計画道路予定地とは、将来的に都市計画法に基づいて道路が整備される予定の土地のことです。
都市計画道路予定地に指定されても、計画の進捗が計画決定や緩和路線の段階にある場合は、問題なく売却することができます。
売却する際は、割引したりメリットを宣伝したりすると買主が見つかりやすいです。