売却向けコラム

不動産を売却する際は「いくらで売れるのか」が一番心配ですよね。
不動産の売却を成功させるには、しっかりと物件調査をおこなって戦略的に販売価格を決めたり広告を出したりすることが大切です。
この記事では、不動産売却における物件調査とは何か、不動産の種類ごとの調査内容や調査の流れを解説します。

不動産売却における物件調査とは？

物件調査とは、不動産売買の際に仲介を依頼された不動産会社が対象の物件を査定するためにおこなう調査のことです。
物件調査の結果は、物件の査定額や広告を出すときの物件情報に反映されます。
そのため、物件調査は不動産売却を進めるうえで欠かせない作業です。
物件調査は、以下の6種類に分かれます。

①現地での調査

不動産会社が対象物件の現地を訪れた際は、以下の項目を確認します。

●建物の位置
●建物の状態
●隣地との境界
●接道状況
●周辺環境

これらは図面や写真で確認することもできますが、実際に現地に行かないとわからないこともあるため、現地調査をおこないます。

②法務局での調査

法務局では、以下の項目を確認します。

●物件の所有者
●抵当権
●公図
●地積測量図

物件の所有者や抵当権は、登記簿謄本を取得して確認します。
不動産を売却する際は「売主が所有者となっているか」や「抵当権が付いているか」の確認が重要です。
不動産を売却後は、売主から買主へ不動産の名義変更をする必要があるからです。
公図や地積測量図は、土地の位置や形状、境界などを図面で確認するために取得します。

③役所での調査

役所では、以下の3点を調べます。

●法令による制限の有無
●道路状況
●インフラの設備状況

法令による制限とは、建築基準法による建築の制限や都市計画法における制限のことです。
たとえばリフォームをする際に法令上の制限がないかどうかを調べます。
道路状況は道路の種類や幅員を調査し、インフラは物件で利用している電気や水道などの設備状況を確認します。

④ライフラインの調査

物件で使用する電気・ガス・水道などのライフラインの整備状況もそれぞれ調査します。
水道は配管を確認し、電気はブレーカーをチェックします。
ガスは、プロパンガスか都市ガスかがチェックポイントです。

⑤市場調査

不動産の査定額を決める際は、不動産市場の調査も欠かせません。
市場の動向や周辺物件の売り出し価格などを調査します。

⑥取引事例の調査

不動産価格は、過去に近隣で似た物件がどのくらいの価格で取引されたか調べることも大切です。
現在の不動産市場と合わせて過去の取引事例を調べることで、売り出し価格から最終的にどれくらいの価格で成約するのかを見ることができます。

売却する不動産の種類によって物件調査は異なる？

物件調査の内容は売却する不動産の種類によっても若干異なります。
不動産の種類ごとの物件調査の内容は、以下のとおりです。

マンションの物件調査

分譲マンションの売却にあたっては、専有面積以外にも以下の項目を調査します。

●共用スペース
●管理規約
●設備
●ゴミ出しなどのルール

共用スペースは、エントランスや廊下などの共用部分のことを指します。
キッズルームやゲストルームなどの共用スペースがあると、売却する際にポイントが高いです。
管理規約は、ペット飼育やリフォームなどに関する条件を調査します。
設備は、エレベーターやバリアフリーなどの設備の有無や部屋に付帯する設備に故障がないかどうかをチェックします。
また、ゴミ出しなどの細かいルールも調査が必要なため、マンションの売却を不動産会社に依頼する際は知っている範囲で伝えましょう。

土地の物件調査

土地の売却にあたっては、主に以下の項目を調査します。

●隣地との境界線
●接道状況
●地中埋設物の有無

隣地との境界線は公図と異なる場合があるため、売買契約後にトラブルにならないようにしっかりと調査します。
もしも隣地との境界が不明確な場合は、売却する前に土地家屋調査士に依頼して境界確定測量をするのが一般的です。
接道状況は、土地に面する道路が建築基準法の道路になっているかどうかを確認します。
建築基準法の道路に該当しない場合は、一部例外を除きその土地に建物を建築できません。
そのため、接道状況は不動産売買において重要な情報となります。
また、地中に井戸や廃棄物などが埋まっていないかどうかも調査ポイントです。

一戸建ての物件調査

一戸建ての売却にあたっては、以下の項目を調査します。

●建物や設備の劣化具合
●近隣建物の状況
●日当たり
●リフォーム状況

中古の一戸建ては建物や設備が劣化していることもあるため、不具合がないかどうか調査します。
とくに雨漏りやシロアリ被害は、売却価格に影響するためチェックポイントです。
また、近隣にどのような建物が建っているか、日当たりが良いかどうかも売却するうえで大切なポイントです。
中古の一戸建ての場合は、リフォームの有無によっても売却価格に違いが出ます。
売却する不動産がリフォーム済みの場合は、いつどの部分をリフォームしたのか不動産会社に伝えましょう。

不動産売却における物件調査の流れとは？

では実際に、不動産会社が物件調査をおこなう際は、どのような流れで実施されるのかも気になるところでしょう。
不動産売却における物件調査の流れは、大きく分けて以下の5ステップです。

①聞き取り調査

物件調査で最初におこなうのは、売主からの聞き取り調査です。
不動産の基本的な情報以外にも、以下の内容を聞き取りします。

●住宅ローンの残高
●税金等の滞納の有無
●付帯設備および物件状況確認書の項目

そのほか引き渡し時に精算する必要がある収益金の有無や物件を第三者が占有しているかどうかを確認します。

②現地調査

続いて、不動産会社の担当者が実際に現地を訪れ物件を調査します。
調査内容は前章でも述べたとおり、物件の状態や周辺環境などです。
必要に応じて事故や災害の有無などを調査することもあります。
また、騒音やにおいなど、現地に行かないとわからない部分も調査します。

③法務局で調査

現地調査が終了したあとは、法務局で登記簿や公図を調査する流れになります。
法務局で調査と言っても、実際はインターネットで取得するケースが多いです。
たとえば、不動産の名義人や抵当権などが記載された登記事項証明書は、インターネットから誰でも取得可能です。
公図や地積測量図についてもインターネットで取得することができます。

④役所で調査

物件の所在地の役所では、前章でも述べたとおり、法令上の制限がないかどうかや道路状況、インフラ設備の状況等を確認します。
自治体によっても異なりますが、一般的に担当課は以下のとおりです。

●都市計画課
●道路課
●上下水道課
●建築指導課

⑤インフラ施設の調査

物件で使用する電気やガスなどのインフラの整備状況は、必要に応じて各インフラ施設で確認します。
たとえば、水道は水道局、ガスはガス会社、電気は電気会社などから図面を取得したり、整備状況を確認したりします。
また、供給状況と設備に費用な費用負担の有無も調査対象です。
役所での調査時にもインフラ設備の状況は確認しますが、さらに細かい部分まで調査するイメージです。

まとめ

不動産を売却する際は、不動産会社が物件調査をおこない、査定額や広告戦略を定めます。
物件調査は6種類もあり、不動産の種類によっても調査内容が異なるため煩雑に感じる方もいるかと思います。
しかし、物件調査をしっかりとおこなうことによって不動産売買におけるトラブルを防げるため、不動産売却の際は積極的に協力しましょう。