売却向けコラム

住宅ローンの支払いが困難になったときは、不動産を売却しようか悩みますよね。
ローンを滞納して競売にかけられてしまった場合、市場で売却するよりも安く売ってしまうことになりかねません。
そこで今回は、通常の不動産売却と競売の違いや競売のデメリット、滞納から競売までの流れを解説します。

通常の不動産売却と競売の違いとは？

通常、不動産を売却する際は所有者が希望する販売価格で広告を出して買主を募集し、買主が見つかったら売買契約を結んで取引します。
その点、競売の場合は裁判所の権力により強制的に不動産が売却されます。
そのため、競売は所有者の希望価格で売ることはできず、売却代金は債権者が回収するため所有者の手元に売却代金はほとんど残りません。

競売になる理由とは

不動産の競売は、所有者が住宅ローンなどの債務を滞納したときにおこなわれるものです。
たとえば、マイホーム購入にあたって住宅ローンを利用する場合、購入するマイホームを担保に金融機関とローンを契約するのが一般的です。
ローン契約の際は、担保となる不動産に抵当権が設定されます。
契約者（債務者）がローンを滞納したときは、借り入れ先の金融機関が抵当権を実行して裁判所に競売の申し立てをおこない、不動産が売却されます。
そして金融機関は、競売された不動産の売却代金から融資分を回収するのです。
なお、住宅ローン以外の借金を滞納した場合も、債権者に所有する不動産を差し押さえられ、強制競売にかけられる恐れがあります。

任意売却と競売の違いとは

住宅ローンの返済が滞ったときは、任意売却をする方法もあります。
任意売却とは、借り入れ先の金融機関の同意を得て、通常の不動産売却と同じように市場で売却する方法になります。
任意売却と競売の主な違いは以下の5つです。

●売却価格
●売却後のローン返済
●プライバシーが守られるか
●退去日
●引っ越し費用

競売は、裁判所主導の入札形式で売却されるため低価格になりやすいのに対し、任意売却は相場に近い価格で売却できます。
そのため、売却価格を比較すると任意売却のほうが高い価格で売却できる可能性が高く、売却後のローン返済もスムーズです。
また、競売は手続き中に裁判所の執行官が強制的に不動産の立ち入り調査をしたり、物件情報が一般に公開されたりするため、プライバシーが守られません。
その点、任意売却の場合は仲介の不動産会社が売却手続きを進めるため、プライバシーに配慮した売却が可能です。
退去日については、競売は自分で決めることができないのに対し、任意売却は契約相手と交渉して融通を利かせることができます。
引っ越し費用については、競売は自己負担になるのに対し、任意売却は金融機関との交渉で合意が得られれば売却代金から充当することが可能です。

不動産売却における競売のデメリットとは？

では、具体的に競売になると売主にとってどのようなデメリットがあるのでしょうか？
競売の主なデメリットは、以下の4つです。

①売却価格が安くなる

前章でも述べたとおり、競売での売却は相場よりも価格が下がる傾向にあります。
一般的には、相場価格の5割～7割ほどの価格になります。
競売での売却が相場よりも安くなる主な理由は、以下の3つです。

●室内の状態を確認できない
●物件に不具合があっても保証がない
●物件の立ち退き交渉の負担がある

競売物件は基本的に内覧ができないため、購入希望者は写真や資料でしか物件の確認ができません。
また、競売物件は現状のままでの売却となるため、落札後に物件に不具合があることがわかっても買主の負担となります。
さらに、買主は現所有者との立ち退き交渉を自らおこなわなければなりません。
このように競売物件は買主に不利な条件が多いため、相場よりも低い価格での売却となるのです。

②プライバシーが侵害される

競売にかけられると、不動産の情報が裁判所やインターネット上で公開される点もデメリットです。
公開されることで、近隣住民や知人に「ローンを滞納して不動産が競売にかけられた」ということが知れ渡ってしまう可能性も高いでしょう。
また、前章でも述べたとおり、競売手続きの際は裁判所の執行官などが強制的に対象の不動産を調査します。
自宅が競売にかけられた場合は、執行官に自宅の隅々まで写真を撮られたり落札希望者が様子を見に来たりすることもあるため、苦痛に感じるでしょう。

③立ち退きを強いられる

競売は、所有者の意思と関係なく手続きが進められます。
競売で買主が決まった後は速やかに不動産を引き渡すよう求められ、所有者の都合は考慮されません。
その不動産に住んでいたとしても立ち退きを拒否することはできず、急いで引っ越さなければいけない点がデメリットです。

④引っ越し費用は自己負担

自宅が競売にかけられた場合は、落札者に引き渡すために引っ越しをしなければなりませんが、その費用は自己負担となります。
通常の不動産売却の場合は売却代金から引っ越し費用を充当できますが、競売の場合、売却代金は債権者に回収されるためほとんど残りません。
そのため、自己資金で引っ越し費用を捻出しなければならない点がデメリットです。

抵当権実行による競売の流れとは？不動産売却との違い

不動産売却は、一般的に仲介の不動産会社を通じて売却手続きを進め、完了までに3か月～半年ほどかかる流れとなります。
その点、抵当権実行による競売の場合は、ローン滞納から立ち退きが決まるまでに平均1年～1年半かかります。
ローン滞納から立ち退きまでの流れとそれぞれにかかる期間は以下のとおりです。

①督促状が届く

ローンを滞納してから1か月～5か月ほどの期間は、借り入れ先の金融機関から督促状が届くでしょう。
督促状が届いてもローン返済が困難な場合は、金融機関に相談して任意売却を申請することをおすすめします。

②一括返済を迫られる

督促状を無視した場合、ローン滞納から6か月ほど経ったときに、借り入れ先の金融機関からローンの一括返済を求める通知が届くでしょう。
ローンの契約時は、債務者が分割してローンを返済することができる「期限の利益」がありますが、滞納することで期限の利益を失います。
そのため、債務者はローンを一括返済する義務が発生するのです。

③代位弁済通知が届く

代位弁済とは、保険会社が債務者の代わりにローンを返済したことを意味します。
ローン滞納から7か月経過しても債務者が返済しない場合は、代位弁済がおこなわれ、債務者は保険会社にローンを一括返済する必要があります。

④差し押さえ通知が届く

ローン滞納から8か月ほど経過しても返済をしなかった場合は、保険会社が裁判所に競売を申し立てる流れになります。
その際は、裁判所から差し押さえ通知が届くでしょう。

⑤競売開始決定通知が届く

裁判所が競売の申し立てを受理した後は、債務者に競売開始決定通知が届く流れとなります。
通知は、ローン滞納から約9か月経過後に届くでしょう。
競売開始決定通知が届いてから1か月～2か月後には、裁判所の執行官が競売物件の調査に訪れるため、自宅が競売にかけられた場合は心の準備が必要です。

⑥開札日の通知が届く

執行官が調査に訪れてから2か月～5か月（ローン滞納から13か月～16か月）経過後は、入札の期間と開札日が記載された通知が届きます。
なお、競売がスタートした後は、任意売却ができません。
そのため、競売を止めたい場合は早めに債権者に相談し、任意売却を検討することをおすすめします。

まとめ

競売にかけられてしまうと、相場よりも安い価格での売却となってしまいます。
そのため、住宅ローンの返済がきびしい方は、早めに不動産売却を検討することをおすすめします。
すでにローンを滞納していて任意売却を希望する場合は、早めに金融機関に相談しましょう。