売却向けコラム

家を住み替える際は、今住んでいる家の売却と新居の購入の2つのアクションが必要なため、大変ですよね。
住み替えに失敗しないためには、資金計画をしっかりと立てることが大切です。
この記事では、家を住み替えるにあたって資金計画を立てる際の確認事項や重要ポイント、注意点を解説します。

住み替えにおける資金計画の立て方①確認事項

住み替えの資金計画を立てる際は、以下の事項を確認しましょう。

住宅ローンの確認

売却する家の住宅ローンの支払いがまだ残っている場合は、残額を先に確認しましょう。
住宅ローンの残額については、借り入れ先の金融機関から送付される「住宅ローン残高証明書」や「住宅ローン返済予定表」でご確認いただけます。
ただし、住宅ローン残高証明書は年末時点の金額が掲載されているため、現時点の住宅ローンを確認するのは計算が必要となり、少々面倒でしょう。
住宅ローン返済予定表は、毎月の返済額や元金と利息の内訳、借入金残高などが記載されているため、確認しやすいです。
また、金融機関によってはホームページ上で確認できるところもありますよ。

売却価格の相場を確認

不動産は、住宅ローンを完済した後でなければ売却することができません。
住宅ローンの残額を上回る価格で売却すれば、売却代金で住宅ローンをすべて返済することができます。
そのため、住み替えの資金計画を立てる際は、今住んでいる家がいくらで売れるのかを確認することも大切です。

売却価格の相場は、インターネットで確認することもできますが、不動産会社に査定を依頼したほうが確実です。

弊社でも不動産売却の査定を受け付けておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。

住み替えに使える自己資金を確認

住み替えに使える自己資金がいくらあるのかを確認するのも、資金計画を立てるうえでかかせません。
今住んでいる家の売却価格だけでは、新居の購入費用が足りない可能性があるからです。
また、不動産の売買は、仲介手数料や印紙税などの諸費用もかかります。
新居を購入する際は、頭金や手付金を住宅価格の10%～20%ほど現金で用意する必要があります。
家の住み替えにあたって住宅ローンを新たに組む場合においても、ある程度は現金で支払える自己資金を用意しておいたほうが良いでしょう。

住み替えにおける資金計画の立て方②重要ポイント

住み替えの資金計画を立てる際は、失敗しないためにも下記の3つの重要ポイントを押さえておきましょう。

①住宅ローンの返済額

1つ目のポイントは、新居を購入する際の住宅ローンの返済額についてです。
住宅ローンを利用する際は、つい現在の年収を基準に資金計画を立ててしまいますよね。
しかし、現在の年収がいつまでも続くとは限らないため、住宅ローンの返済額は将来のライフプランも考慮して資金計画を立てることが大切です。
たとえば、住宅ローンの借り入れ期間が定年退職後も続く場合は、年金や預貯金で支払うことが可能か考える必要があるでしょう。
また、これから出産や子どもの学費などの出費が予想される場合は、それらも考慮する必要があります。

なお、住宅ローンの返済負担率は25％以内が収入に対して無理の生じにくい返済額となります。
返済負担率とは、額面年収に対する返済額の割合のことです。
たとえば、額面年収が500万円の場合は、500万円×返済負担率25％で計算すると年間125万円以内が無理のない返済額となります。

②新居の購入資金

2つ目のポイントは、新居の購入資金の金額についてです。
新居の購入資金を住宅ローンで賄う場合は、借り入れ額や返済期間に注意が必要です。
理想の家に住み替えたいからと借り入れ上限額いっぱいまで借りてしまうと、定年退職後も住宅ローンの返済が続くことになり、生活が苦しくなる恐れがあるでしょう。
借り入れ上限額の目安は年収の7倍ほどと言われていますが、返済期間も考慮して新居の購入資金を設定することをおすすめします。

理想としては、定年退職前に完済できる返済期間かつ年間返済額が年収の25%以内に収まる額にすると良いでしょう。

③生活予備費を残す

3つ目のポイントは、自己資金を住み替え費用に充てる場合には、生活予備費は残しておいたほうが良い点についてです。
生活予備費とは、想定外の事態や出費が発生しても数か月は生活していけるように備えておく貯金のことです。
たとえば、会社の倒産で急に失業したり、家族の病気で高額な医療費が必要になったりした場合などに、生活予備費があると安心でしょう。

生活予備費の目安は、1か月にかかる生活費の3か月分～半年分です。
自己資金を住み替え費用に充てる場合は、生活予備費が残るように資金計画を立てましょう。

住み替えにおける資金計画の立て方③注意点

住み替えの資金計画を立てる際は、買い先行か売り先行かで注意点が異なります。
それぞれの注意点は、以下のとおりです。

買い先行の注意点

買い先行とは、住み替え先の新居を購入してから現在の家を売却する方法のことです。
買い先行は、現在の家を売らずとも新居を購入できるような自己資金に余裕のある方がよく選ぶ方法になります。
また「時間をかけて理想の住み替え先を探したい」という方や「引っ越しを1度で終わらせたい」という方は、買い先行が向いているでしょう。

ただし注意点は、住宅ローンが二重ローンになる可能性がある点です。
たとえば、今住んでいる家の住宅ローンがまだ残っているのに住み替え先の購入資金についても新たにローンを組んだ場合。
現在住んでいる家が売却できるまでは、二重にローンの支払いが発生することになります。
二重にローンを組めるほどの収入があるにしても、現在の家の売却価格が想定よりも低かった場合は、ローンの支払いが家計の負担につながる恐れがあるでしょう。
そのため、買い先行で住宅ローンを二重に組む場合は、現在の家の売却価格や売却にかかる期間をシミュレーションしてから資金計画を立てることが大切です。

売り先行の注意点

売り先行とは、買い先行の反対で現在の家を売却してから住み替え先を購入することを指します。
現在の家の売却代金を新居の購入費に充てることができるため、買い先行よりも資金計画を立てやすいでしょう。
また、売り先行は買い先行と違って焦らずに現在住んでいる家の売却活動を進められる点がメリットです。

一方で、売却したタイミングで住み替え先が見つからなければ、仮住まい先を探して引っ越さなければならない点に注意が必要です。
とくに家賃が高いところを仮住まい先にしてしまった場合は、新居が見つかるまで費用がかかってしまうため気を付けましょう。
住み替え先が短期間で見つかるようであれば、敷金・礼金のかからないウィークリーマンションやマンスリーマンションがおすすめです。
資金計画を立てる際は、仮住まい先の家賃だけでなく、入居時や退去時にかかる費用も計算に入れておきましょう。
また、引っ越し費用にも注意が必要です。
引っ越し費用は、荷物の量や距離、時期によって異なるため、なるべく安い費用で済むように工夫することをおすすめします。
たとえば、3月～4月の繁忙期の時期を避けたり、近いエリアで住み替え先を探したりすることで、引っ越し費用を抑えることができるでしょう。

まとめ

住み替えをおこなう際は、住宅ローンの残額と売却価格の相場、住み替え費用に充てられる自己資金がいくらあるかを確認してから資金計画を立てましょう。
新たに住宅ローンを組んで住み替え先の購入費に充てる場合は、生活予備費を残して無理のない返済額にするのがポイントです。
買い先行の場合は二重ローン、売り先行の場合は住み替え費用にご注意ください。