売却向けコラム

家のスペースを有効活用できる地下室ですが、地下室付きの家を売却しようとすると通常の中古住宅より売れにくい傾向にあります。
一見相場より高く売れそうにも思える地下室付きの家ですが、なぜ売却しにくいのでしょうか？
今回は地下室付きの家が売れにくい原因と、地下室付きの家のメリット、効果的な売却方法についてご紹介します。
現在地下室付きの家を売却しようと検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

地下室付きの家が売却しにくい5つの原因とは？

地下室付きの家が売れにくい原因は、主に5つ挙げられます。

通常の中古物件より販売価格が高い

地下室をつくるためには、地下室なしの家の約2倍の費用が必要といわれています。
そのため地下室付きの家を売却しようとすると、その販売価格で新築物件が建てられるほど高額になるケースもよくあります。
同じ費用がかかるなら中古物件よりも新築住宅を建てたいと思う方が多いため、地下室付きの家のは売れにくいのです。

通気性が悪く湿気や漏水の問題が起こりやすい

地下室は地上のお部屋に比べて密閉度が高いため、空気が循環しにくい環境です。
そのため湿気がこもりやすい部屋となってしまいます。
湿気によってカビが発生し、建物が劣化してしまうことを懸念する買主は少なくありません。
また雨水や地下水の影響によって、壁や床から漏水してしまうことがあります。
経年劣化で地下室が漏水することはよくあり、地下室の防水工事には高額な費用がかかるため、なかなか買主が現れないことも考えられます。

需要の低い土地に建てられることが多い

地下室付きの家が建つ土地は、土地面積が狭かったりひな壇上の土地であったりすることが多いです。
限られた土地に多くのスペースをつくる目的で、地下室付きの家を建てるケースがほとんどだからです。
つまり地下室付きの家自体が原因ではなく、土地の条件が買主の購入意欲を下げている可能性も考えられます。
「敷地が狭い」「段差がある」といった土地の条件が、地下室付きの家が売れにくい原因につながることもあるのです。

維持管理費が高い

地下室付きの家は、漏水や湿気の被害から守るためにも、維持管理が欠かせません。
しかし施主の予算の都合により、湿気や漏水問題を前提として地下室を設置している家も存在します。
地下室付きの家を本格的に防水対策をしようとすると、多額の費用がかかってしまうためです。
地下室付きの家にメリットを感じていない方にとっては、維持管理費の負担が購入を遠ざける原因となるでしょう。

解体費用が高い

不動産購入を検討している方のなかには、「建物を解体して新築したい」と希望する方もいます。
しかし、地下室付きの家は解体費用が高額になってしまいます。
ケースにもよりますが、地下室部分だけで300万円以上の工費が必要です。
さらに狭小地など重機が入らないような物件の場合、さらに費用がかさんでしまいます。
解体費用をなるべく抑えたい購入希望者にとっては、地下室付きの家の購入は尻込みしてしまうかもしれません。

地下室付きの家が売却時のメリットになる可能性はある？

不動産売却は、需要の高い物件ほど早く・高く売れるので、特殊な物件である地下室付きの家は不利になりやすいです。
しかしあえて「地下室付き」という条件をメリットと捉えることができれば、好条件で買主を見つけることも可能です。
ここでは、地下室付きの家が売却時のメリットになる可能性について考えていきます。

こだわりの趣味をもつ方には人気が高い

「地下室付きの家がほしい」と思う方は、こだわりの趣味をもっていて、ある程度出費をしてくれる可能性があります。
たとえば「本格的なホームシアターがほしい」と考えている方にとって、地下室はうってつけの環境です。
地下室は防音性が高く直射日光も当たらないので、ホームシアターシステムを設置して趣味スペースとして活用できます。
ワインを楽しむ趣味がある方にとっては、ワインセラーは憧れの存在です。
ワインセラーは冷蔵庫タイプも販売されていますが、もっと保管場所がほしい方には地下室付きの家がメリットになります。
長期熟成タイプのワインは、年間通して15℃前後、湿度70%の冷暗所保存が理想とされていて、地下室がまさに理想的です。
ほかにも音楽スタジオやカラオケが欲しい方、野球やゴルフの練習場が欲しい方、絵や彫刻など創作を楽しみたい方にも地下室は人気です。
人目や音漏れを気にせず趣味を楽しめる空間であることは、地下室付きの家ならではのメリットになります。

地下室付きの家は耐震性に優れている

地下室付きの家は通常の家より深い地盤に基礎をつくるため、揺れに対しての強度が高いのもメリットのひとつです。
地下室は地盤に囲まれる構造になっているため、地震による揺れが軽減され、安全な空間を確保して災害に備えることができます。
また地下室はその耐震性の高さから、シェルターとして活用することも可能です。
地震大国である日本においては、地震に対する不安から住宅の耐震性を重視する方が増えています。
地震に強い家が欲しい方向けに売却を進めるのも、地下室付きの家をメリットにした戦略といえます。

地下室のある家を売却する方法

地下室付きの家は一部の方にとってはメリットが大きいため、需要に合わせて売却をすすめていけば高値で売却できる可能性があります。
ここからは、地下室付きの家を売るためのコツ3つをご紹介します。

地下室のメリットを前面に出す

地下室には売れにくさがありますが、特有のメリットがあることもまた事実です。
地下室付きの家を売却する際は、地下室のメリットに注目してもらうよう工夫する必要があります。
たとえば防音性や耐震性の高さを重視している方にとっては、地下室付きの家は魅力的な物件です。
また温度管理をおこなえば、夏は涼しく冬は暖かく過ごせる空間を作れることも地下室のメリットです。
地下室の室温は1日の温度変化がほとんどなく、冷暖房なしでも年間をつうじて15℃程度の温度変化となる居住空間なのです。
一部の買主の需要に応えることで、地下室付きの家でも高額で売却できる可能性が高まります。

地下室を埋める

あらかじめ地下室を埋めて売却することも、選択肢のひとつになります。
既に発生している漏水やカビをとめられない状況なら、建物を解体し、更地にして売却するほうが良いでしょう。
地下室に防水・防湿の改修工事することもできますが、いずれにしても高額な費用がかかります。
更地にするほうが買主としても物件を購入しやすいので、地下室を埋めることで売れやすくなるでしょう。
現状のまま購入したい方にも対応できるよう、売買契約の成立後に更地渡しする条件で売り出すのもひとつの方法です。

販売価格を下げる

地下室を埋めて更地で売却する方法もありますが、解体資金の準備がむずかしい方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、販売価格を下げて売り出す方法もあります。
解体費用の見積をとり、その分販売価格を下げることで売れやすくなる可能性があります。
買主側から値下げを求められることも考慮し、売却時は希望価格より少し高めで売りに出しましょう。
そうすることで、まとまった資金を用意しなくても「更地渡し」と同じように売り渡すことが可能です。

まとめ

地下室付きの家は、販売価格や漏水・湿気問題、立地条件などの影響で売れにくくなる傾向があります。
しかし特定の方にとって地下室は大きなメリットとなるため、必ずしも売れないわけではありません。
地下室のメリットをアピールしたり、場合によっては地下室を埋めたりして、買主の需要に合わせた売却方法を考えていきましょう。